明年房地產市場將呈現震蕩下行趨勢

□中山證券首席經濟學家 李湛

中山證券研究所助理研究員 徐璐

今年房地產行業(yè)下行周期展現出較好的韌性，房企積極推盤，商品房銷量維持正增長。1月-11月全國商品房銷售面積同比增長0.2%，12月房企密集加快供貨，預計今年全年新房銷售面積將平穩(wěn)微增。今年房地產出現各區(qū)域新房銷售分化現象，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長主力；東部地區(qū)累計銷售面積仍為負增長，10月開始轉暖；中部地區(qū)銷售維持穩(wěn)定。

地產投資增速如期回落，竣工情況逐漸好轉。房企的開工、施工熱情有所下降，新開工面積和施工面積單月負增長，竣工面積持續(xù)好轉。預計未來新開工面積將保持較低增速，在土地投資持續(xù)低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長。此外，房企在銷售預期不高的情況下，開工熱情也不高。在竣工方面，筆者認為，2020年竣工面積會實現正增長?？⒐っ娣e的改善，有利于刺激房地產下游產業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

房地產開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資渠道此消彼長，融資調控尚未放松。11月房企融資渠道此消彼長，國內貸款有所收緊，利用外資、自籌資金、銷售回款則好轉。展望2020年，宏觀流動性預計相對寬松，會惠及房企外部融資，但力度有限。

新房銷售區(qū)域分化

在行業(yè)下行周期中，房地產展現出較好韌性，7月-11月單月銷售面積連續(xù)5個月正增長。在11月房企積極供貨推盤的情況下，成交量回升。11月全國累計銷售面積增速維持正增長，表現不差。1月-11月全國商品房銷售面積、銷售額、銷售均價分別為14.89億平方米、13.90萬億元和9335元/平方米，同比增速分別為0.2%、7.3%、7.1%。今年全國累計銷售面積10月增速由負轉正，11月繼續(xù)維持正增長。年底業(yè)績沖刺收尾期，12月房企將密集加快供貨，預計今年全年新房銷售面積平穩(wěn)微增。

各區(qū)域新房銷售差異較大，西部地區(qū)是今年新房銷售的增長主力；東部地區(qū)累計銷售面積仍為負增長，但10月開始轉暖；中部銷售維持穩(wěn)定。1月-11月東、中、西、東北四區(qū)域累計銷售面積分別為58394萬平方米、42441萬平方米、41238萬平方米、6832萬平方米，分別累計同比增速為-1.3%、-0.3%、3.8%和-4.5%。

房地產行業(yè)作為一個典型的周期性行業(yè)，行業(yè)基本面狀況與經濟走勢相關。在當前宏觀經濟走弱及“不將房地產作為刺激經濟的手段”的政策影響下，行業(yè)需求放緩。筆者認為，明年房地產市場呈震蕩下行趨勢，但下降幅度較小。長期來看，城鎮(zhèn)化空間尚有，都市圈效應凸顯。從短期來看，明年市場整體處于震蕩下降趨勢。經濟下行疊加銷售高基數，未來市場擴容較難。在市場整體偏弱的背景下，銷售呈現結構性分化，下行周期展現韌性，一二線城市的需求依然較強，在政策維穩(wěn)的邏輯下，三四線城市房地產市場將展現韌性。

投資增速如期回落

11月房地產投資增速如期回落，1月-11月房地產開發(fā)投資完成額為12.12萬億元，同比增長10.2%，增速較前值下降0.1個百分點。

新開工面積和施工面積單月負增長，竣工面積持續(xù)好轉，房企的開工施工熱情有所下降。1-11月房屋新開工面積、施工面積、竣工面積分別為205194萬平方米、874814萬平方米、63846萬平方米，分別同比增長8.6%、8.7%、-4.5%。

預計未來地產投資高增長的動力不足，動力不足的原因在于土地投資增長壓力較大和新開工面積后續(xù)有慢增長的可能。在土地投資和新開工方面，外部融資渠道持續(xù)收緊，地產開發(fā)資金主要依靠銷售回款，地產企業(yè)拿地謹慎。筆者認為，明年房地產新開工有走弱趨勢。在土地投資持續(xù)維持低位的情況下，新開工面積難以維持大幅增長。此外，在房企對銷售預期不高的情況下，開工熱情也不高。

預計明年竣工面積將由負增長轉正增長。新開工面積和竣工面積的剪刀差已經持續(xù)兩年，從2018年下半年至今新開工面積保持10%左右的增長，而竣工面積持續(xù)保持負增長，這種趨勢難以長期維持。2016年-2017年出現了銷售潮，卻沒有在2019年出現交房潮，主要是房企拉長交房期限所致。考慮到交房周期，筆者認為，2020年竣工面積會實現正增長。有利于刺激房地產下游產業(yè)鏈，如建材、家電、家居等行業(yè)的需求。

融資調控未放松

今年以來，央行多次強調“房住不炒”的定位，加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節(jié)。房地產金融的逆周期調控處于比較平衡的狀態(tài)，目前房地產開發(fā)企業(yè)到位資金整體維持穩(wěn)健，融資調控尚未放松。

房企各融資渠道呈現此消彼長的狀態(tài)，整體較穩(wěn)定。融資數據顯示，國內貸款有所收緊，利用外資、自籌資金和銷售回款則有好轉。1-11月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別為23013億元、161億元、52511億元、54482億元、24395億元，分別同比增長5.5%、57.5%、3.7%、10.0%、13.9%。

在銷售回款方面，11月房地產銷售出現放量，為房企自身造血提供了支持，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中“定金及預收款”和“個人按揭貸款”累計增速保持在10%以上，依然較為強勁。在外部融資方面，銀行貸款累計增速連續(xù)實現3個月下滑；11月利用外資有所增長，海外債留有額度的房企正積極完成年度融資計劃。展望2020年，筆者認為，宏觀流動性相對寬松，將會惠及房企外部融資，但力度有限。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。