瞄準(zhǔn)華人海外置業(yè)熱潮 雅居樂(lè)首度試水馬來(lái)西亞

12月17日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局正式宣布，美國(guó)聯(lián)邦基金利率提高25個(gè)基點(diǎn)，結(jié)束了美國(guó)持續(xù)7年的零利率時(shí)代，對(duì)全球資產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。

戴德梁行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，隨著美元進(jìn)入加息周期，對(duì)中國(guó)最直接的影響就是人民幣的貶值和以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)縮水，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)較明顯的資金外流現(xiàn)象。對(duì)于有投資需求的個(gè)人與機(jī)構(gòu)，為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值及增值，預(yù)期他們會(huì)將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成海外投資產(chǎn)品，甚至增加海外物業(yè)的持有，通過(guò)全球化配置以對(duì)沖國(guó)內(nèi)匯率風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于具備國(guó)際視野的投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置海外房產(chǎn)成為對(duì)沖人民幣貶值的一個(gè)重要投資方式。在這波海外購(gòu)房熱潮中，馬來(lái)西亞無(wú)疑受國(guó)內(nèi)投資者追捧的地方。碧桂園位于“大馬”的首個(gè)項(xiàng)目金海灣于2013年錄得100億元的靚麗業(yè)績(jī)，震撼了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。2016年，另一家華南知名房企雅居樂(lè)位于馬來(lái)西亞吉隆坡的首個(gè)項(xiàng)目——“滿家樂(lè)”入市在即，有望掀起新一輪馬來(lái)西亞購(gòu)房熱潮。

馬來(lái)西亞成華人海外置業(yè)首選

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，2013年中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資金額為113億美元，2014年增長(zhǎng)46%至165億美元。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰的預(yù)測(cè)，2015年中國(guó)房企海外投資總額或超250億美元，創(chuàng)下歷史新高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前海外房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，海外置業(yè)剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定中國(guó)高凈值人群繼續(xù)積極在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)；同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于飽和，短期來(lái)看房產(chǎn)的投資價(jià)值在逐步降低，分散風(fēng)險(xiǎn)和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進(jìn)行海外投資的主要原因。

在這輪出海潮背后，馬來(lái)西亞——這個(gè)氣候溫暖的東南亞國(guó)家，近幾年成為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者爭(zhēng)相購(gòu)買的熱土。截至目前，在馬來(lái)西亞拿地開(kāi)發(fā)的中國(guó)房企包括了雅居樂(lè)、綠地、新華聯(lián)、富力、碧桂園等，投資總額達(dá)到數(shù)千億元人民幣，房企巨頭爭(zhēng)相進(jìn)入，意味著馬來(lái)西亞華人置業(yè)潮有望進(jìn)一步升溫。

在多位海外置業(yè)專家看來(lái)，國(guó)內(nèi)投資者之所以青睞馬來(lái)西亞，與其房地產(chǎn)價(jià)格處于價(jià)值洼地、完善的法律體系以及較低的移民門(mén)檻不無(wú)關(guān)系。

按照《全球房地產(chǎn)指南》公布數(shù)據(jù)，在亞洲眾多國(guó)家和地區(qū)中，主要城市中心房?jī)r(jià)最高的地區(qū)是中國(guó)香港，均價(jià)達(dá)到19323美元/平方米。新加坡主要市中心房?jī)r(jià)16727美元/平方米，中國(guó)內(nèi)地6932美元/平方米。最低的是印度尼西亞，1781美元/平方米。而馬來(lái)西亞主要市中心房?jī)r(jià)僅僅2181美元/平方米，在全亞洲排名倒數(shù)第二位。

但與此同時(shí)，其租賃投資回報(bào)率全球排第9位，達(dá)到5%，相對(duì)于國(guó)內(nèi)住宅不到3%的租賃回報(bào)率，馬來(lái)西亞住宅顯示出良好的投資回報(bào)能力。正因如此，近幾年馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)上漲幅度驚人。有統(tǒng)計(jì)顯示，包括吉隆坡等投資熱門(mén)的區(qū)域，房?jī)r(jià)在過(guò)去三年翻了三倍，漲勢(shì)堪比國(guó)內(nèi)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，相比國(guó)內(nèi)住宅70年的土地使用權(quán)限制，馬來(lái)西亞的土地私有產(chǎn)權(quán)年限為99年，不少區(qū)域提供永久產(chǎn)權(quán)。其貸款利率低至4%，而且是在交樓后才開(kāi)始月供，以“租抵供”大大降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

最重要的是，馬來(lái)西亞政府正在推行“第二家園”移民政策，相對(duì)于大多數(shù)海外國(guó)家，“第二家園”移民者的條件并不苛刻。根據(jù)馬來(lái)西亞政府規(guī)定，50歲以下的外籍公民，需有定期存款60萬(wàn)元人民幣，每月固定收入2萬(wàn)元人民幣以上，且在中國(guó)指定銀行有120萬(wàn)元人民幣現(xiàn)金存款，即可獲得“第二家園”資格。對(duì)于年齡在50歲以上的外籍公民，定期存款的限制可放寬到30萬(wàn)元人民幣，一年過(guò)后，50%的定期存款可取出用于購(gòu)買房地產(chǎn)、子女教育或醫(yī)療等。

對(duì)于符合資格的外籍公民及其家人，馬來(lái)西亞政府將給予其十年的居住權(quán)。10年以上的自由進(jìn)出境簽證，直接從馬來(lái)西亞到其他國(guó)家的簽證申請(qǐng)，直系親屬遷移馬來(lái)西亞，孩子可以獲得國(guó)際教育，畢業(yè)后將獲得歐美學(xué)校頒發(fā)的畢業(yè)文憑，這也成為國(guó)人蜂擁至馬來(lái)西亞置業(yè)的重要原因。

雅居樂(lè)海外首盤(pán)入市在即

作為華南知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雅居樂(lè)，正是瞄準(zhǔn)了馬來(lái)西亞華人置業(yè)熱潮背后蘊(yùn)藏的巨大機(jī)會(huì)，率先完成布局。

去年2月，雅居樂(lè)聯(lián)手馬來(lái)西亞知名開(kāi)發(fā)商PJD，以4.3億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)一幅位于吉隆坡的4.1萬(wàn)平方米土地，這個(gè)命名為“雅居樂(lè)·滿家樂(lè)”的項(xiàng)目成為公司首次進(jìn)軍海外市場(chǎng)的試水之作。

根據(jù)新浪海外地產(chǎn)的咨詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最受中國(guó)買家歡迎的馬來(lái)西亞購(gòu)房地點(diǎn)前三名依次為：吉隆坡、努沙再也和新山。據(jù)了解，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房企主要扎堆在與新加坡僅相隔一道柔佛海峽的新山市，但作為新興區(qū)域，新山的區(qū)域配套仍有待完善，且住宅供過(guò)于求的情況明顯。

與之相對(duì)，雅居樂(lè)·滿家樂(lè)所在的吉隆坡，是馬來(lái)西亞的首都，也是該國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，商業(yè)貿(mào)易、金融、制造、運(yùn)輸、科技及旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，區(qū)域投資價(jià)值前景更佳。

據(jù)悉，雅居樂(lè)·滿家樂(lè)位于吉隆坡的滿家樂(lè)豪宅區(qū)，是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)規(guī)劃的高端住宅居住區(qū)，也是近年新興的富人居住區(qū)，此區(qū)域的主要居住者為馬來(lái)西亞的高端人群、國(guó)際公民以及政府高官，備受國(guó)際投資者及本土高端客戶的青睞。

據(jù)接近雅居樂(lè)的相關(guān)人士介紹，滿家樂(lè)項(xiàng)目是傳統(tǒng)滿家樂(lè)區(qū)域的最后一塊住宅用地，也是最核心位置的住宅項(xiàng)目，從項(xiàng)目到吉隆坡市中心僅需15分鐘車程，到雙子星塔不過(guò)10分鐘車程，到新加坡也只需3.5小時(shí)車程、60分鐘高鐵快線，交通條件極為便利。

作為滿家樂(lè)高尚住宅區(qū)內(nèi)唯一在售大盤(pán)，雅居樂(lè)·滿家樂(lè)是該區(qū)域占地最大住宅項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目占地面積為10.16英畝，總建筑面積約16萬(wàn)平方米。與區(qū)域內(nèi)單體樓居多相比，項(xiàng)目的綠化率高達(dá)65%，綠化區(qū)與建筑區(qū)按照65：35比例精心規(guī)劃，且擁有6英畝園林，是區(qū)域內(nèi)難得一見(jiàn)的低密度小區(qū)。

對(duì)于希望享受歐美教育資源的購(gòu)房者而言，雅居樂(lè)·滿家樂(lè)臨近3所國(guó)際學(xué)校（滿家樂(lè)國(guó)際學(xué)校和花園國(guó)際學(xué)校和法國(guó)國(guó)際學(xué)校），均是在國(guó)際排名領(lǐng)先的國(guó)際學(xué)校，從項(xiàng)目到學(xué)校僅需5分鐘車程即可到達(dá)。

除此之外，雅居樂(lè)·滿家樂(lè)項(xiàng)目土地產(chǎn)權(quán)為永久地契，房屋私有產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)權(quán)，且無(wú)遺產(chǎn)稅，購(gòu)置物業(yè)可由子孫后代直接繼承。對(duì)于買家而言，由于項(xiàng)目是在交樓后才開(kāi)始供樓，且滿家樂(lè)區(qū)域主要住戶及租戶為韓國(guó)、日本及其他國(guó)際公民，租金承受能力強(qiáng)，“以租抵供”的模式提供了良好的回報(bào)。

除了項(xiàng)目自身優(yōu)異的素質(zhì)，吉隆坡房地產(chǎn)未來(lái)數(shù)年更有望迎來(lái)巨大的政策利好。2010年，馬來(lái)西亞政府宣布注資1720億林吉特推行“大吉隆坡計(jì)劃”，從硬體設(shè)備、人民收入及居住環(huán)境三方面，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個(gè)最宜居的城市，成為世界經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率最高城市前20名。屆時(shí)，吉隆坡總?cè)丝趯?40萬(wàn)增加到1000萬(wàn)。

同時(shí)，當(dāng)?shù)卣€將興建馬來(lái)西亞到新加坡的高速鐵路，通車后從吉隆坡到新加坡只需1.5小時(shí)，吸引大量新加坡居民到物價(jià)水平低的大馬居住。政府還推出特別獎(jiǎng)勵(lì)，邀請(qǐng)世界上最優(yōu)秀的100個(gè)企業(yè)在馬來(lái)西亞設(shè)立據(jù)點(diǎn)，吸引國(guó)外人才。

人口的急劇增長(zhǎng)、大量外來(lái)人員帶動(dòng)的住房需求，特別是首都吉隆坡，一直是人口聚集之地，200多平方公里的土地聚集大馬超過(guò)十分之一的人口，住房需求非常大。尤其是對(duì)于雅居樂(lè)·滿家樂(lè)這種高品質(zhì)項(xiàng)目而言，投資前景非?？捎^。

被譽(yù)為豪宅專家的雅居樂(lè)，曾經(jīng)成功打造累計(jì)銷售額超過(guò)500億元的雅居樂(lè)清水灣，并成為國(guó)內(nèi)度假類高端住宅的代言詞。雅居樂(lè)·滿家樂(lè)作為公司在海外市場(chǎng)的試水之作，預(yù)計(jì)將于2016年元旦后正式入市，雅居樂(lè)能否在海外市場(chǎng)再創(chuàng)佳績(jī)，值得業(yè)界期待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。