李宇嘉：重新認識房地產(chǎn)“去庫存”的推進路徑

樓市去庫存并非是簡單地向農(nóng)民工賣房子，而是遵從城鎮(zhèn)化規(guī)律，以市場化、以人為本為導向，發(fā)揮城鎮(zhèn)化集聚作用、挖掘內(nèi)需潛力，實現(xiàn)人口、產(chǎn)業(yè)、公共服務、住房發(fā)展的同步推進。

中央經(jīng)濟工作會議提出了明年經(jīng)濟工作的五大任務，而這五大任務也是為“十三五”開局謀篇、為中長期的結(jié)構(gòu)性改革部署。因此，五大任務體現(xiàn)了決策層穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)與促改革平衡上的頂層設計。過剩產(chǎn)能和高杠桿早已成為我國經(jīng)濟的頑疾，其對于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型阻滯和財政金融安全的沖擊已呈倒逼之勢。高杠桿源于不斷推高的過剩產(chǎn)能，產(chǎn)能一旦做大，杠桿繼續(xù)加高就被綁架了，二者是一體兩面的關系，去產(chǎn)能、去杠桿排在五大任務的前兩位，顯示中央高層銳意改革的決心。

筆者認為，樓市“去庫存”效果如何，決定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮多大功效？事實上，五中全會、中央財經(jīng)領導小組工作會議以及11月底的中央政治局會議，對于樓市去庫存著墨較多，可見其寄予的厚望之大。

目前，去庫存面臨三大問題，首先是樓市供求錯配。需求集中在一、二線城市，而70%的庫存集中在三、四線城市；其次是外來人口本地化難以解決巨量庫存。2.7億外來人口中的70%集中在一、二線城市，即便外來人口在就業(yè)地入戶并購房，也只是助推一、二線城市樓市繼續(xù)繁榮，而無法去化三、四線城市的樓市庫存；最后是地方財政承壓。擴大公積金覆蓋范圍、財政補貼等措施，對于三、四線城市（特別是東北重化工業(yè)、西北能源產(chǎn)業(yè)）地方政府本已捉襟見肘的財政來說是不小的壓力。

筆者認為，返鄉(xiāng)置業(yè)潮如火如荼，反映了生產(chǎn)和生活上已經(jīng)融入城市的農(nóng)民工，將家鄉(xiāng)所在三、四線城市或縣城作為“最后一站”，這是農(nóng)民工“自我城市化”的選擇。因此，建議降低農(nóng)民工在三、四線城市落戶的門檻，全面落實“雙掛鉤”（財政轉(zhuǎn)移支付和鎮(zhèn)建設用地增加與人口市民化掛鉤），加大中央轉(zhuǎn)移支付、農(nóng)村公共服務隨遷投入，分擔市民化成本，幫助農(nóng)民工及其沒有進入城市但收入來源主要靠城市的家屬（6100萬留守兒童、1000萬留守婦女和5000萬留守老人）實現(xiàn)市民化。

同時，加快實施跨地區(qū)建設用地增減掛鉤、農(nóng)業(yè)用地占補平衡。農(nóng)民工市民化后，騰出的宅基地復墾為農(nóng)業(yè)用地，置換出的建設用地指標可出售給大城市，建設用地指標賣給大城市后，農(nóng)民工不僅分享土地資產(chǎn)化和大城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型紅利，也是對市民化和購房能力的極大扶持。

宅基地復墾為農(nóng)耕地后，將與周遭耕地連片，形成農(nóng)耕地的規(guī)?；妻r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化，農(nóng)民工既可將農(nóng)耕地轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)企業(yè)，也可以入股。這不僅增加了農(nóng)民工的持久性收入，也消除了農(nóng)民工市民化后的社會保障顧慮。農(nóng)民工及其家屬在周邊三、四線城市落戶、購房和扎根后，三、四線城市的人口集聚能力大幅度提升，增加了對于農(nóng)產(chǎn)品消費需求，這也提升了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的市場空間。另外，對于留守兒童的教育、留守老人的養(yǎng)老和醫(yī)療，具有非常明顯的規(guī)模效應。人口集聚度提升以后，市民化公共服務（交通、教育和醫(yī)療）邊際成本下降。

同時，人口在三、四線城市落戶、購房并實現(xiàn)集聚的同時，要加強東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移的力度。在東部和大城市，由于房價高漲、人力成本、物流成本上升，傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢喪失。因此，應該隨人口流動，將傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移到三、四線城市，并形成與區(qū)域內(nèi)大城市和中心城市在產(chǎn)業(yè)上的合理分工，比如研發(fā)與生產(chǎn)分工、銷售與倉儲配送分工、上下游產(chǎn)業(yè)鏈分工、核心產(chǎn)業(yè)與配套分工等等。

三、四線城市人口剛開始集聚，房價、人力和物流等成本都非常低，這是我國遵從產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移升級規(guī)律，邁向產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化必由之路，也是為了避免傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“空心化”。綜上，樓市去庫存并非是簡單地向農(nóng)民工賣房子，而是遵從城鎮(zhèn)化規(guī)律，以市場化、以人為本為導向，發(fā)揮城鎮(zhèn)化集聚作用、挖掘內(nèi)需潛力，實現(xiàn)人口、產(chǎn)業(yè)、公共服務、住房發(fā)展的同步推進。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。