房地產(chǎn)去庫(kù)存 前提還是錢題？

中國(guó)房地產(chǎn)體量之龐大，史無前例。從增量看，今年11月末全國(guó)商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。其中住宅待售面積增加439萬平方米，再創(chuàng)新高，從存量看，估計(jì)目前商品房和棚戶區(qū)改造帶來的供應(yīng)量大約有85億平方米，按每年13億～15億平方米的庫(kù)存消化節(jié)奏，目前高庫(kù)存可供消耗5年以上。

房地產(chǎn)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條達(dá)十?dāng)?shù)計(jì)，沉淀的資金更是以天量計(jì)算，牽一發(fā)而動(dòng)全身，尤其還要考慮到金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。如何化解？就像這個(gè)巨人同時(shí)是外科醫(yī)生，面對(duì)自身的一個(gè)大腫瘤，該如何下刀子？

由近期中央精神及相關(guān)政策取向觀察，房地產(chǎn)去庫(kù)存化，主體思路還是用金融杠桿的力量，如降低房貸首付，給予一定財(cái)政補(bǔ)貼等，將農(nóng)民工納入住房公積金繳納范圍（增加了用工單位的人力成本），逐步化解?？磥磉€是走托住房?jī)r(jià)、增加買單人群的老路。這一套組合拳還能繼續(xù)奏效嗎？

姑且不考慮國(guó)際金融市場(chǎng)波動(dòng)和資本外流的影響，單看我國(guó)的貨幣政策。經(jīng)過三次雙降，以及從2013年開始人民幣發(fā)鈔脫離外匯儲(chǔ)備之錨（11月末我外匯儲(chǔ)備余額為3.43萬億美元，創(chuàng)33個(gè)月新低，黃金儲(chǔ)備亦為4個(gè)月低點(diǎn)），市場(chǎng)上資金的泛濫估計(jì)很多人都有所感受。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，11月貨幣供應(yīng)明顯提速，其中廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速創(chuàng)17個(gè)月新高，為13.7%，余額為137.4萬億元；狹義貨幣供應(yīng)量（M1）增速為15.7%，更創(chuàng)下近三年高點(diǎn)；人民幣貸款余額93.36萬億元，同比增長(zhǎng)14.9%，當(dāng)月凈投放現(xiàn)金428億元。從M2和M1增速持續(xù)反彈看，貨幣擴(kuò)張仍在延續(xù)。與2003年末M2余額22.1萬億元相比，這12年間M2余額增長(zhǎng)超過6倍，與全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅相仿。這是巧合嗎？顯然不是。房地產(chǎn)很好地?fù)?dān)當(dāng)了人民幣超發(fā)貨幣蓄水池的作用，否則其他商品價(jià)格上漲幅度太大，CPI會(huì)受不了。好在房?jī)r(jià)沒有統(tǒng)計(jì)在我國(guó)CPI之中，所以這么多年了，CPI一直在可控的溫和增長(zhǎng)范圍之內(nèi)。

還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，在社會(huì)融資規(guī)模增量中，人民幣貸款和企業(yè)債券仍是絕對(duì)主力。人民幣貸款中，中長(zhǎng)期居民貸款同比增速?gòu)?0月份的18.9%進(jìn)一步升至19.7%，顯示居民貸款尤其是中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)明顯。相比而言，企業(yè)貸款的增量主要來自短期貸款和票據(jù)融資，顯示在企業(yè)部門去杠桿趨勢(shì)延續(xù)的同時(shí)，居民部門仍是加杠桿的主力。居民部門的中長(zhǎng)期貸款往往指購(gòu)房貸款，這一指標(biāo)仍在增加、杠桿加大，說明居民購(gòu)房數(shù)量、金額仍在擴(kuò)張中。這也是今年一線城市房?jī)r(jià)漲幅很大的貨幣來源。

在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、內(nèi)外需增長(zhǎng)乏力之際，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的出口和消費(fèi)增長(zhǎng)無法填補(bǔ)投資尤其房地產(chǎn)下滑的空白，如是，去房地產(chǎn)中心化的努力或許會(huì)有所取舍。畢竟，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)已成尾大不掉的支柱產(chǎn)業(yè)時(shí)，貨幣超發(fā)仍不得不持續(xù)，超級(jí)地租仍將繼續(xù)抽取實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。