政策為樓市保駕護航 2015年一線城市涉險闖關

時代在變，樓市亦在變。2015年，行業(yè)下行趨勢已定，中小房企難以為繼，龍頭房企踽踽而行。更有資本當?shù)?，金融大鱷來襲，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)正遭遇前所未有的侵襲……貨幣、行政手段多樣，各地紛紛解鎖限購樊籠，北京為首的一線城市2015年可謂涉險闖關，部分地區(qū)甚至迎來房價久違的暴漲。但三四線城市依舊深陷庫存高企的泥沼。

當龍頭房企業(yè)績再創(chuàng)新高，退出、轉(zhuǎn)型、多元化……開始成為中小房企或主動或無奈之選，不斷尋求創(chuàng)新突破的開發(fā)商們決定放手一搏，“互聯(lián)網(wǎng)+”風口里更站滿了排隊的房企，等待占卜未來的命運。年終，去庫存成為國家經(jīng)濟戰(zhàn)略重要一環(huán)。對于轉(zhuǎn)型關鍵期的中國樓市而言，2016年的走向至關重要，是否還有新一波政策醞釀？樓市能否持續(xù)升溫？回首2015年地產(chǎn)行業(yè)的點滴與細節(jié)，可以讓我們共同猜想2016年樓市走向的一二。

政策加碼勢在必行

2015年是中國樓市劇變的一年，更是不折不扣的政策年。從央行五次降息到二三線城市取消限購；從降低二套房首付比例到戶籍改革掛鉤去庫存，中央對房地產(chǎn)管理釋放出更多寬松的信號。這一年，在持續(xù)的政策利好下，房貸利率創(chuàng)十年來最低。

對大多數(shù)三四線城市而言，去庫存的壓力依然明顯，年末中央經(jīng)濟工作會議明確提出要化解房地產(chǎn)庫存。政策一直是左右中國樓市走向的關鍵因素。由此，2016年懸念之一就是政策是否還會進一步松綁。

未來單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大需求，應從需求與供給、長期與短期等方面綜合發(fā)力。從年終中央提出去庫存戰(zhàn)略來推測，明年刺激銷售政策進一步加碼已經(jīng)明確。

推行不動產(chǎn)登記

2月26日統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣本正式對外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權利不變動，簿證不更換。依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。

猜想：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，一方面有反腐意義；另外也將建立起全國統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，為未來征收房產(chǎn)稅提供數(shù)據(jù)基礎。

降息降準

自去年11月以來，央行6次降息、5次降準，平均接近每兩個月就降一次，貸款基準利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達25.5%。這已經(jīng)是近十年來的最低水平。其中，公積金貸款利率更是“歷史最低”。

猜想：貨幣手段向來是最有效的調(diào)控方式之一。2016年內(nèi)再度降息、降準恐怕將不是小概率事件。

降首付

3月30日，央行發(fā)布通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%。

9月1日，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行通知，擁有一套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月30日，中國央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

猜想：無論是“3·30”還是“9·30”新政，主要目標之一是降低購房門檻。一旦2106年去庫存效果不明顯，進一步降低二套房首付門檻，甚至徹底放開二套房購買條件也絕非想象。

降稅費

3月30日，中華人民共和國財政部發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知要求自3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由五年恢復至兩年。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買兩年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買兩年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

猜想：盤活存量房市場對促進樓市活躍效果顯著，降低稅費可能還會有相應動作。

鼓勵異地貸款

9月30日，住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》。10月8日起，全面推行公積金異地貸款業(yè)務，有條件的城市要推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化。

松綁“限外”

8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構和個人可在中國境內(nèi)購房。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。

去庫存“升級”

12月18日-21日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，此次會議后“供給側改革”成為了熱詞，樓市去庫存也升級為“國家任務”。并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并祭出。

猜想：圍繞著去庫存這個核心，一系列配套政策“大招”明年隨時都可能會被管理層放出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。