2015“環(huán)京”樓市的暴漲奇跡：不到一年時間價格翻倍

新房價格不到一年時間實現(xiàn)翻倍，這樣的市場“奇跡”并未發(fā)生在被一線房企及業(yè)內(nèi)人士一致看好的北京市場，而是在京東連三線城市都算不上的燕郊上演。

在樓市整體回暖的大背景下，京津冀一體化及一些大型公建的規(guī)劃，讓環(huán)京樓市在今年的表現(xiàn)極為搶眼。一方面不限購、總價低等先天條件讓大量投資客涌入環(huán)京；另一方面，與北京天然的地理距離也讓不少購房者將環(huán)京作為通勤居住及未來的養(yǎng)老居所。多種需求的集中讓環(huán)京樓市價格在今年出現(xiàn)了大幅上漲，呼吁政府規(guī)范樓市發(fā)展的聲音一直不斷。事實上，雖然環(huán)京部分區(qū)域樓市出現(xiàn)無序發(fā)展，但此輪在環(huán)京置業(yè)的購房人并不盲目，心里賬算得很清楚，或為長線投資，或為自住養(yǎng)老，環(huán)京各板塊在不同維度上的價值差異明顯，也吸引了不同人群的關(guān)注。

燕郊房價領(lǐng)跑環(huán)京主流價格仍在萬元以內(nèi)

提起今年的環(huán)京樓市走勢，“暴漲”總是很多人的第一印象。這主要源于與北京城區(qū)直線距離最近的燕郊在這一輪樓市回暖中的瘋狂。多個樓盤價格大幅度上調(diào)，甚至有項目銷售價格在一年內(nèi)實現(xiàn)了翻倍。最新開盤項目的價格已經(jīng)直逼20000元/平方米的大關(guān)。

雖然價格節(jié)節(jié)攀升，但燕郊的居住體驗在這一年并未有明顯的改善，早晚高峰長長的擁堵和“一下雨就看海”的經(jīng)歷是每個居住在燕郊人的痛。不過以目前的形勢看，這些人盡皆知的缺陷并未減緩燕郊房價上漲的速度。

燕郊樓市價格的搶眼表現(xiàn)讓不少人忽略了環(huán)京其他板塊在今年的發(fā)展。事實上，在《京津冀協(xié)同規(guī)劃綱要》即將出臺和樓市的整體回暖，讓環(huán)京區(qū)域房價都出現(xiàn)了不同程度的上漲，不過相較燕郊的瘋狂則顯得冷靜了許多。以燕郊的鄰居香河為例，某品牌開發(fā)商旗下的百萬平方米大盤，在今年年初時起價為5500元/平方米，而9月最新開盤的一批產(chǎn)品起價6900元/平方米，最新一批報價為8100元/平方米。除此之外，固安、淶水、懷來、廊坊、天津武清等板塊除別墅外的產(chǎn)品均價都在萬元以內(nèi)。

此次出臺的《通知》也同樣對環(huán)京各板塊的房價做出了規(guī)范，《通知》要求，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅決查處。發(fā)揮社會監(jiān)督作用，對問題房地產(chǎn)企業(yè)實施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。規(guī)范中介行為，嚴厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者。加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。《通知》還重點指出，未取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)項目，嚴禁任何形式的預(yù)售和廣告宣傳。強化商品房預(yù)售方案管理，完善新建商品房預(yù)（銷）售價格備案制度，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定。這對于那些熱衷于排卡，借利好消息任意漲價的項目是個不小的打擊，有業(yè)內(nèi)人士就表示，如果嚴格按照這個通知規(guī)定執(zhí)行，環(huán)京的很多項目都會遭受處罰。

買環(huán)境京西京北優(yōu)勢明顯

雖然價格在今年有所上漲，但環(huán)京大部分區(qū)域的房價相對于北京還是低了不少。而且，環(huán)京區(qū)域部分板塊擁有的環(huán)境優(yōu)勢被購房者所青睞，在京郊購置一套房產(chǎn)作為第二居所，用于短時間的度假是不少環(huán)京置業(yè)者的主要目的。

“看到這里的湖光山色，就足以說服我在此購房了。”一位在京西南淶水的華銀天鵝湖購房的購房人告訴《廣廈時代》。在環(huán)京樓市，很多大盤都是依景區(qū)而建，甚至有些樓盤本身就建在景區(qū)內(nèi)，與北京市區(qū)截然不同的風(fēng)景就足以吸引購房人，這其中以京西及京北優(yōu)勢最為明顯。

京西的環(huán)境資源主要集中在西南部，河北淶水縣的一些樓盤主打的都是環(huán)境牌。華銀天鵝湖、碧桂園九龍灣、一渡新新小鎮(zhèn)等大盤集中在此。區(qū)域內(nèi)有數(shù)十處國家4A級風(fēng)景區(qū)和歷史古跡，周口店、十渡、野三坡、云居寺、清西陵等都位于此板塊周邊。憑借地理優(yōu)勢和項目本身的規(guī)劃，該區(qū)域的各項目還擁有自己的環(huán)境優(yōu)勢，例如華銀天鵝湖2000畝的湖面，一渡新新小鎮(zhèn)的27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場等。在地理環(huán)境上，京西與京東截然不同。

另一在環(huán)境上具備明顯優(yōu)勢的是京北板塊，其中分布項目最多的是張家口的懷來縣。該區(qū)域內(nèi)旅游勝地眾多，縣境內(nèi)有54公里的古長城、千古之謎古崖居、蚩尤冢、雞鳴驛古驛站等，還有最值得一提、也最被購房人看重的官廳水庫。

以區(qū)域開發(fā)較早、業(yè)主滿意度較高的原鄉(xiāng)美利堅項目為例，項目位于古崖居西側(cè)，官廳水庫以北，項目整體與周邊的山水景色融為一體，類似的社區(qū)環(huán)境，在京東及京南很難見到。此外，今年北京與張家口聯(lián)合申冬奧成功后，北京客戶到京北置業(yè)的范圍也在繼續(xù)向北拓展，尤其是崇禮滑雪場周邊的項目，在今年的價格也有所上漲。

除了京西京北規(guī)模大、集中度高的環(huán)境資源外，京東的潮白河、京南的溫泉等也是不少環(huán)京樓盤的主打賣點。

便利京東京南自住占比最大

除了度假需求，自住也是一些購房人在環(huán)京置業(yè)的主要原因。由于北京市區(qū)的高房價和對購房資格的限制，大量的購房需求被擠壓外溢。對于這部分自住人群，居住地的便利性就成了他們首要考慮的因素。

以今年價格瘋漲的燕郊為例，雖然價格高企，但在環(huán)京樓市中受歡迎程度一直穩(wěn)居首位的主要原因就是其與北京城區(qū)最短的直線距離。無論是公共交通還是自駕出行，雖然人流量較大，但不可否認，燕郊生活是最便利的。多條公交線路的終點站，短距離即可接駁至地鐵六號線，全程高速直達四環(huán)的路網(wǎng)都是燕郊這些年價格上漲的底氣。

不過，隨著交通的發(fā)展，京東的香河、大廠，京南的固安也成為一些剛需客的選擇。目前香河到北京的公交主要是938路、810快等，可以直接到達國貿(mào)。自駕車可以選擇走京沈高速，如果路上暢通，45分鐘左右也可以到達CBD。方先生就是香河—北京通勤族的一員，他已經(jīng)在香河居住三年了。每天往返于香河和北四環(huán)的他表示，真正居住后就會發(fā)現(xiàn)，香河并沒有想象得那么遠。

固安則是工作在西部購房人的選擇，通過京開高速可以直接到達二環(huán)。如果選擇公共交通的話，固安也有接駁地鐵4號線天宮院站的公交車，路況好時大概半小時可以到達。

自住客戶考慮的另一主要因素是居住的日常配套。在燕郊，基本的配套已經(jīng)完備，但周末燕郊進城的公交仍然人滿為患，大多數(shù)人還是會選擇將消費留在北京。相比燕郊，環(huán)京的其他區(qū)域在配套上則更有待提高。以香河為例，以天下第一城為中心的老城區(qū)基本生活配套已比較完備，但北部新城的配套設(shè)施還有待提高。

買未來投資者跟著交通產(chǎn)業(yè)走

看中環(huán)境度假養(yǎng)老，因為價格、資格購買自住，無論是哪種需求，購房者都兼具了一定的投資目的。另外，京津冀協(xié)同發(fā)展等利好也吸引了大量的投資客進入環(huán)京區(qū)域購房投資。

特別是京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略之后，各環(huán)京區(qū)域陸續(xù)迎來利好。投資客在考查時，區(qū)域未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、特別是與北京之間的交通聯(lián)系成為投資客最看重的因素之一。“地鐵4號線通至固安”、“固安將迎地鐵時代”這些都是走訪固安樓市時最?？吹降膹V告語。雖然尚無確切消息證實，但這一風(fēng)向就已經(jīng)吸引了很多投資客關(guān)注。固安的另一吸引投資客的賣點是正在建設(shè)的第二機場，“未來的望京”是售樓人員最愛給購房人畫出的餅。

北京和張家口聯(lián)手舉辦2020年冬奧會，最被購房人關(guān)注的就是冬奧會為京北交通和配套帶來的改變，尤其是交通方面。京張高鐵、從延慶到崇禮的延崇路都將為京北的發(fā)展提供基礎(chǔ)。

另外在京西淶水，雖然環(huán)境已經(jīng)足以吸引購房人購買，但未來的交通規(guī)劃也為其加上另一籌碼。據(jù)了解，環(huán)北京城際鐵路和京石城際鐵路都已經(jīng)將淶水納入論證，目前兩條高鐵都已經(jīng)進入可行性研究階段。

不過，對于在環(huán)京的投資，曾經(jīng)有過投資經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士提醒，投資環(huán)京樓市，要放平心態(tài)，不能看到類似燕郊的暴漲，就希望自己可以短期獲得可觀收益。投資環(huán)京，總體看還是一種長線的投資方式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。