下月房貸月供可能“不降反升”

今年五次降息的利好將于明年顯現但理財專家提醒跨越年度分段計息特殊：

對于絕大部分以房貸方式購房的市民而言，今年五次降息的利好，將在下月開始顯現。不過，銀行理財師提醒，由于1月份處于跨越年度分段計息特殊時期，1月份的房貸很有可能“不降反升”，到2月份降息對房貸的影響才真正顯現。

百萬房貸明年月供少700多元

今年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，不過絕大多數的購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。記者從佛山多家商業(yè)銀行了解到，由于房貸月供多采取次年調整的模式，因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現

五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少？以購房者王先生貸款100萬元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執(zhí)行基準利率（4.9%），明年王先生的月供將變?yōu)?544.44元，總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日，即年內首次降息前辦理100萬元貸款，同樣貸款期限20年，當時月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。

這意味著經過年內五次降息，王先生明年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬元，20年算下來可以省下一部家用轎車。

而今年公積金貸款年內降息一共四次，比商業(yè)房貸少一次，但集中兌現的利好也不在少數。以佛山市民張女士與丈夫為例，兩人使用公積金貸款50萬元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基準利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計是61.46萬元。而公積金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率計算，每月還款4885.95元，本息合計是58.63萬元，每個月可節(jié)省235.93元。

房貸利率明年1月才開始調整

“像市民房貸這種長期商業(yè)貸款，大部分人與銀行約定的都是次年生效，所以大部分人的月供應該是從明年1月開始下降。”中信銀行佛山分行理財師告訴記者，目前貸款利率調整最常用的是次年調整方式。按規(guī)定，本年度內如遇利率調整，選擇浮動利率貸款的客戶，房貸利率要等到次年1月才開始調整。

中信銀行佛山分行理財師提醒，目前多數銀行房貸還款日為每月的20日左右，2016年1月的月供相對特殊，正好跨越年度分段計息——今年12月21日至31日期間執(zhí)行舊利率，明年1月1日至20日才執(zhí)行新利率，因而月供減少不“徹底”，甚至會出現1月份房貸利息有下降，但根據等額本息計算公式重新計算，還款本金卻會上漲的情況。

“供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以才會出現月供‘不降反升’的怪事。事實上，供房者1月多還的是本金，并不是利息增多，2月份以后，計息方式就會恢復正常。”理財師提醒，客戶下月最好留意銀行短信通知，避免出現房貸逾期情況。

降息后提前還貸未必劃算

記者留意到，臨近年底，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此，有銀行理財經理分析，如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率和辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。

“在2010年左右買房的市民都申請到了在基準基礎上打8.5折、甚至7折的優(yōu)惠商貸利率。明年起，這兩類房貸的利率將會降至4.165%和3.43%，而對于公積金貸款者來說，明年的利率將降至3.25%，均已低于目前銀行理財產品的收益水平。”銀行理財經理表示，目前銀行一些理財產品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平，這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置，拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩，比把錢拿去提前還貸更劃算。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。