北京新房價格同比漲9.9% 均價2.72萬每平方米

歲末“盤點季”，各城市一年的房價走勢又浮出水面。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，即將過去的2015年，北京樓市依然表現(xiàn)出量價齊漲的市場特征。

偉業(yè)我愛我家市場研究院12月27日提供給《第一財經(jīng)日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.26萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業(yè)界預(yù)計的一樣，2015年還是名符其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”。來自亞豪機構(gòu)的分析稱，開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由于各類配建的擠占，所能進行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

五環(huán)內(nèi)漲得快

偉業(yè)我愛我家市場研究院發(fā)現(xiàn)，分地段來看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對主戰(zhàn)場，2015年五環(huán)外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價格漲勢較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對記者分析，2015年房地產(chǎn)市場正式進入政策寬松期，有效刺激了市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。

價格的上漲也是多種因素交匯的結(jié)果。胡景暉稱，隨著2015年北京新房成交量的提升，開發(fā)商對市場未來信心提升，定價的主動權(quán)增強，收回或減少降價促銷策略，這是價格上漲的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高價盤入市，在統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上顯著拉高了住宅均價。此外，2015年土地供地減少，“僧多粥少”，優(yōu)質(zhì)地塊高價成交，影響周邊新房定價并且提升客戶對未來的預(yù)期，2015年豐臺、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價全面提升，“面粉高過面包”帶動開發(fā)商提升新房定價水平。

針對2015年和2016年全國樓市的變化和趨勢，在12月15日的2015騰訊(第四屆)智慧地產(chǎn)高峰論壇上，騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級研究員吳衛(wèi)東表示，2015年中國房地產(chǎn)市場是典型的政策性市場，有些城市出現(xiàn)了報復(fù)性上漲，有的城市依然很低迷。據(jù)他判斷，由于供求關(guān)系的改變，2016年一二線城市由于需求方的驅(qū)動，而會使得整個房價趨于穩(wěn)定，但不太可能再出現(xiàn)報復(fù)性拉升，而三四線城市還將因為供求關(guān)系難以逆轉(zhuǎn)，而保持持續(xù)低迷。

豪宅高峰年

在偏遠一些的新房和公司附近的二手房之間，在北京一家金融結(jié)構(gòu)供職的宋莉(化名)和男友糾結(jié)了一陣，選擇了前者。這意味著，她未來上班即便坐地鐵也需要一個小時左右的時間，不僅如此，每平方米超過4萬元的價格，買下130多平方米、總價近600萬元的房子，對于這對年輕情侶而言，不是件輕松的事情。

宋莉選擇的婚房位于南四環(huán)，屬于豐臺區(qū)。從前由于環(huán)境、醫(yī)院學(xué)校配套等限制，南三環(huán)外的地段在北京是個相對的房價洼地，然而，今年豐臺多宗地段入市，不少地塊拍出的樓面價超過了周邊二手房價格。宋莉告訴本報記者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)她有些猶豫時，樓盤置業(yè)顧問告訴她“旁邊剛拍的那塊的樓面價都到5萬了，未來都是10萬起價的豪宅”。這句話讓宋莉下定了決心：買下這個未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。

2015年毫無疑問是北京豪宅入市高峰年。來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的報告稱，受2015年成交高價地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，也將從統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對房價的影響，如萬柳書院、北京壹號院、使館壹號院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪項目統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上的影響，2015年新房成交均價為2.68萬元/平方米，同比上漲8.6%。

從北京住宅庫存來看，在2015年市場供需基本平穩(wěn)態(tài)勢下，北京市場庫存基本保持2014年高位，去庫存壓力尚大。與此同時，北京的豪宅庫存也不容小覷。胡景暉對記者指出，前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅并不匹配，市場的消化能力有限。因此，他認為，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市整體庫存較大的背景下，房價漲幅也將有限。

盡管如此，北京的高價地仍層出不窮。最近的12月23日，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一地塊出讓，這也是12月份來首宗商品住宅用地，拍賣現(xiàn)場吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內(nèi)的7家房企現(xiàn)場競爭。經(jīng)過31輪廝殺，最終該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業(yè)取得，溢價率61%。據(jù)亞豪機構(gòu)測算，該地塊商品住宅部分折合樓面價3.6萬元/平方米，這一樓面價已經(jīng)突破去年中鐵建舊宮地塊最高價，成為該區(qū)域單價“地王”，這也是北京2015年經(jīng)營性用地當(dāng)中第26宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊。截至當(dāng)天，2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元，達到2017.25億元。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，2015年雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但是土地出讓金卻出現(xiàn)大“豐收”，這其中各大“地王”貢獻不小。但是開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由于各類配建的擠占，所能進行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

面對明年在北京豪宅市場可能遇到的機會和挑戰(zhàn)，房企將采取何種營銷策略來應(yīng)對?對此，融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青在出席論壇時表示，對于項目而言，產(chǎn)品和品質(zhì)是根本，營銷是錦上添花，產(chǎn)品做好、品質(zhì)到位，銷售額自然就上升。泰禾集團(000732,股吧)總裁助理沈力男也認為產(chǎn)品是根本，他說，沒有好產(chǎn)品一定沒有好營銷，好的產(chǎn)品不僅有差異化、均衡性，還有特長和情懷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。