地價高企致投資風(fēng)險加劇 房企競相試水合伙人制

房地產(chǎn)黃金時代，開發(fā)商能拿到地就能掙錢，可以坐享土地價值升值紅利。而如今，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸過渡到一個精細(xì)化的時代。地產(chǎn)項目的盈利和周轉(zhuǎn)更多取決于公司團隊的投資眼光和融資能力、產(chǎn)品打造及操盤能力。為此，去年以來，旭輝、萬科、碧桂園、金地等上市房企均開始探索實施合伙人制度。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以旭輝正在探索的項目跟投制為例，該公司正通過創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的項目跟投，讓與項目收益直接相關(guān)的內(nèi)部員工成為公司合伙人，共享收益、共擔(dān)風(fēng)險。

2014年7月起，旭輝開啟事業(yè)合伙人制度，跟投制度實施至今，已有22個項目參與，覆蓋上海、蘇州、合肥等十余個一二線城市項目，跟投人員超過800人次，認(rèn)購總額超過5億元。

據(jù)陳東彪介紹，跟投人數(shù)接近旭輝內(nèi)部人員編制的30%，包括集團人員和一線城市公司各層級的主要人員?？傮w來看，認(rèn)購金額占到項目整體股權(quán)的3%左右。“截至目前，已經(jīng)有4個項目實現(xiàn)本金分配，即跟投資金全額返本。并且項目的收益預(yù)期良好，在2016年一季度前，預(yù)計還將有4至5個項目實現(xiàn)本金分配。按照目前項目平均投資收益預(yù)估，目前旭輝項目的年自有投資回報率大約是20%至30%，根據(jù)不同市場、不同類型的項目，投資收益有所差異。”

根據(jù)萬科此前披露的數(shù)據(jù)，公司累計有近5000人參與項目跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的7成左右。“從跟投實施情況來看，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到積極作用。”萬科公司董秘譚華杰介紹說。

跟投因為關(guān)乎合伙人的利益，能提升運營效率的做法都將被快速運用和完善。譚華杰曾表示，由于一線公司管理層和項目管理者強制跟投，拿錯地、拿高價地的風(fēng)險將得到有效控制，而這恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)最大的經(jīng)營風(fēng)險。

旭輝跟投設(shè)置了強制跟投的名單，包括高級管理人員及項目直接管理團隊，這是由于這些人員與項目發(fā)展推進息息相關(guān)，因此有了“風(fēng)險同擔(dān)、利益共享”的引導(dǎo)與責(zé)任兼顧的組織機制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。