樓市新藍(lán)海：中央提倡發(fā)展住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)

一個(gè)看似龐大的樓市新藍(lán)?；?qū)?lái)襲。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。

“這也是歷史上第一次在如此高規(guī)格的會(huì)議上提把房屋的租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)放在同等重要的位置。”住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇介紹。

上述政策轉(zhuǎn)變亦是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今的必然：房地產(chǎn)的市場(chǎng)形態(tài)由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時(shí)發(fā)展、并重出現(xiàn)，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過(guò)新房的情況。

另外，居民的消費(fèi)觀念也從此前的購(gòu)買(mǎi)為主轉(zhuǎn)向購(gòu)租并舉。高志勇介紹，2014年，通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億，這也意味著租賃市場(chǎng)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

建立購(gòu)租并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃的規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展也是住建部2016年的工作要點(diǎn)之一，另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪獲悉，住建部也早開(kāi)始起步有關(guān)住房租賃經(jīng)營(yíng)規(guī)?；那捌谡{(diào)研和政策儲(chǔ)備，租賃市場(chǎng)的政策或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力。

住房租賃規(guī)?；合乱粋€(gè)政策重點(diǎn)

推動(dòng)住房租賃的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是2016年住建部培育租賃市場(chǎng)的一個(gè)政策發(fā)力點(diǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自多地住建廳系統(tǒng)人士獲悉，住建部在2015年年底就專(zhuān)題對(duì)住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包括，了解多地住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展及現(xiàn)有政策，新建商品房和二手房租賃規(guī)?；M(jìn)行了可行性分析，以及相關(guān)政策建議。

蘇州住建委網(wǎng)站上日前也刊登了住建部會(huì)同財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局以住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)為主題抵蘇調(diào)研的新聞。

北京我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，租購(gòu)并舉被視為破解當(dāng)前庫(kù)存高企的一個(gè)有效方法，但是培育租賃市場(chǎng)的核心，即是通過(guò)市場(chǎng)變革的方式促進(jìn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化。

租賃市場(chǎng)規(guī)?；?jīng)營(yíng)難點(diǎn)：稅費(fèi)高收益低

雖然住房租賃市場(chǎng)高達(dá)萬(wàn)億，2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。

在房地產(chǎn)迎來(lái)存量之際，租賃市場(chǎng)也被房企看為未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍(lán)海，然而，租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)并不容易。

相比買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)收益，胡景暉表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營(yíng)成本高等，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)的一個(gè)核心的難點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也算了一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。

胡景暉也稱(chēng)，在現(xiàn)有的政策體系下，沒(méi)有政府的政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢(qián)，也很難形成規(guī)?；龃笞鰪?qiáng)。

破局：需多部門(mén)政策組合拳

實(shí)際上，早在2015年初，住建部就出臺(tái)了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)。

意見(jiàn)明確提出，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，3年時(shí)間建立基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

上述政策為租賃市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，然而，截止到目前，利好經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)的執(zhí)行政策落地寥寥。

在購(gòu)租并舉的住房制度寫(xiě)入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，租賃市場(chǎng)的政策也將進(jìn)一步發(fā)力。

此前，胡景暉代表我愛(ài)我家給住建部做了住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；袌?chǎng)分析和政策建議。在他看來(lái)，住房租賃市場(chǎng)的培育以及規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，需要一系列政策的破題。

“住房租賃市場(chǎng)的培育涉及到多個(gè)部門(mén)，比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整，可能涉及到國(guó)土，房租租賃等相關(guān)稅收涉及到財(cái)稅部門(mén)，‘互聯(lián)網(wǎng)+’襲來(lái)，也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)有影響，可能還涉及到工信部等。”胡景暉建議，下一步政策的發(fā)力點(diǎn)，應(yīng)該是住建部牽頭，多部委配合在更大層面的推進(jìn)。

以稅費(fèi)為例，胡景暉稱(chēng)，目前的房屋租賃是在房地產(chǎn)范疇內(nèi)統(tǒng)籌，稅費(fèi)較高，未來(lái)可否把租賃市場(chǎng)形成發(fā)改委的一個(gè)匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來(lái)扶持，如此稅費(fèi)可以大大降低。

另外，胡景暉表示，房屋租賃市場(chǎng)還涉及到需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房，這期間就涉及到多個(gè)部門(mén)的政府審批和政策瓶頸，比如小產(chǎn)權(quán)房，和國(guó)有閑置用房。

胡景暉舉例說(shuō)，國(guó)資委下屬的國(guó)企有一堆閑置房產(chǎn)，但根據(jù)現(xiàn)有政策，“這些房屋的包租出去，最長(zhǎng)只能簽5年的合同，對(duì)于大型中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，5年的租金回報(bào)可能無(wú)法攤平前期改造裝修運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用。

胡景暉稱(chēng)，租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會(huì)資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規(guī)?；?zhuān)業(yè)化發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。