萬(wàn)元地塊扎堆與房?jī)r(jià)六連漲 福州樓市機(jī)遇與挑戰(zhàn)

盡管在眾多二線城市中，福州算不上搶眼的一個(gè)，但在過(guò)去的2015年，福州樓市的表現(xiàn)卻并不平凡。

房?jī)r(jià)攀升，地價(jià)趕超房?jī)r(jià)，地王滿天飛，這些在北上廣深一線城市慣有的姿勢(shì)，在福州也開始變成常態(tài)。

2015年，福州房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。五大行政區(qū)住宅面積實(shí)現(xiàn)簽約280.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近四成，同時(shí)，房?jī)r(jià)也從六月份開始，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)六個(gè)月增長(zhǎng)。

不僅如此，2015福州還誕生了史上最多的“萬(wàn)元”地塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在26宗成功出讓的地塊中，萬(wàn)元地塊占比將近五成，達(dá)12宗。其中，由保利聯(lián)合體拿下的鼓樓區(qū)舊改地塊樓面價(jià)更是高達(dá)22584元/平方米，創(chuàng)下福州地價(jià)新高。

隨著眾多“萬(wàn)元”地塊加身，2016年的福州樓市將更值得期待。

在2015年福州房企排行榜中，本土房企依然占據(jù)著無(wú)法撼動(dòng)的地位，上榜名單中僅保利、萬(wàn)科兩家為外地房企。其中“地頭蛇”陽(yáng)光城再度蟬聯(lián)銷售冠軍。

充足的貨源、大力度的優(yōu)惠促銷成為陽(yáng)光城再次登頂?shù)闹匾?。?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015年，陽(yáng)光城在福州有包括陽(yáng)光城麗茲公館、陽(yáng)光凡爾賽宮、陽(yáng)光城大都會(huì)、陽(yáng)光理想城等13個(gè)項(xiàng)目在售。

在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”期間，陽(yáng)光城推出“夢(mèng)想置業(yè)季”，旗下13盤聯(lián)動(dòng)，同時(shí)打出“首付3萬(wàn)元”旗號(hào)，讓陽(yáng)光城麗茲公館、陽(yáng)光凡爾賽宮、陽(yáng)光城大都會(huì)再次成功進(jìn)入單盤銷售十強(qiáng)榜單。

多處開花是陽(yáng)光城的制勝法寶，但排名第二的融僑、第三的泰禾、以及第五的世紀(jì)金源集團(tuán)幾乎就是靠著一盤打天下。

2015年全年，融僑錄得銷售金額61.9億元，其中融僑外灘銷售24億元，占比38.78%；泰禾錄得銷售金額54.1億元，其中東二環(huán)廣場(chǎng)銷售32.1億元，占比高達(dá)59.33%。泰禾更是憑借這個(gè)項(xiàng)目的熱銷，排名從2014年的第七一度躍升至2015年的第三。而世紀(jì)金源集團(tuán)全年45.2億元的銷售金額更是全部來(lái)源于閩江世紀(jì)城一個(gè)項(xiàng)目。

有超越者，自然就有落后者。對(duì)比2014年及2015年兩年的前十強(qiáng)榜單，可以發(fā)現(xiàn)，其中有房企實(shí)現(xiàn)了數(shù)級(jí)跳躍，同時(shí)也有房企落后了幾個(gè)身位，甚至被擠出榜單。

其中2014年排名第四的萬(wàn)科，在2015年銷售額減少至27.4億元，排名跌至第九；融信銷售額大幅減少16.52億元，排名下跌兩位。2014年排名第六的金輝和第八的首開已無(wú)緣十強(qiáng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金輝目前在福州僅有金輝淮安半島、金輝尊域兩個(gè)項(xiàng)目在售，首開則僅剩香開新城一個(gè)項(xiàng)目在售，貨源緊缺。為補(bǔ)充土儲(chǔ)，金輝、首開都頻繁出現(xiàn)在福州土拍市場(chǎng)上，并不惜高價(jià)奪地。

2015年7月15日，金輝以8.6億奪得福州連潘舊改區(qū)首宗宅地，溢價(jià)高達(dá)125%。首開地產(chǎn)連下三城，其中聯(lián)合保利、中庚拿下的加洋巷舊屋區(qū)改造地塊，樓面價(jià)突破了兩萬(wàn)，成為福州新晉單價(jià)地王。

六連漲的房?jī)r(jià)

過(guò)去2015年，福州樓市也是走出了一波高漲行情。

據(jù)福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布，2015年福州五行政區(qū)住宅簽約面積280.54萬(wàn)平方米，簽約24283套，同比2014年增幅接近四成，達(dá)到38.23%。

其中，最高成交出現(xiàn)在12月份。據(jù)監(jiān)測(cè)，2015年12月份，福州五行政區(qū)住宅總簽約套數(shù)3179套，環(huán)比增長(zhǎng)15.85%，簽約面積36.29萬(wàn)平方米，增幅為14.22%，同時(shí)創(chuàng)下過(guò)去32個(gè)月新高。

除行政區(qū)外，閩侯地區(qū)在最后一個(gè)月表現(xiàn)同樣值得關(guān)注。12月份，閩侯住宅簽約套數(shù)2078套，環(huán)比增長(zhǎng)30.28%，簽約面積突破20萬(wàn)平方米，達(dá)22.44萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34.04%。

成交大幅上揚(yáng)之余，福州的房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，福州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月環(huán)比上漲。

具體來(lái)看，6月環(huán)比上漲0.4%，7月環(huán)比上漲0.2%，8月環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.3%，10月環(huán)比上漲0.3%，11月環(huán)比上漲0.9%。

不過(guò)，雖然福州樓市整體表現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，但背后面臨的庫(kù)存壓力依舊巨大。

立丹行數(shù)據(jù)顯示，目前福州五行政區(qū)商品住宅存量276.2萬(wàn)平方米，存銷比11.3個(gè)月；閩侯商品住宅存量119.5萬(wàn)平方米，存銷比11.9個(gè)月。

顯然，近郊區(qū)的閩侯面臨去化壓力更加大。為此，在一系列降息、降準(zhǔn)、降首付利好政策的基礎(chǔ)上，閩侯縣政府于2015年10月21日晚出臺(tái)關(guān)于《閩侯縣人民政府關(guān)于實(shí)施購(gòu)買新建商品住房財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠政策的通知》。

根據(jù)《通知》，自2015年10月16日起至2016年3月31日，購(gòu)買閩侯新建商品住房（不含高新區(qū)）的個(gè)人，最高每套可給予3萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼。

有分析人士指出，政府動(dòng)用補(bǔ)貼的方式來(lái)促動(dòng)市民買房，也側(cè)面反映了閩侯早已深陷庫(kù)存困局。

創(chuàng)新高的萬(wàn)元地

盡管庫(kù)存壓力尤在，但隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，福州在房企眼中依然是一個(gè)淘金地，而開發(fā)商的看好，也推動(dòng)了福州“萬(wàn)元”地的誕生，面粉貴過(guò)面包在福州似乎也變成了2015年的常態(tài)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2015年福州合共出讓33宗地塊，26宗順利成交，18宗出現(xiàn)溢價(jià)。2015年全年，福州土地出讓金額達(dá)299.026億元，與2014年的113.81億元相比，大幅增長(zhǎng)162.74%，直逼最高紀(jì)錄2013年的303億。

尤其值得關(guān)注的是，在上述26宗出讓地塊中，有12宗地塊樓面價(jià)突破了萬(wàn)元，區(qū)域地王更是不斷刷新，一時(shí)間地王滿天飛。而2014年福州最高樓面價(jià)僅8878元/平方米。

“福州今年最大的特點(diǎn)就是土地市場(chǎng)非?；馃幔隽撕芏嗟赝?。”福州一位業(yè)內(nèi)人士在向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析2015年福州市場(chǎng)特點(diǎn)也是首先提到土地。

對(duì)于萬(wàn)元頻出的原因，該人士認(rèn)為，主要有三方面。第一個(gè)是，2015年之前，福州出讓的商住用地非常少，所以比較稀缺。第二，福州開發(fā)商經(jīng)過(guò)前兩年的開發(fā)，手上的土地儲(chǔ)備已經(jīng)不夠維持后期的發(fā)展。第三，2015年出讓的地塊確實(shí)是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的。

不過(guò)，上述人士也強(qiáng)調(diào)，這些萬(wàn)元地塊未來(lái)入市還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“2016年福州房?jī)r(jià)還是相對(duì)平穩(wěn)的，不會(huì)出現(xiàn)太大漲幅，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，這些項(xiàng)目要達(dá)到賺錢的目的還是比較難的。”

出讓資料顯示，上述12宗萬(wàn)元地塊有8宗是位于晉安區(qū)，最低的成交樓面價(jià)為10007元/平方米，最高的達(dá)到19224元/平方米，但2015年晉安區(qū)住宅均價(jià)僅達(dá)到13000多元/平方米的水平。

此外，保利中庚首開聯(lián)合體在鼓樓區(qū)拿下的加洋巷舊屋區(qū)改造地塊樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到22584元/平方米，這意味著未來(lái)項(xiàng)目入市價(jià)格將突破4萬(wàn)。但鼓樓區(qū)目前的均價(jià)是18000元/平方米左右，最高也只賣到35000元/平方米左右。

“如果從盈利的角度來(lái)說(shuō)，開發(fā)商很可能賺不到錢，但從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)，增加土地儲(chǔ)備是必需的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。