房企開啟新一輪大吞小 將有效緩解地產(chǎn)去庫(kù)存

日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)去年以來的并購(gòu)熱潮，有望在未來一段時(shí)間愈演愈烈。

有統(tǒng)計(jì)顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額1600億元。鑒于此，多數(shù)研究認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組仍舊持續(xù)，這將成為緩解房地產(chǎn)庫(kù)存頑疾的一個(gè)有效藥方。

小開發(fā)商渴望“救援”

李猛（化名）作為內(nèi)地小縣城一名典型的小開發(fā)商，正在經(jīng)歷著前所未有的煎熬。

幾年前，他憑借給云南某縣域城市建設(shè)保障型住房，因地方政府沒有錢支付工程款，將縣城一宗幾萬(wàn)平方米的土地批給他作為補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)頗為火爆的2013年，李猛東拉西湊籌足幾千萬(wàn)拉開了自己房地產(chǎn)開發(fā)的大幕。

無奈時(shí)運(yùn)不濟(jì)，原本還熱火朝天的樓市，一下子就沒了買家。“原來預(yù)計(jì)當(dāng)年就能賣掉的200套房子，到現(xiàn)在還剩五六十套。”

銷售不暢使得資金不能按期回籠，后期建設(shè)跟不上。“要讓后面的房子達(dá)到銷售條件得2000萬(wàn)元。”

對(duì)于日前政府高層提出鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存的呼聲，李猛非常無奈。

他所開發(fā)的項(xiàng)目如今處于爛尾狀態(tài)，達(dá)不到銷售條件，即便想降價(jià)甩貨，也是有心無力。而讓他感到英雄氣短的是，一旦房子可以銷售，即便按照成本價(jià)賣，貨值也有五六千萬(wàn)，但即便以這筆預(yù)期的錢作為抵押，也找不到資金愿意出手搭救，銀行不貸款、小貸公司也不愿意為小縣城項(xiàng)目買單。而他自己名下的車子房子，早在2015年春節(jié)前便抵押支付農(nóng)民工工資。

李猛說，如今只能寄希望于政府出面解決資金缺口，或者有資金實(shí)力的開發(fā)商能夠接盤，把項(xiàng)目盤活推向市場(chǎng)。

李猛僅僅是眾多小縣城開發(fā)商的一個(gè)縮影。前幾年的房地產(chǎn)過度開發(fā)已經(jīng)透支了當(dāng)?shù)刭?gòu)買力，加上當(dāng)初以高利貸等方式高息融資，已經(jīng)讓許多項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂無以為繼的困境。

云南一名房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，今年，他所在的城市房地產(chǎn)大量存貨無法銷售，使得開發(fā)商不敢輕易上馬項(xiàng)目，大量在建工程停工，整個(gè)城市今年開發(fā)量不足上年十分之一，其中相當(dāng)多開發(fā)商希望能找到接盤者，自己可以甩手不干。

巨頭熱衷整合接盤

與中小發(fā)展商無以為繼的局面相對(duì)應(yīng)的是，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園與恒大地產(chǎn)等房地產(chǎn)巨頭，憑借便捷的融資渠道，已經(jīng)加速在各地尋找機(jī)會(huì)接盤優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以快速擴(kuò)大自己的地產(chǎn)版圖。

例如今年7月，碧桂園在四川瀘州相關(guān)部門的引薦下，接盤了該市高爾夫豪宅盤漁子溪。據(jù)悉，漁子溪的洋房早在2014年初開始銷售，但因銷量不暢而陷入資金困境。最后因碧桂園的介入得以盤活。

據(jù)知情人士透露，碧桂園今年投入大量資源到土地市場(chǎng)上，其中相當(dāng)一部分是以股份合作的形式接盤中小發(fā)展商的項(xiàng)目。

在并購(gòu)市場(chǎng)上，恒大地產(chǎn)今年表現(xiàn)得更加彪悍，只是路數(shù)與碧桂園不甚相同。截至目前，恒大已經(jīng)先后5次在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目并購(gòu)，其中包括10月中旬以70億港元代價(jià)向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中渝置地收購(gòu)子公司或分公司股權(quán)，進(jìn)而獲得位于重慶的一個(gè)超大體量綜合項(xiàng)目；以及7月中旬以65億港元從華人置業(yè)手中接盤成都三個(gè)項(xiàng)目；12月以135億收購(gòu)新世界位于海南?？?/strong>、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個(gè)超大型項(xiàng)目。

憑借快速并購(gòu)，恒大地產(chǎn)今年下半年以來的銷售屢屢創(chuàng)出新高。該集團(tuán)披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，其10月單月銷售高達(dá)258億，首次超過萬(wàn)科、綠地等同行。而11月，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額178.5億元，同比增長(zhǎng)33.2%；合約銷售面積214.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.6%。前11個(gè)月，恒大累計(jì)已完成銷售額1723.9億元，完成上調(diào)后1800億元年度目標(biāo)的95.8%。

對(duì)于市場(chǎng)上出現(xiàn)的并購(gòu)熱潮，克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化嚴(yán)重，越來越多企業(yè)的日子難過，慢慢退出市場(chǎng)，這給龍頭企業(yè)提供了良好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。在他看來，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，有利于行業(yè)格局的優(yōu)化，而強(qiáng)者恒強(qiáng)與企業(yè)分化也是行業(yè)的必然趨勢(shì)。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，過去的兩年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購(gòu)金額增長(zhǎng)均超過一倍。2014年并購(gòu)236宗，涉及金額為1768.09億元，同比增長(zhǎng)104.93%，2013年并購(gòu)153宗，涉及金額863億元，同比增長(zhǎng)145.09%。2013年以來至今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案發(fā)生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及并購(gòu)金額達(dá)4230.88億元。

同時(shí)值得提及的是，并購(gòu)也與行業(yè)利潤(rùn)空間收窄有關(guān)。一名資深分析師對(duì)記者表示，小企業(yè)融資難，加劇了行業(yè)之間實(shí)力較為雄厚的大型房地產(chǎn)商與中小房地產(chǎn)商之間的差距，也為行業(yè)之間的并購(gòu)提供了條件。

房地產(chǎn)與金融評(píng)論人士黃立沖對(duì)記者表示，近年房地產(chǎn)并購(gòu)一直都不少，一些國(guó)有房企因?yàn)槔⒊杀颈阋?，去并?gòu)成本高的企業(yè)。但他同時(shí)表示，通常都是大企業(yè)并購(gòu)小型項(xiàng)目公司，并購(gòu)集團(tuán)公司的情況較少。從不同城市來看，他認(rèn)為，未來三四線城市的房企未來也會(huì)整合，但受制于當(dāng)?shù)匦枨蟛蛔?，被并?gòu)的標(biāo)的都是有選擇性的，僅限于地段特別好的項(xiàng)目。