地價(jià)倒逼房?jī)r(jià)上漲 剛需被擠壓至商住樓

“當(dāng)日售罄，我們只能對(duì)信任我們但沒有買到的客戶說對(duì)不起。”12月20日下午4點(diǎn)31分，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰對(duì)外表示。孫懷杰所說的項(xiàng)目是華遠(yuǎn)西紅世，當(dāng)天對(duì)外推出168套商住樓，均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米。

12月11日，保利大都匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳蔚對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“無(wú)論是公寓產(chǎn)品還是住宅產(chǎn)品，其最終核心價(jià)值還是在居住上，擁有居住價(jià)值才能擁有投資價(jià)值。不管在通州核心區(qū)我們的樓盤有多么火，我們始終堅(jiān)持一定做好本原的東西，就是它的價(jià)值屬性。”

陳蔚希望外界將他們近期推出的匯家公寓關(guān)注點(diǎn)放在公寓屬性上，而非傳統(tǒng)的商住樓的概念。

這背后所隱藏的一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象是，受限購(gòu)影響，隨著投資需求減少，自住需求逐漸涌現(xiàn)在商住產(chǎn)品中。而在北京，大部分新建商品住宅項(xiàng)目被開發(fā)商建做豪宅。商住樓成為剛需人群一個(gè)不得已的選擇。

商住樓成交占比近十年新高

陳蔚告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)他觀察，在商住樓客群中，投資比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投資客群中，有很大比例的客群也有作為自住需求的兩手準(zhǔn)備。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，今年以來商住項(xiàng)目表現(xiàn)活躍，尤其是自11月開始出現(xiàn)供應(yīng)高峰，這類產(chǎn)品的不限購(gòu)以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得其對(duì)年底前的成交形成有力支撐。上周（12月14-20日）位于大興亦莊的國(guó)銳金嵿實(shí)現(xiàn)成交294套，單周成交額過10億，為當(dāng)周成交排行榜首。京投銀泰·琨御府項(xiàng)目的商住部分單價(jià)高達(dá)近60000元/平方米，上周成交48套。除此之外年底改善型項(xiàng)目也成交火熱，其中天恒金融街公園懿府位列排行榜第三，成交均價(jià)41000元/平方米左右。任啟鑫認(rèn)為，這類改善型項(xiàng)目周邊多有“地王”項(xiàng)目，支撐其未來漲價(jià)預(yù)期，因此目前的入市價(jià)格也吸引大量客群“低位出手”。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也注意到這個(gè)現(xiàn)象。郭毅表示，今年商住樓整體成交量將近19000套，扣除保障房后，與北京純商品房住宅相比，占比達(dá)26%。這個(gè)占比創(chuàng)了近十年新高。而總價(jià)在150萬(wàn)以下的商品房中，商住樓占比達(dá)70%。

“由于新建商品住宅價(jià)格不斷上漲，位置邊緣化。對(duì)于剛需客群來說，他們能買的大部分是商住樓。包括不限購(gòu)屬性。”郭毅表示。

郭毅稱，開發(fā)商不斷把面積控制到最低，但一套住宅至少要七八百萬(wàn)元起價(jià)，對(duì)剛需人群而言，不得不把需求壓縮到商住、保障房這類產(chǎn)品。隨著房?jī)r(jià)提高，有購(gòu)房意愿者的支付能力沒有跟上房?jī)r(jià)上漲速度，選擇面趨窄。

亞豪機(jī)構(gòu)還盤點(diǎn)了今年商品房市場(chǎng)銷售情況。一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，除了自住型商品房，能夠當(dāng)天售罄的只有商住項(xiàng)目。普通商品房很難當(dāng)天售罄。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了多家商住樓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商大部分把商住項(xiàng)目總價(jià)控制在150-300萬(wàn)之間不等。層高普遍在4.2米?？梢宰龀缮舷聝蓪拥膌oft。對(duì)于買不起商品住宅的剛需人群而言，也能夠滿足基本生活需求。

地價(jià)倒逼作用

商住樓由于不通燃?xì)猓虡I(yè)水電費(fèi)較高等緣故，其實(shí)際居住舒適度要低于住宅。而地價(jià)的倒逼效應(yīng)給予了商住樓更大的價(jià)格上漲空間。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月20日，一線城市推出土地600宗，合計(jì)土地規(guī)劃建筑面積為6211.7萬(wàn)平米，從土地供應(yīng)量看，是最近6年來的最低點(diǎn)，推出的土地均價(jià)（非樓面）則明顯上漲，達(dá)到了1.49萬(wàn)，同比上漲28%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企拼搶一線城市土地，催生地王頻出。預(yù)計(jì)今年最后一個(gè)月，一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將依然白熱化。未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過去被認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

商住樓的客群增加以及地價(jià)倒逼效應(yīng)使得其價(jià)格漲幅也在加快。郭毅表示，今年北京商住樓成交單價(jià)超過2.9萬(wàn)，基本是2009年的7.8倍。普通住宅加別墅總體平均單價(jià)也是2.9萬(wàn)，相比2009年的房?jī)r(jià)水平是1.1倍。換言之七年以來，住宅和商住產(chǎn)品漲幅基本一致。在過去，商住樓漲價(jià)慢，現(xiàn)在此類需求和客群面都在增加。加之地價(jià)倒逼，商住樓價(jià)格也在不斷上漲。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于通州接近六環(huán)的富力十號(hào)商住項(xiàng)目平均售價(jià)已經(jīng)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目銷售稱，高樓層產(chǎn)品最高售價(jià)能到5.5萬(wàn)元/平方米。該售價(jià)已經(jīng)高于周邊在售的普通住宅項(xiàng)目，打破了人們關(guān)于傳統(tǒng)的商住項(xiàng)目售價(jià)低于住宅項(xiàng)目售價(jià)的傳統(tǒng)觀念。

張大偉表示，今年北京豪宅成交占比明顯增加，總價(jià)1000萬(wàn)+、單價(jià)10萬(wàn)+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史記錄。即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經(jīng)達(dá)到了370萬(wàn)。從不同的成交結(jié)構(gòu)看，2015年已經(jīng)出現(xiàn)，“剛需歸自住，頂豪遍地跑，中端受擠壓現(xiàn)象，成交結(jié)構(gòu)中表現(xiàn)較好的主要在中低端商品房住宅房源。”

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，在他的暢想中，未來的住宅產(chǎn)品戶型也許會(huì)發(fā)生變化。比如，對(duì)于上班族而言，客廳使用率較低。未來的住宅可能只需要一個(gè)睡覺的地方就可以。

也就是說，受地價(jià)影響，壓縮產(chǎn)品空間可能是開發(fā)商未來的關(guān)注點(diǎn)之一。比如，首開保利熙悅誠(chéng)郡近期提出了“35歲人生第一套豪宅”的概念。推出84平方米兩居室、104-128平方米三居室、144-156平方米四居室的全齡段戶型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。