2018年衢州市房地產(chǎn)市場運行情況分析

我市在市委1433發(fā)展戰(zhàn)略體系引領(lǐng)下，以“活力新衢州、美麗大花園”建設(shè)為契機，通盤布局，狠抓項目落實。房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)投資高位運行，銷售回落。下半年以來，受大環(huán)境影響，銷售存在下行壓力。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資253.43億元，增長59.9%，增幅位居省內(nèi)各地市第二位；實現(xiàn)商品房銷售面積271.06萬平方米，下降5.7%，增幅位居省內(nèi)各地市第九位。

一、我市房地產(chǎn)市場運行基本情況

（一）投資強勁。2018年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資253.43億元，增長59.9%。

1.從用途看，住宅和其他用房投資增長，辦公及商業(yè)用房下降。全市住宅投資213.86億元，增長87.5%；其他用房投資17.81億元，增長32.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資18.85億元，下降29.0%；辦公樓投資2.91億元，下降35.5%。

2.從構(gòu)成看，土地購置費近6成。全市土地購置費145.02億元，增長126.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的57.2%；建筑工程投資85.33億元，增長17.9%，占33.7%；其他方面投資23.08億元，占9.1%。

3.分地域看，市區(qū)投資超5成。市區(qū)（包括柯城區(qū)、衢江區(qū)、市本級，下同）投資130.69億元、江山投資43.69億元、龍游投資35.34億元、開化投資22.70億元、常山投資21.01億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為51.6％、17.2％、13.9％、9.0％、8.3％。4.從開發(fā)規(guī)?？?，住宅施工面積占7成。全市房屋施工面積923.66萬平方米，增長6.1%；其中住宅施工面積646.49萬平方米，增長10.6%，占施工面積的比重70.0％；其他類用房施工面積277.17萬平方米，占30.0％。

（二）銷售略有下降，但總體平穩(wěn)。全市商品房銷售面積271.06萬平方米，下降5.7%。

1.按用途分，住宅銷售占比最大。全市住宅銷售面積235.47萬平方米，增長6.9%，占銷售面積的比重86.9％；其他房屋銷售面積16.74萬平方米，占6.2％；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積13.89萬平方米，占5.1％；辦公樓銷售面積4.95萬平方米，占1.8％。

2.按銷售形態(tài)分，以期房銷售為主。全市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)期房銷售面積236.90萬平方米，增長1.0%，占總銷售面積的比重87.4%；現(xiàn)房銷售面積34.16萬平方米，下降35.5%，占比12.6%。

3.按地域分，市區(qū)為主。2018年，市區(qū)銷售121.93萬平方米、占總銷售面積的比重45.0%。詳見下表

4.從存量房看，住宅和辦公樓下降，其他類用房增長。2018年末，全市現(xiàn)房待售面積98.34萬平方米，增長0.8%。其中住宅待售面積25.25萬平方米，下降13.9%；辦公樓待售面積8.58萬平方米，下降22.4%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積30.57萬平方米，增長1.0%；其他用房待售面積33.93萬平方米，增長26.2%。在住宅待售面積中大戶型待售面積達14.33萬平方米，占住宅待售面積的比重56.7%。

5.分季度看，銷售均價逐季下行。今年一季度為我市商品房當(dāng)季銷售均價最高，12062元/平方米，其中住宅銷售均價12796元/平方米。顯逐季下行跡象。詳見下表

分季度當(dāng)季商品房銷售均價情況表

6.從季度當(dāng)季銷售量看，二季度銷售較多，三、四季度銷售指標(biāo)較二季度有所減少。詳見下表

2018年按季度分全市商品房實現(xiàn)當(dāng)季銷售情況表

二、存在問題

（一）庫存結(jié)構(gòu)，大戶型占比高，小戶型占比少。在住宅待售面積中大戶型（144平方米以上）待售面積達14.33萬平方米，占住宅待售面積的比重56.7%。大戶型總價高，從目前收入水平看，絕大部分普通市民購置有難度，所以要合理調(diào)整開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)。

（二）開發(fā)規(guī)模較大。投資增長高位運行，銷售市場穩(wěn)中有降，并有趨冷跡象，需要引起高度重視。2018年，是我市歷年來施工規(guī)模最大時期，達到923.66萬平方米，其中住宅施工規(guī)模達646.49萬平方米，但人口的集聚速度緩慢，開發(fā)速度超過人口集聚速度。

（三）維穩(wěn)壓力突顯。近年房地產(chǎn)項目信訪增多，購房者維權(quán)意識增強，更重要的是防大跌。一旦市場形勢遇冷，銷售不暢，價格下跌。企業(yè)就有可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，破產(chǎn)等問題。有的地方已經(jīng)出臺了相關(guān)政策，房子到結(jié)頂才批準(zhǔn)銷售，這樣有利于維護購房者的利益。

（四）上級對數(shù)據(jù)質(zhì)量的要求越來越嚴(yán)。據(jù)調(diào)查隊消息：根據(jù)全省價格統(tǒng)計調(diào)查業(yè)務(wù)培訓(xùn)會上，浙江調(diào)查總隊繼續(xù)強調(diào)了國家統(tǒng)計局與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步加強協(xié)作做好房價統(tǒng)計工作的通知》，并強調(diào)，國家統(tǒng)計局已抽取70個大中城市中的城市進行網(wǎng)簽備案及時性、準(zhǔn)確性檢查，其中浙江的寧波和金華被抽到。而在1月3日，國家統(tǒng)計局聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的《擴大房價統(tǒng)計調(diào)查城市范圍工作會議》，明確浙江11個地市都將列入國家房價調(diào)查城市。衢州房價數(shù)據(jù)將進入國家部委視野，所以希望相關(guān)部門要嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)做到及時性、有效性、準(zhǔn)確性。在培訓(xùn)會上，總隊領(lǐng)導(dǎo)傳導(dǎo)國家局要求，房價指數(shù)應(yīng)該真實、準(zhǔn)確反映市場變化，且盡量與當(dāng)?shù)乩习傩崭惺芟嘁恢隆?/p>

三、下步建議

繼續(xù)落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)群體、防風(fēng)險的目標(biāo)任務(wù)，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序。

（一）科學(xué)實施供地計劃，穩(wěn)地價。最近市政府建立了市區(qū)房地產(chǎn)用地出讓會商研判機制，要充分發(fā)揮土地出讓會商小組的作用，建好市區(qū)儲備土地的數(shù)據(jù)總庫和可出讓數(shù)據(jù)庫，在考慮房地產(chǎn)庫存、區(qū)域結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系等基礎(chǔ)上，科學(xué)把握供地的時序和節(jié)奏。

（二）強化市場分析研判，穩(wěn)房價。發(fā)揮房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)監(jiān)測預(yù)警分析機制的作用，密切關(guān)注國家、省、市土地市場的變化，結(jié)合本地樓盤開盤及后續(xù)去化及存量房交易等情況，從人口集聚、產(chǎn)業(yè)支撐、規(guī)劃引導(dǎo)、政策調(diào)整等方面，及時研究穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的舉措，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

（三）加強市場預(yù)期管理，穩(wěn)預(yù)期。繼續(xù)發(fā)揮好房地產(chǎn)銷售價格備案會商機制的作用，科學(xué)確定房開項目銷售備案價格，防止銷售價格大起大落。住建、國土、規(guī)劃、市場監(jiān)管、網(wǎng)信等部門要重點關(guān)注我市房地產(chǎn)有關(guān)輿情，對誤導(dǎo)性、虛假性等不利于市場健康穩(wěn)定發(fā)展的宣傳和輿論，要及時發(fā)現(xiàn)、處置和引導(dǎo)。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)中介行為，進一步營造公開公平的市場環(huán)境。

（四）重視信訪維穩(wěn)工作，穩(wěn)群體。隨著購房者對房地產(chǎn)及所購樓盤的關(guān)注度越來越高，涉及房開公司在銷售前期虛假宣傳、建設(shè)過程中出現(xiàn)的違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量問題以及后期延期交房辦證等問題，都要密切關(guān)注，妥善處理。針對有關(guān)投訴問題，建議由市政府牽頭，組織規(guī)劃、國土、住建、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門依法專項處理，防止引發(fā)群體性事件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。