招商局蛇口欲“去地產(chǎn)化” 吸收招商地產(chǎn)整體上市

在合并吸收招商地產(chǎn)完成整體上市前夕，招商局蛇口管理層主要成員已亮相于公眾視野。

12月18日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，經(jīng)招商局集團(tuán)有限公司推薦，公司董事會(huì)同意聘請(qǐng)?jiān)S永軍為公司總經(jīng)理，劉偉為公司副總經(jīng)理（擬任公司黨委書記），朱文凱為公司常務(wù)副總經(jīng)理。

從本次人事安排不難看出，招商局蛇口去地產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型決心凸顯。時(shí)代周報(bào)記者從招商地產(chǎn)處了解到，現(xiàn)年52歲的許永軍曾在招商物流工作15年之久，并無(wú)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。而單從業(yè)務(wù)組合來(lái)看，新的招商蛇口將以園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)并舉，據(jù)此來(lái)看，招商蛇口已然不是純粹的地產(chǎn)公司。

新管理層組建后，其經(jīng)營(yíng)策略及轉(zhuǎn)型規(guī)劃有無(wú)新的變化？而這家市值將達(dá)1897億元規(guī)模的新上市平臺(tái)招商局蛇口能否借助資產(chǎn)重組東風(fēng)，“更上一層樓”？時(shí)代周報(bào)記者致電招商地產(chǎn)董秘劉寧，未得到正面回應(yīng)。

新官上任未來(lái)主打產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式

新管理層“上位”，對(duì)此前處于人事動(dòng)蕩期的招商而言，無(wú)疑起到“穩(wěn)定軍心”作用。

今年8月，巡視組進(jìn)駐招商局后，招商地產(chǎn)迎來(lái)一系列的人事動(dòng)蕩。8月27日，招商地產(chǎn)原總經(jīng)理賀建亞、招商局集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理林少斌（曾擔(dān)任招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)）相繼被免。不可否認(rèn)的是，賀、林兩位高層變動(dòng)，對(duì)于正處在重組關(guān)鍵時(shí)期的招商地產(chǎn)難言好事。

4月3日，招商地產(chǎn)和招商銀行雙雙停牌，引發(fā)無(wú)數(shù)產(chǎn)融結(jié)合的猜想。而后經(jīng)時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司換股吸收合并招商地產(chǎn)并向深圳證券交易所申請(qǐng)上市。據(jù)悉，一旦上市成功，招商局蛇口市值將達(dá)1897億元規(guī)模，并超越萬(wàn)科、綠地成為中國(guó)市值最大的地產(chǎn)公司。

但“國(guó)不可一日無(wú)君”，在許永軍之前，招商地產(chǎn)總經(jīng)理一職一直由董事長(zhǎng)孫承銘暫時(shí)代理。11月2日，招商地產(chǎn)公開(kāi)向全球發(fā)布了招聘總經(jīng)理的信息。值得注意的是，上述招聘遵循的原則之一是同等條件下，招商局集團(tuán)的高管優(yōu)先。相比此前呼聲甚高的蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱?，許永軍的當(dāng)選仍令不少招商局內(nèi)部人士詫異。

不過(guò)，時(shí)代周報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上鮮有他的采訪，但52歲的他曾擔(dān)任深圳蛇口安達(dá)實(shí)業(yè)股份有限公司所屬深圳蛇口交通科技實(shí)業(yè)有限公司標(biāo)牌廠廠長(zhǎng)、深圳蛇口安達(dá)實(shí)業(yè)股份有限公司管理部主任、深圳天白安達(dá)物流有限公司副總經(jīng)理、招商局物流集團(tuán)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理。由此不難看出，低調(diào)的許永軍是個(gè)典型的實(shí)戰(zhàn)派，

此外，招商地產(chǎn)在其招聘廣告中提到希望在全球范圍內(nèi)找到一位對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)有深入了解和認(rèn)識(shí)的人，這或許是許當(dāng)選的主要因素之一。作為前招商物流第一負(fù)責(zé)人，許永軍曾提出諸多發(fā)展新模式，并來(lái)自操刀白俄羅斯中白工業(yè)園的項(xiàng)目表現(xiàn)出色。

2014年，招商物流響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，積極參與中白工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)（中白工業(yè)區(qū)已經(jīng)納入“國(guó)家一帶一路”戰(zhàn)略）。此外，招商物流確定發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的“1544戰(zhàn)略”，打造公路、鐵路、航空、海運(yùn)的“四網(wǎng)”合一，努力打造成為全國(guó)領(lǐng)先的全供應(yīng)鏈物流服務(wù)商。

而反觀招商局蛇口，群益證券分析師王睿哲指出，合并后的招商局蛇口將成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)園區(qū)企業(yè)，未來(lái)將會(huì)充分享受到自貿(mào)區(qū)建設(shè)及一帶一路建設(shè)所帶來(lái)的紅利。

不難看出，招商局物流和招商局蛇口未來(lái)發(fā)展均將得益于一帶一路建設(shè)，而許永軍任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，亦能將其在招商局物流成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到招商局蛇口。

“新上市公司持有很多優(yōu)質(zhì)物流用地，因此未來(lái)將主打產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，‘園區(qū)開(kāi)發(fā)服務(wù)’也將成為主流，而許永軍在物流業(yè)務(wù)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，這也是任職他為總經(jīng)理的主要原因。”劉寧如是稱。

與許永軍同時(shí)履新的還有劉偉、朱文凱。現(xiàn)年51歲的劉偉此前曾于招商地產(chǎn)擔(dān)任副總經(jīng)理，于2015年4月調(diào)任招商局漳州開(kāi)發(fā)區(qū)副總經(jīng)理，如今再度被調(diào)回招商地產(chǎn)出任副總經(jīng)理。

48歲的朱文凱則歷任蛇口招商港務(wù)股份有限公司總經(jīng)理助理、深圳蛇口招港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、深圳招商地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理等職務(wù)。

上述兩人均在招商地產(chǎn)有工作經(jīng)歷，被外界認(rèn)為用以輔佐許永軍，保證招商地產(chǎn)向招商局蛇口業(yè)務(wù)方面的過(guò)渡。

重現(xiàn)當(dāng)年勇招商欲“去地產(chǎn)化”

招商局蛇口去地產(chǎn)化決心凸顯，但對(duì)于吳永軍來(lái)講，并不是簡(jiǎn)單地從集團(tuán)旗下一家公司跳到另一家公司這么簡(jiǎn)單，擺在吳永軍面前的則是需“接手”一家市值近兩千億元的巨無(wú)霸公司，雖然它已經(jīng)不復(fù)舊時(shí)輝煌。

差距是實(shí)實(shí)在在的，2014年，招商地產(chǎn)以510億元銷售額排名房企第14名，與已過(guò)2000億元的萬(wàn)科、綠地等相差幾個(gè)數(shù)量級(jí)。如果把時(shí)間回?fù)苤?004年，彼時(shí)招商地產(chǎn)的銷售額是萬(wàn)科的45％，保利的77％，金地的1.1倍，穩(wěn)居一線陣營(yíng)。時(shí)代周報(bào)記者翻看2009年至今的全國(guó)銷售排名榜，招商地產(chǎn)一直在第14-18位之間徘徊。

這幾年，招商地產(chǎn)一直試圖縮小與一線開(kāi)發(fā)商之間的距離，且試圖加速突破千億規(guī)模。2011年，林少斌升任招商地產(chǎn)總經(jīng)理開(kāi)始大展拳腳，提出2018年招商地產(chǎn)銷售目標(biāo)1000億元，利潤(rùn)過(guò)百億，重回行業(yè)一線陣營(yíng)。

而招商地產(chǎn)亦開(kāi)始推行“狼性”文化，在同行謹(jǐn)慎的時(shí)候，招商地產(chǎn)依舊在土地市場(chǎng)叱咤。2010-2014年，招商地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為87萬(wàn)平方米、232萬(wàn)平方米、390萬(wàn)平方米、666萬(wàn)平方米和610萬(wàn)平方米。2015年前三季度，招商地產(chǎn)拿地權(quán)益建筑面積136萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)75億元。

但在確立規(guī)?；瘮U(kuò)張之后，招商地產(chǎn)利潤(rùn)率的不斷下滑亦成為外界關(guān)注重點(diǎn)，2011-2014年，招商地產(chǎn)毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢(shì)。2015年前三季度，招商地產(chǎn)毛利率僅為33.17%。

深圳資深地產(chǎn)人士李宗苗告訴時(shí)代周報(bào)記者，一旦規(guī)模上去了，千億目標(biāo)不是問(wèn)題，關(guān)鍵對(duì)于利潤(rùn)率逐年下降的招商來(lái)講，實(shí)現(xiàn)百億利潤(rùn)目標(biāo)，將會(huì)是個(gè)考驗(yàn)。

除此之外，招商地產(chǎn)的存貨規(guī)模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存貨貨值分別為514億元、730億元、784億元和1010億元。而截至2015年前三季度，該數(shù)據(jù)已達(dá)1202億元，占到總資產(chǎn)的66%。

步入2015年，招商的經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀，讓外界為其能否實(shí)現(xiàn)全年600億元銷售目標(biāo)打上問(wèn)號(hào)。2015年1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積294.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.82%；簽約銷售金額471.07億元，同比增長(zhǎng)17.87%。

但不可否認(rèn)的是，合并后的招商蛇口主業(yè)將擁有原招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備建面1265.3萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)23萬(wàn)平方米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139萬(wàn)平方米，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面388萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)590萬(wàn)平方米（其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530萬(wàn)平方米），由此一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，為其日后發(fā)展提供大量土地儲(chǔ)備。

劉寧坦承，隨著招商局蛇口的整體上市，新公司將主打園區(qū)開(kāi)發(fā)，涉足社區(qū)綜合服務(wù)等，未來(lái)將逐步實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。

不過(guò)新管理層上任不久，新的發(fā)展策略尚未明晰，許永軍如何玩轉(zhuǎn)這家市值高達(dá)1872億元的地產(chǎn)巨無(wú)霸，仍為外界所期待。

“去地產(chǎn)化的思路總體是對(duì)的，招商系本身是一個(gè)多元化產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)，擁有較好的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路下，應(yīng)該說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)會(huì)和后續(xù)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行較好地結(jié)合，而重心可能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是和目前深圳前海的發(fā)展會(huì)密切結(jié)合。而郵輪等產(chǎn)業(yè)可以理解為招商局集團(tuán)下面的特色產(chǎn)業(yè)，后續(xù)可以和旅游休閑等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行密切結(jié)合。后續(xù)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)確實(shí)會(huì)有所壓縮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。