四大AMC旗下房地產(chǎn)不良資產(chǎn)約5895億元

隱形巨艦：不良資產(chǎn)管理公司正成為最大地主。

東方、華融、長(zhǎng)城、信達(dá)四大資產(chǎn)管理公司（也稱四大AMC），是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長(zhǎng)期的呆壞賬問題而設(shè)立的，各自承接處置對(duì)口銀行的不良資產(chǎn)。

在監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)下，各家AMC近年來(lái)放慢了收購(gòu)地產(chǎn)信托的腳步。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，他們正在默默成為新主角。

房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)到底有多大？來(lái)自克而瑞研究中心一份研報(bào)顯示，四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。若再計(jì)入一些地方性AMC旗下資產(chǎn)，則當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)有向萬(wàn)億元增長(zhǎng)的可能。

房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價(jià)值高、升值潛力大，是AMC的賺錢利器，主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)以能產(chǎn)生租金回報(bào)的投資物業(yè)為主。而在中國(guó)，尚未產(chǎn)生回報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購(gòu)價(jià)格更低，并且成熟后的投資回報(bào)率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產(chǎn)生回報(bào)，因而相應(yīng)也有更大風(fēng)險(xiǎn)。

綠地、遠(yuǎn)洋等房企與AMC的試水合作，已經(jīng)展開。從批量收購(gòu)項(xiàng)目自行開發(fā)、代建項(xiàng)目收取管理費(fèi)用到合作開發(fā)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，跨界合作中，方式越來(lái)越多，AMC充當(dāng)房企的“土地供應(yīng)商”。

“當(dāng)下資產(chǎn)荒背景下，有著金融背景的企業(yè)也在尋求新的投資機(jī)會(huì)。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“相比較其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)保值性更強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，資金是進(jìn)入這一領(lǐng)域的敲門磚。”

他預(yù)測(cè)，未來(lái)，會(huì)有更多有著金融背景的企業(yè)在地產(chǎn)舞臺(tái)中央“舞蹈”，并成為房企的合作方。這樣的趨勢(shì)下，在一、二線城市依靠高周轉(zhuǎn)模式發(fā)展的開發(fā)商將越發(fā)難以拿地，為此沒有金融背景的房企將受到邊緣化，“甚至跑不過(guò)信達(dá)地產(chǎn)這樣的企業(yè)。”

“有條件要上，沒有條件制造條件也要上”，是AMC入局的宣言。但調(diào)控下的地產(chǎn)行業(yè)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷累積和顯現(xiàn)，一旦資金鏈告急，會(huì)否引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)？此外，這一市場(chǎng)化的行為，監(jiān)管層是否要進(jìn)行行政干預(yù)？這些問題，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融轉(zhuǎn)型過(guò)程中所難以回避的制度與規(guī)則挑戰(zhàn)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍對(duì)此有著擔(dān)憂，他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“金融資本短期套利的商業(yè)邏輯，侵蝕傳統(tǒng)房企市場(chǎng)份額的過(guò)程中，對(duì)注重市場(chǎng)信用和長(zhǎng)期發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)邏輯”可能帶來(lái)致命沖擊。當(dāng)然，AMC的介入并非壞事，至少有希望改變大型藍(lán)籌股長(zhǎng)期被低估的現(xiàn)象。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。