一線城市地王頻出風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn) 開發(fā)商愈加謹(jǐn)慎免陷高價(jià)地深坑

針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，2015年以來(lái)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價(jià)格也水漲船高。不過(guò)，在一線城市地王頻出的同時(shí)，也暗藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

地王頻出

79907元/平!去年12月25日，深圳尖崗山出讓的A122-0345地塊樓面價(jià)成功刷新了去年10月22日北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬(wàn)/平的樓面價(jià)，成為2015年全國(guó)的樓面價(jià)地王。

當(dāng)天，2015年房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的深圳進(jìn)行一場(chǎng)土地出讓拍賣，此次拍賣的是位于寶安區(qū)尖崗山片區(qū)的居住用地共有兩宗，分別是A122-0352宗地和A122-0345宗地。最終兩塊地都由泰禾集團(tuán)全資子公司福建中維拿下，總價(jià)分別為29.6億元和27.4億元，溢價(jià)率分別高達(dá)97%和178%!

而就在去年的12月22日，深圳土地房地產(chǎn)交易中心拍出2015年第二塊居住用地，信達(dá)坤潤(rùn)聯(lián)合體以30.3億拿下。該地塊位于坪山新區(qū)，土地面積3.69萬(wàn)平，建筑面積達(dá)16.61萬(wàn)平，起拍價(jià)9.48億。剔除配建的4.5萬(wàn)平保障房后，實(shí)際樓面價(jià)為2.5萬(wàn)/平，溢價(jià)率約220%。

與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會(huì)，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城16單元32-04區(qū)域地塊，成交樓板價(jià)14597元/平方米，溢價(jià)率為62.19%，這個(gè)拍賣的土地樓板價(jià)和周邊的二手房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。

在北京，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，在2015年，住宅類土地出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊高達(dá)22宗。占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)以上的只有9宗，占比為17%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，目前北京樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。隨著北京地價(jià)的攀升，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

不光是在一線城市，在南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新歷史記錄。例如，2015年12月21，福州市第十四次土拍會(huì)上，經(jīng)過(guò)82輪拼搶，魯能集團(tuán)以總價(jià)32.3億元競(jìng)得北三環(huán)外的五四北區(qū)域原天宇開關(guān)廠地塊，樓面價(jià)14926元/㎡，溢價(jià)率達(dá)134%，五四北區(qū)域“地王”誕生!

僧多地少

一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場(chǎng)，另一方面卻是全國(guó)土地出讓金下降大幅下降的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6409億元，下降26.0%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

為什么在土地出讓金大幅下降的同時(shí)，一二線核心城市的地價(jià)卻節(jié)節(jié)上揚(yáng)?這是因?yàn)?，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫(kù)存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭(zhēng)奪，而這些城市就十幾、最多不超過(guò)20個(gè)，占全國(guó)城市的比例相當(dāng)之小。

而且，這些一二線大城市在國(guó)家嚴(yán)控城市邊界的情況下，可供出讓的土地已經(jīng)越來(lái)越少，例如目前深圳新建商品住房用地主要來(lái)源于城市更新。一組來(lái)自深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)，新地幾乎無(wú)地可供，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目90%來(lái)自舊改。因此，居住用地的極少推出更是讓不少開發(fā)商不惜重金購(gòu)置，與其他房企爭(zhēng)相比拼，高價(jià)奪地。

針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企已全面回歸一二線城市。例如，過(guò)去在主要在三四線城市布局的恒大自2013年后已調(diào)整戰(zhàn)略，主攻一二線城市。之前一直在三四線城市進(jìn)行郊區(qū)大盤開發(fā)的碧桂園，也在2015年后加速在上海、北京等一線城市布局。

也就是說(shuō)，對(duì)開發(fā)商而言，未來(lái)可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來(lái)越小。在這種情況下，土地市場(chǎng)的價(jià)格自然也就水漲船高。張大偉預(yù)計(jì)，房企拼搶一線城市土地，已經(jīng)普遍的出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2016年，一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將依然白熱化。

風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)開發(fā)商更加謹(jǐn)慎

不過(guò)，在瘋狂的土地市場(chǎng)背后，未來(lái)一線城市的樓市也蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不少開發(fā)商都對(duì)此表示將更為謹(jǐn)慎。

2013年和2014年上半年，來(lái)自福建的上市房企泰禾集團(tuán)曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發(fā)廣泛關(guān)注。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體采訪時(shí)介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說(shuō)，未來(lái)泰禾仍堅(jiān)定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部都位于北京、上海和深圳。一線城市的經(jīng)濟(jì)承載力仍很強(qiáng)。

不過(guò)，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場(chǎng)不像前兩年那么激進(jìn)了，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊。”黃其森說(shuō)，2015年泰禾拿的6塊土地，有4個(gè)是開發(fā)高端的“院子”系列，2個(gè)是做商業(yè)城市綜合體。“我們一定要做泰禾有比較優(yōu)勢(shì)的地方。一方面我們還是看好房地產(chǎn)業(yè)的前景，另一方面我們對(duì)項(xiàng)目的選擇也很慎重，今后我們要選對(duì)城市、選對(duì)項(xiàng)目，還要有專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。”

在近日廣州舉行的中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)領(lǐng)袖新年峰會(huì)上，廣東星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔認(rèn)為，在北京部分地區(qū),周邊房?jī)r(jià)不過(guò)3萬(wàn)元/平方米,地價(jià)卻高過(guò)4萬(wàn)元/平方米,廣州、上海也出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況。

廣東省地產(chǎn)商會(huì)主席、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉說(shuō),2016年富力仍將以謹(jǐn)慎為主,加之土地儲(chǔ)備不少,最近幾次一線城市出讓的土地價(jià)格也普遍較高,富力會(huì)先持觀望態(tài)度。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)北京、上海的房地產(chǎn)前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因?yàn)楸本?、上?rdquo;沒法弄，一算就賠錢”。他說(shuō)，過(guò)去他覺得北京上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。

張大偉認(rèn)為，在2015年以前，盡管也出現(xiàn)很多地王，但當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)都沒有超過(guò)周圍在售房?jī)r(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小很多。但2015年以來(lái)，由于三四線實(shí)在太差，大量資金都進(jìn)入到一二線。這種資金推動(dòng)下的地價(jià)不冷靜，會(huì)導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個(gè)泛豪宅化的趨勢(shì)。因?yàn)檫@些地王要到2016年下半年后才會(huì)開始入市，到時(shí)候房?jī)r(jià)要達(dá)到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，但這樣的價(jià)格是很多區(qū)域所接受不了的。“因此這些問(wèn)題將會(huì)在2016年下半年后爆發(fā)出來(lái)。”

在此情況下，不少開放的布局也更加謹(jǐn)慎。例如融創(chuàng)將二線城市作為戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)。2015年，除了繼續(xù)聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創(chuàng)又進(jìn)入了成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等8個(gè)核心二線城市。

與融創(chuàng)相似，正榮集團(tuán)也將目光聚焦到二線城市，“我們希望參與長(zhǎng)三角各個(gè)城市的土地拍賣，伺機(jī)進(jìn)入合肥、廈門等城市，目前我們希望到2016年底拿地200億元。比如在12月我們就在福州獲取了土地，而在11月我們?cè)?a href="http://www.wqcgm.cn/city/shuzhou/" target="_blank">蘇州拍下土地，未來(lái)二線城市還是有很多可以發(fā)展的空間。”正榮集團(tuán)總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和說(shuō)。

而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、合作開發(fā)也是不少房企應(yīng)對(duì)一線城市風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方式。1月6日下午，泰禾集團(tuán)和信達(dá)地產(chǎn)同時(shí)發(fā)布公告，宣布雙方將合作開發(fā)上海新江灣城地塊。去年11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來(lái)了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，12家房企、數(shù)輪爭(zhēng)奪，最終由信達(dá)以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價(jià)4.9萬(wàn)/㎡，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓板價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)/㎡，刷新了上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄!值得一提的是，當(dāng)時(shí)泰禾曾與信達(dá)就該地塊廝殺到最后一刻。

信達(dá)地產(chǎn)公告表示，采用合作開發(fā)的方式，有利于信達(dá)地產(chǎn)深入加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)的合作交流，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更好地開發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目，打造優(yōu)秀產(chǎn)品。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。