房地產去庫存手段或很快出臺 難涉一線城市限購

房地產市場系列去庫存執(zhí)行手段正在逐步接近“落地”，包括多個中央主管部門，正在相關細化房地產市場去庫存的有關手段。隨著中央經(jīng)濟工作會議落幕，這些落實手段或將很快出臺。

房地產市場去庫存的落實手段涉及廣泛，或涉及由地方政府對新晉城市居民購房給予優(yōu)惠、城市棚戶區(qū)改造貨幣化補償、城市農民工合理享受城鎮(zhèn)住房保障、引導開發(fā)企業(yè)合理降價等手段均包含其中。不過，房地產市場去庫存的系列手段，恐怕將很難涉及一線城市限購政策的解除。

12月21日，中央經(jīng)濟工作會議結束。新華社播發(fā)的會議公報顯示，中央經(jīng)濟工作會議提出“化解房地產庫存”，適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度，要取消過時的限制性措施。

涉及范圍頗廣

“從習近平總書記提出房地產市場‘去庫存’以來，相關的主管部門都在籌備房地產市場去庫存的有關手段和具體政策工具，包括多個中央部門都參與了這項工作。”12月22日，一位接近決策層的權威人士告訴《中國經(jīng)營報》記者。

2015年11月，中共中央總書記習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組工作會議。習近平在講話中提出，要化解房地產市場庫存，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。隨后，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出“以新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定住房消費，去化房地產庫存”的總體思路。

按照國務院的工作安排，中央有關部門，開始參與到房地產市場去庫存落實手段的研究制定當中。與以往房地產市場的監(jiān)管政策和文件不同，此次政策手段的涉及范圍，較為廣泛，在一定程度上超出了房地產行業(yè)是市場本身的邊界。

多位參與政策咨詢的權威人士告訴記者，房地產市場去庫存的思路，最早產生于2014年底，在當年度住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會上，住建部就已經(jīng)明確提出，要求庫存較大的城市，要“千方百計”去庫存。

2015年11月中央財經(jīng)領導小組工作會議召開前，住建部圍繞當前房地產市場、住房制度改革、城市基礎設施建設、管理等問題，向最高決策層進行了專題匯報，其間即包括“去庫存”的有關內容，得到了最高決策層的認可，后被專門提出，成為核心思路所在。

據(jù)了解，具體的去庫存手段可能包括，加大農村居民到中小城鎮(zhèn)和區(qū)域中心城市落戶的力度、擴大城市住房保障范圍、房地產企業(yè)適當降低商品住房銷售價格的引導和鼓勵政策以及取消已經(jīng)過時的限制性措施等。

難涉一線城市限購

12月21日晚間，新華社播發(fā)的中央經(jīng)濟工作會議公報，在第三項“化解房地產庫存”內容中提到，“要取消過時的限制性措施”。這一表述，立即被外界解讀為北京、上海等仍在執(zhí)行限購政策的城市，可以取消限購。

然而，多位參與政策咨詢的權威人士告訴本報記者，“要取消過時的限制性措施”并不專指北京、上海等仍在執(zhí)行限購政策的城市要取消限購政策。“按照慣例，中央經(jīng)濟工作會議一般情況下，不會專門針對特定的幾個城市進行會議公報的內容表述。”

從2014年底開始，去庫存成為住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作的主要思路。于是，從2015年開始，多個地方政府開始嘗試突破此前限購政策。截至目前，原有執(zhí)行限購政策的城市，除北京、上海等個別特大型城市外，基本上均已經(jīng)取消了原有的限購政策。

因此，限購政策的問題，已經(jīng)不是全國性的經(jīng)濟問題，所以，按照慣例，非全國、全局性的經(jīng)濟問題，尚不具備成為中央經(jīng)濟工作會議公報內容的“條件”。

“必須要準確理解一個問題，就是現(xiàn)在的‘去庫存’不是‘救市’，更不是大水漫灌，所以，在公報當中，我們可以看到‘引導房地產開發(fā)企業(yè)適度降低商品住房價格’的表述，而對于北京、上海等特大型城市一刀切地取消限購有可能造成的房價報復性上漲，顯然會造成與這一目標的矛盾。”中國房地產開發(fā)綜合研究院首席研究院孫啟宗向記者分析。

他認為，房地產領域“過時”的限制性措施還有很多，在建設、規(guī)劃、土地獲取、銷售等環(huán)節(jié)，都有體現(xiàn)。本屆政府提出減政放權、減少不必要的行政審批的執(zhí)政思路，“要取消過時的限制性措施”實際上就是這種施政思路的延續(xù)。

集中“二線以下”

“從現(xiàn)在的情況看，房地產市場庫存主要集中在二線、三線、四線城市，所以，去庫存的重點，是在二線以下的城市，北京、上海等城市，在2015年330新政以來，庫存去化的速度是比較理想的。”前述參與政策咨詢的權威人士稱，這也是“取消過時的限制性措施”不會涉及特大型城市限購的原因所在。

因此，大量去庫存的具體實施手段，將集中在二三四線城市發(fā)揮作用。目前，部分政策已經(jīng)開始實施，如加大棚戶區(qū)改造力度以及其中貨幣化補償安置的比例，從而引導棚改需求有效進入商品房市場，從而起到用市場規(guī)律去化房地產市場庫存的作用。

中國指數(shù)研究院發(fā)布對“十三五”房地產市場的趨勢展望(下稱“報告”)稱，未來五年房地產業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮拉動經(jīng)濟增長的重要作用，市場平穩(wěn)發(fā)展，但是三四線城市去庫存將迎大考，而房企也將加速分化。

根據(jù)“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，報告稱，預計未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011~2015年基本持平。商品住宅新開工面積為50.6億平方米；開發(fā)投資額為37.7萬億元；銷售額為40.9萬億元。

中國指數(shù)研究院對幾十個三四線城市的實地調研與分析結果顯示，約八成的三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。其中鎮(zhèn)江、錦州、余姚等城市土地供應過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、臺州、涪陵等城市庫存水平較高，但在政策、經(jīng)濟調整下面臨去庫存機遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產業(yè)支撐強，存在發(fā)展機遇。

“還會留給地方政府比較大的自主裁量的空間，以避免出現(xiàn)一刀切的僵化政策效果，但是政策的核心，還是去庫存，而不是大水漫灌式的救市，所以，在二線以下城市也是這個思路，主要還是通過新增城市人口來解決這個問題。”前述參與政策咨詢的權威人士稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。