萬元地塊扎堆與房價六連漲 福州樓市機遇與挑戰(zhàn)

盡管在眾多二線城市中，福州算不上搶眼的一個，但在過去的2015年，福州樓市的表現(xiàn)卻并不平凡。

房價攀升，地價趕超房價，地王滿天飛，這些在北上廣深一線城市慣有的姿勢，在福州也開始變成常態(tài)。

2015年，福州房價整體表現(xiàn)“量價齊升”。五大行政區(qū)住宅面積實現(xiàn)簽約280.54萬平方米，同比增長近四成，同時，房價也從六月份開始，實現(xiàn)了連續(xù)六個月增長。

不僅如此，2015福州還誕生了史上最多的“萬元”地塊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在26宗成功出讓的地塊中，萬元地塊占比將近五成，達12宗。其中，由保利聯(lián)合體拿下的鼓樓區(qū)舊改地塊樓面價更是高達22584元/平方米，創(chuàng)下福州地價新高。

隨著眾多“萬元”地塊加身，2016年的福州樓市將更值得期待。

在2015年福州房企排行榜中，本土房企依然占據(jù)著無法撼動的地位，上榜名單中僅保利、萬科兩家為外地房企。其中“地頭蛇”陽光城再度蟬聯(lián)銷售冠軍。

充足的貨源、大力度的優(yōu)惠促銷成為陽光城再次登頂?shù)闹匾?。?jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015年，陽光城在福州有包括陽光城麗茲公館、陽光凡爾賽宮、陽光城大都會、陽光理想城等13個項目在售。

在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”期間，陽光城推出“夢想置業(yè)季”，旗下13盤聯(lián)動，同時打出“首付3萬元”旗號，讓陽光城麗茲公館、陽光凡爾賽宮、陽光城大都會再次成功進入單盤銷售十強榜單。

多處開花是陽光城的制勝法寶，但排名第二的融僑、第三的泰禾、以及第五的世紀金源集團幾乎就是靠著一盤打天下。

2015年全年，融僑錄得銷售金額61.9億元，其中融僑外灘銷售24億元，占比38.78%；泰禾錄得銷售金額54.1億元，其中東二環(huán)廣場銷售32.1億元，占比高達59.33%。泰禾更是憑借這個項目的熱銷，排名從2014年的第七一度躍升至2015年的第三。而世紀金源集團全年45.2億元的銷售金額更是全部來源于閩江世紀城一個項目。

有超越者，自然就有落后者。對比2014年及2015年兩年的前十強榜單，可以發(fā)現(xiàn)，其中有房企實現(xiàn)了數(shù)級跳躍，同時也有房企落后了幾個身位，甚至被擠出榜單。

其中2014年排名第四的萬科，在2015年銷售額減少至27.4億元，排名跌至第九；融信銷售額大幅減少16.52億元，排名下跌兩位。2014年排名第六的金輝和第八的首開已無緣十強。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，金輝目前在福州僅有金輝淮安半島、金輝尊域兩個項目在售，首開則僅剩香開新城一個項目在售，貨源緊缺。為補充土儲，金輝、首開都頻繁出現(xiàn)在福州土拍市場上，并不惜高價奪地。

2015年7月15日，金輝以8.6億奪得福州連潘舊改區(qū)首宗宅地，溢價高達125%。首開地產(chǎn)連下三城，其中聯(lián)合保利、中庚拿下的加洋巷舊屋區(qū)改造地塊，樓面價突破了兩萬，成為福州新晉單價地王。

六連漲的房價

過去2015年，福州樓市也是走出了一波高漲行情。

據(jù)福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布，2015年福州五行政區(qū)住宅簽約面積280.54萬平方米，簽約24283套，同比2014年增幅接近四成，達到38.23%。

其中，最高成交出現(xiàn)在12月份。據(jù)監(jiān)測，2015年12月份，福州五行政區(qū)住宅總簽約套數(shù)3179套，環(huán)比增長15.85%，簽約面積36.29萬平方米，增幅為14.22%，同時創(chuàng)下過去32個月新高。

除行政區(qū)外，閩侯地區(qū)在最后一個月表現(xiàn)同樣值得關(guān)注。12月份，閩侯住宅簽約套數(shù)2078套，環(huán)比增長30.28%，簽約面積突破20萬平方米，達22.44萬平方米，環(huán)比增長34.04%。

成交大幅上揚之余，福州的房價也是節(jié)節(jié)上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，福州房價已經(jīng)連續(xù)六個月環(huán)比上漲。

具體來看，6月環(huán)比上漲0.4%，7月環(huán)比上漲0.2%，8月環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.3%，10月環(huán)比上漲0.3%，11月環(huán)比上漲0.9%。

不過，雖然福州樓市整體表現(xiàn)“量價齊升”，但背后面臨的庫存壓力依舊巨大。

立丹行數(shù)據(jù)顯示，目前福州五行政區(qū)商品住宅存量276.2萬平方米，存銷比11.3個月；閩侯商品住宅存量119.5萬平方米，存銷比11.9個月。

顯然，近郊區(qū)的閩侯面臨去化壓力更加大。為此，在一系列降息、降準、降首付利好政策的基礎(chǔ)上，閩侯縣政府于2015年10月21日晚出臺關(guān)于《閩侯縣人民政府關(guān)于實施購買新建商品住房財政補貼優(yōu)惠政策的通知》。

根據(jù)《通知》，自2015年10月16日起至2016年3月31日，購買閩侯新建商品住房（不含高新區(qū)）的個人，最高每套可給予3萬元的財政補貼。

有分析人士指出，政府動用補貼的方式來促動市民買房，也側(cè)面反映了閩侯早已深陷庫存困局。

創(chuàng)新高的萬元地

盡管庫存壓力尤在，但隨著房價的不斷上升，福州在房企眼中依然是一個淘金地，而開發(fā)商的看好，也推動了福州“萬元”地的誕生，面粉貴過面包在福州似乎也變成了2015年的常態(tài)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，2015年福州合共出讓33宗地塊，26宗順利成交，18宗出現(xiàn)溢價。2015年全年，福州土地出讓金額達299.026億元，與2014年的113.81億元相比，大幅增長162.74%，直逼最高紀錄2013年的303億。

尤其值得關(guān)注的是，在上述26宗出讓地塊中，有12宗地塊樓面價突破了萬元，區(qū)域地王更是不斷刷新，一時間地王滿天飛。而2014年福州最高樓面價僅8878元/平方米。

“福州今年最大的特點就是土地市場非?；馃幔隽撕芏嗟赝?。”福州一位業(yè)內(nèi)人士在向觀點地產(chǎn)新媒體分析2015年福州市場特點也是首先提到土地。

對于萬元頻出的原因，該人士認為，主要有三方面。第一個是，2015年之前，福州出讓的商住用地非常少，所以比較稀缺。第二，福州開發(fā)商經(jīng)過前兩年的開發(fā)，手上的土地儲備已經(jīng)不夠維持后期的發(fā)展。第三，2015年出讓的地塊確實是相對優(yōu)質(zhì)的。

不過，上述人士也強調(diào)，這些萬元地塊未來入市還是存在一定的風險。“2016年福州房價還是相對平穩(wěn)的，不會出現(xiàn)太大漲幅，從目前的市場情況來看，這些項目要達到賺錢的目的還是比較難的。”

出讓資料顯示，上述12宗萬元地塊有8宗是位于晉安區(qū)，最低的成交樓面價為10007元/平方米，最高的達到19224元/平方米，但2015年晉安區(qū)住宅均價僅達到13000多元/平方米的水平。

此外，保利中庚首開聯(lián)合體在鼓樓區(qū)拿下的加洋巷舊屋區(qū)改造地塊樓面價已經(jīng)達到22584元/平方米，這意味著未來項目入市價格將突破4萬。但鼓樓區(qū)目前的均價是18000元/平方米左右，最高也只賣到35000元/平方米左右。

“如果從盈利的角度來說，開發(fā)商很可能賺不到錢，但從企業(yè)可持續(xù)發(fā)展來說，增加土地儲備是必需的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。