上海2016樓市政策：從緊、從嚴、防范樓市新風險

種種跡象表明，在總體趨松向好的政策定調(diào)下，作為一線城市的上海或是個例外，這和2015年上海樓市表現(xiàn)以及2016年上海樓市存在快速上漲的壓力背景不無關(guān)系。

1月12日下午，上海市發(fā)改委、房管局召集房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、房企代表開了一個總結(jié)2015年、預判2016年上海樓市的內(nèi)部研討會。

“上海市發(fā)改委、房管局的決策代表，特別提到對上海2016年房價持續(xù)快速上漲的擔憂，并特別提到要防范房價過快上漲”，這是記者從參會人士處求證得知的消息。

研討會上，決策層也明確提出從嚴執(zhí)行限購、二套房貸政策。

剛剛結(jié)束的全國住房和城鄉(xiāng)建設會議上，住建部部長陳政高給房地產(chǎn)政策的定調(diào)是，把去庫存作為房地產(chǎn)的工作重點，鞏固房地產(chǎn)市場的向好態(tài)勢。

但種種跡象表明，在總體趨松向好的政策定調(diào)下，作為一線城市的上?；蚴莻€例外，這和2015年上海樓市表現(xiàn)以及2016年上海樓市存在快速上漲的壓力背景不無關(guān)系。

住宅成交面積暴增

上海2015樓市表現(xiàn)超預期

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉作為專家代表參加了上述研討會，他向21世紀經(jīng)濟報道記者佐證了上述研討會內(nèi)容的真實性。

張宏偉告訴記者，決策層的表述非常清晰，2016年，上海的樓市政策的定調(diào)是趨緊。

剛剛過去的2015年，上海樓市異?；鸨?，成為房價漲幅位居全國第二的城市（僅次于深圳）。

根據(jù)同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)，2015年上海商品住宅面積累計成交1500萬平方米，同比暴增54.9%，全年商品住宅成交均價為31545元/平方米，同比增長16.9%。

其中成交量則創(chuàng)下2010年以來近6年的新高，成交均價則再創(chuàng)歷史新高，并且邁入3萬元/平方米以上的時代。

土地市場的表現(xiàn)也是如此。2015年，上海經(jīng)營性用地成交面積為881萬平方米，環(huán)比2014年下跌34.5%，成交幅數(shù)為101幅，較2014年減少48幅，全市經(jīng)營性用地成交金額為1333億元，環(huán)比2014年下跌12.4%。

2015年，上海住宅類用地的成交樓板價達到17285元/平方米，環(huán)比上年大漲37.7%，達到了歷史最高點。

2016年上漲壓力依然明顯

總體來看，張宏偉介紹，上海樓市和土地市場2015年的表現(xiàn)高于預期，且2016年上半年的上漲壓力依然明顯。

根據(jù)他的測算，2015年上海商品住宅存量面積為1071.2萬平方米，3個月移動存銷比為6.6個月，其中公寓的3個月移動存銷比分別為5.4個月。

存銷比小于8，即意味著房價具有較大的上漲壓力，張宏偉稱，從基本面來看，上海的商品住宅市場未來3-6個月上漲動力仍較大。

政策從緊

考慮到上海存在房價過快上漲的風險，上述參會的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導特別提到要嚴防房價過快上漲，并嚴格執(zhí)行限購、二套房政策。

上述政策走向并非無跡可尋，上海市市委書記韓正在四季度的季度工作會議上就明確表態(tài)，上海市要把控制房價作為重要調(diào)控目標，并指出上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問題。

實際上，上海樓市在2015年底就已經(jīng)初現(xiàn)從嚴跡象，不少上海本地的房企人士均透露，當前的預售資格審批也比此前更嚴。

除了上海樓市政策從緊，研討會上，上海決策部門也注意到上海樓市2015以來出現(xiàn)的新情況，并就其爭取與會代表意見，亦明確提出比如防范金融領(lǐng)域違規(guī)操作給樓市帶來的金融風險。

“現(xiàn)在的P2P平臺在全國發(fā)展得比較快，這些平臺募集的資金一部分用于開發(fā)貸，一部分用于房貸，這些都將加強房地產(chǎn)購房杠桿。”上述參會的人士介紹，上海2015年的樓市伙伴，P2P作為金融領(lǐng)域的新生產(chǎn)品，監(jiān)管層面之外，也將對樓市產(chǎn)生新風險。

有關(guān)普通商品住房的限定或?qū)⒏鼮閲栏?/p>

另外，從二套房首付款來說，2015年央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

此后，上海的二套房政策也隨之調(diào)整，由此前普通商品房（資料、團購、論壇）首付比例七成降為四成。

但從實際上執(zhí)行來看，據(jù)張宏偉了解，不管是不是“普通商品住房”，都是按照4成去算。

在張宏偉看來，二套房從嚴的政策表態(tài)或意味著，有關(guān)普通商品住房的限定將更為嚴格。

據(jù)上述參會人士介紹，研討會也特別提到，有關(guān)如何防范經(jīng)濟對樓市的過度依賴。

“這是未來包括上海在內(nèi)多地區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一大方向，但這并非是一蹴而就的，而是一個系統(tǒng)性的工程。”張宏偉介紹。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。