地產(chǎn)央企加速投資海外 回報(bào)趨于理性

除民企加速布局海外市場(chǎng)以外，地產(chǎn)央企也在謹(jǐn)慎邁出海外投資步伐。

近日，葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“葛洲壩”）宣布，將豐富地產(chǎn)投資組合、完善全球資產(chǎn)配置，并與世邦魏理仕簽約拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。葛洲壩是國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2015年5月份，千億規(guī)模央企保利集團(tuán)以合作方式首次布局海外。以總價(jià)1984.4萬(wàn)澳元（約人民幣9729.31萬(wàn)元）獲得澳大利亞墨爾本市南雅拉區(qū)克萊蒙地塊一商住用地，擁有51%權(quán)益。

過(guò)去幾年中，中國(guó)投入全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屢創(chuàng)新高。2015年前三季度，中國(guó)的海外房地產(chǎn)投資額達(dá)到112億美元，已超此前一整年的兩倍，機(jī)構(gòu)類投資者增長(zhǎng)尤為迅速，中國(guó)在整個(gè)亞洲對(duì)海外商業(yè)物業(yè)投資中占比已超過(guò)四分之一。世邦魏理仕預(yù)計(jì)至2020年，亞太區(qū)域海外投資新增資金中，中國(guó)的占比將進(jìn)一步上升至34%，成為最重要的資金來(lái)源。

海外投資激增

世邦魏理仕調(diào)研發(fā)現(xiàn)，直接投資收購(gòu)成熟物業(yè)是目前的主流方式。投資者購(gòu)買海外商業(yè)地產(chǎn)的主要?jiǎng)右蚴峭卣谷驑I(yè)務(wù)，構(gòu)建多樣化資產(chǎn)組合，借此進(jìn)入具有戰(zhàn)略意義的海外市場(chǎng)。全球門(mén)戶城市的優(yōu)質(zhì)辦公樓是中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入海外市場(chǎng)投資的首選，如信達(dá)和復(fù)星等在紐約購(gòu)買辦公樓就是開(kāi)發(fā)商對(duì)海外投資的一種穩(wěn)健嘗試。與其他物業(yè)類型相比，辦公樓的運(yùn)作方式在全球范圍內(nèi)都比較相似，是理想的切入點(diǎn)。但近兩年來(lái)，也可以看到開(kāi)發(fā)商的投資標(biāo)的更趨多元化。許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始投資其他物業(yè)類型，包括酒店、工業(yè)地產(chǎn)及零售等。例如，大連萬(wàn)達(dá)以4.2億美元購(gòu)買位于洛杉磯的Robinsons-May百貨。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)主管李凌在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，中國(guó)目前有很多類似葛洲壩這樣有海外擴(kuò)張目標(biāo)的央企。這些公司最早在第三世界國(guó)家做過(guò)一些基礎(chǔ)建設(shè)，積累了一定外匯儲(chǔ)備。央企國(guó)企的外匯儲(chǔ)備目前也有保值增值需求。而中國(guó)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，實(shí)際上出現(xiàn)了明顯的產(chǎn)能過(guò)剩。國(guó)內(nèi)很難消化那么多資本，催生海外擴(kuò)張的需求。

原首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光也表示，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“走出去”比較少，現(xiàn)在量越來(lái)越大，一些中型房企也開(kāi)始往外走。原因在于，在中國(guó)市場(chǎng)壓力太大，拿不到地，就可能到海外發(fā)展。

房企加速海外投資的另一重要背景是，美聯(lián)儲(chǔ)加息。

2015年12月17日，美聯(lián)儲(chǔ)首位女掌門(mén)人珍妮特·耶倫宣布，美國(guó)聯(lián)邦基金利率提高25個(gè)基點(diǎn)至0.25%-0.5%，結(jié)束了美國(guó)持續(xù)7年的零利率時(shí)代。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)認(rèn)為，時(shí)隔近10年的美元首次加息將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響，尤其是對(duì)投資者的心理帶來(lái)不小沖擊。美元加息對(duì)中國(guó)最直接的影響就是人民幣的貶值和以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)縮水。對(duì)于那些有國(guó)際視野的投資者來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)保值與升值是他們最關(guān)心的問(wèn)題。因此預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)較明顯的資金外流現(xiàn)象，購(gòu)買美國(guó)物業(yè)及以美元計(jì)價(jià)的金融產(chǎn)品會(huì)是絕大多數(shù)投資者最理想的選擇。

對(duì)于海外投資的布局，葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理何金鋼對(duì)外的回應(yīng)則是，國(guó)際化是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展潮流，葛洲壩集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略與中國(guó)國(guó)情保持高度一致。

投資回報(bào)趨于理性

聶安達(dá)表示，過(guò)去幾年，由于人民幣一直處于升值預(yù)期中，不少海外資金進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)配置，以尋求資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。而現(xiàn)在，人民幣出現(xiàn)了長(zhǎng)期貶值的預(yù)期，海外資金進(jìn)入中國(guó)樓市的情況將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是國(guó)際投資者的理想選擇。這一變化會(huì)在一定程度上影響中國(guó)樓市。

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一線與部分二線城市的物業(yè)仍然是投資者最佳的投資選擇。由于這些城市的人口凈流入較大，以及供應(yīng)量有限的原因，物業(yè)仍有一定的升值潛力與空間，而廣大三四線城市的樓市將迎來(lái)漫漫寒冬。

不過(guò)，李凌認(rèn)為，目前人民幣貶值對(duì)一些企業(yè)的海外投資戰(zhàn)略也有一定影響。如果人民幣貶值預(yù)期持續(xù)升溫，美元資產(chǎn)及其回報(bào)率對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)可能不再具有吸引力。但目前長(zhǎng)期影響言之尚早，可以關(guān)注六到九個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)變化及中資機(jī)構(gòu)的投資戰(zhàn)略。

值得注意的是，中國(guó)房企進(jìn)行海外擴(kuò)張也面臨先天劣勢(shì)。缺乏海外房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)、陌生的市場(chǎng)環(huán)境和對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)缺乏充分了解是中國(guó)投資者面臨的最大挑戰(zhàn)。不少開(kāi)發(fā)商在海外擴(kuò)張中遇到各類風(fēng)波，甚至還出現(xiàn)虧損。

李凌透露，據(jù)他們調(diào)研，海外擴(kuò)張的企業(yè)中，賺到錢的超過(guò)一半，但仍有一定比例是虧損。

世邦魏理仕近日與葛洲壩集團(tuán)已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)助其在全球范圍內(nèi)拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。李凌透露，葛洲壩地產(chǎn)對(duì)其國(guó)際化戰(zhàn)略提出的要求是，兩到三年內(nèi)，其在海外投資的整體收益率不低于國(guó)內(nèi)平均業(yè)績(jī)水平。

但這并非易事。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾表示，保利進(jìn)軍海外戰(zhàn)略仍很謹(jǐn)慎，目前來(lái)看海外賺錢還沒(méi)國(guó)內(nèi)好，旗下海外項(xiàng)目將會(huì)謹(jǐn)慎推進(jìn)。

李凌也表示，隨著大量資金涌入海外門(mén)戶城市，當(dāng)?shù)貎?yōu)良物業(yè)的價(jià)格漲幅已超預(yù)期，未來(lái)上漲空間受到了一定壓縮，投資回報(bào)率也較前幾年逐步回落。此外，海外投資浪潮也使優(yōu)良物業(yè)的選擇范圍開(kāi)始縮小，直接購(gòu)買成熟物業(yè)的海外投資模式受限。在這種背景下，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，直接拿地開(kāi)發(fā)回報(bào)率有機(jī)會(huì)可以達(dá)到20%以上。

李凌稱，企業(yè)走出去很重要一點(diǎn)是要吸取先驅(qū)者的經(jīng)驗(yàn)。選擇哪些國(guó)家，哪些物業(yè)都要做足功課。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。