典型房企融資規(guī)模超萬億 地產業(yè)資金之困待解

面對海外融資成本上升和國內多次調降利率，房企融資回歸境內。數據顯示，全國108家典型房企2015年融資總規(guī)模達13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。

房企融資規(guī)模翻倍

國內融資環(huán)境的改善令房企在2015年融資呈現井噴。

據克而瑞統(tǒng)計，2015年其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。

從融資類別情況看，房企票據、債券類融資成為主流方式，金額達7376億元，占比54%，較2014年增長6%。

但值得注意的是，銀行貸款的比例正在大幅下降，僅占總額的9%；增發(fā)配股的比例有所增加，達20%。業(yè)內人士表示，受到2015年6月“股災”影響，增發(fā)配股額度增加幅度受到一定抑制，否則占比還將上升。

統(tǒng)計顯示，2015年房企在境內資本市場表現活躍，監(jiān)測內的108家房企境內融資比例達87%，較2014年大幅增長39%。

融資環(huán)境的寬松令房地產行業(yè)短期資金壓力緩解。2015年三季度末，A股135家房企現金持有量環(huán)比上升13.0%，一年內到期短債環(huán)比上升8.5%，現金短債比環(huán)比上升13.6%。

政策寬松行業(yè)回暖

克而瑞研報分析，房企融資規(guī)模暴增的主要原因是國內融資環(huán)境改善，多次降息融資成本下降明顯，尤其是公司債利率屢創(chuàng)新低。

其中，定向增發(fā)等方式擴股融資也頗受房企歡迎。包括綠地、海航投資、保利等數十家企業(yè)都推出定增方案，預計募資總額均在100億元以上。

定增之外，公司債無疑是當前房企融資的最愛。截至2015年12月下旬，已有包括恒大、融創(chuàng)、世茂等60多家房企發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達到2300億元，相比2014增長了接近20倍。目前房企新發(fā)公司債利率平均水平在4%-7%之間。

“房企低利率發(fā)債正是得益于國內政策標準的放寬。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，政策開閘希望促進寬松流動性，將資金導入房地產市場，能夠讓目前資金緊張的房企緩口氣。對于房企而言，更重要的是盡快把此類資金導入目前未竣工的項目中。

2015年1月15日正式公布實施的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》擴大發(fā)行范圍和發(fā)行期限，全面建立非公開發(fā)行制度，取消公司債券公開發(fā)行的保薦制和發(fā)審委制度，簡化發(fā)行審核流程，增加債券交易場所。新辦法執(zhí)行后，在海外上市房企也可在國內融資。

融資仍面臨難題

值得注意的是，受美聯儲量化寬松政策退出以及人民幣貶值等因素影響，2015年中國房地產企業(yè)海外融資持續(xù)低迷。

中原地產研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，截止到去年12月20日，2015年中國房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，融資金額下降了2500億元人民幣。

同時，受去年“股災”等因素的影響，2015年信托行業(yè)遭遇了五年來首次資產環(huán)比負增長?？梢灶A見，未來中國房地產企業(yè)的融資難度可能會進一步上升。

“可以預見的是，為控制壞賬風險，銀行授信門檻會進一步提高。”一位金融界人士表示，各大商業(yè)銀行已然會奉行“松個貸、緊開發(fā)貸”的策略，銀行貸款將在開發(fā)商的融資份額中占比持續(xù)下降。

隨著房地產行業(yè)進入下行通道，尤其是三四線城市庫存高企的背景下，資金問題將會長期困擾房企。開發(fā)商應采用更加積極的銷售策略，快速去庫存才是緩解資金壓力的關鍵。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。