深圳樓市呈寬松信貸繁榮 2016房價上漲空間變窄

剛過去的2015年，可謂是樓市政策紅利年。從中央到地方，各項寬松政策全面為樓市“護盤”。

作為一線城市的深圳，2015年走出了迥異于北上廣的曲線，在全國普遍低增長甚至負增長的情況下，依然一枝獨秀，遙遙領先，新房全年上漲約40%。

深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進入2016年之后，不少購房者還停留在房價高增長的慣性里，在房產投資路上越走越遠。

但深圳業(yè)內對于深圳樓市的過快上漲已經開始警惕。接受采訪的多數人士認為，今年上半年樓市還可能慣性向上，但下半年若整體經濟狀況還處于低迷狀態(tài)，就很可能高位盤整，甚至部分區(qū)域會出現(xiàn)降價。

寬信貸下的繁榮

根據深圳中原研究中心數據，2015年深圳新房成交量價齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長65%，全年均價增長近四成。

同時，深圳市規(guī)劃國土委數據顯示，2015年深圳二手房成交13.99萬套，是2010年限購后的歷史新高，較2014年增長109.7%。

深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，以極端比例測算，2014年11月份深圳新房均價2.6萬，2015年11月份已經超過4.4萬，房價增幅69%。

而2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米，是2009年之后首次突破1000萬平方米，與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價提升了59%，達到48239元每平方米。

深圳的地價與房價相比有過之而無不及。2015年年末，泰禾以高達7.99萬元每平方米的折合樓面地價，一舉成為深圳乃至全國的單價地王。

鄭叔倫分析，2015深圳樓市的狂歡與其獨特的經濟、人口和供求關系等多方面條件不無關系。

深圳外來人口比例超過80%，其中大多數是年輕人。截至2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的這部分人群占比僅22.35%。

近年，金融業(yè)和互聯(lián)網業(yè)的發(fā)展也使得人口結構在不斷“換血”，含金量提升。新增人口當中，有資源及能力的人比例不斷提高，同時高房價也讓部分競爭能力較弱的人口被篩出。

“現(xiàn)在來深圳的都是高新產業(yè)的一些高管，或者是資本家，他們的購買力是超出想像的。”中原集團主席施永青說。

人口不斷流入也帶來了大量新增需求，且人口增長速度遠遠超過建房體量。這與深圳有限的房屋供應產生矛盾，“深圳的供應其實不多，去年算下來7萬多套房，深圳是一個約有2000萬人口的城市，每年新房只有6萬多套，肯定不夠。”鄭叔倫說。

但一個疑問是，上述因素在2013-2014年同樣存在，為何沒有帶動如此規(guī)模的上漲？

多位深圳業(yè)內及開發(fā)商人士指出，引燃這樣的樓市，寬松調控政策功不可沒。2014年“930新政”和2015年“330新政”都催生了一大批購房需求。

“930新政是去年深圳房價上漲最重要的原因。”深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平說，該新政刺激了換房需求。實際上，在去年的購房群體中，只有1/3是新入市的購房者，其余2/3為換房族，而這個群體在整個2015年中處于非常活躍的狀態(tài)，一邊買一邊賣。肖小平表示，正是這種換房游戲以及高杠桿，導致了深圳樓市如今狀況。

貨幣和信貸政策是另一大助力。央行自2014年11月以來連續(xù)四次下調存款準備金率，六次下調基準利率，大量資金涌入樓市。深圳銀行界人士預計，2015年深圳住房貸款余額預計會超過6000億。

2015年是深圳樓市熱烈的一年，量價齊升，置業(yè)者集中入市，不少需求提前釋放。在寬松信貸政策下，購房者動用住房貸款的高杠桿行為增加，深圳鏈家的統(tǒng)計數據顯示，2015年，深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買房，達到了近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數達64.6%。

此外，由于房價的不斷上漲，深圳投資風氣盛行，投資型置業(yè)比例也在增加，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”購房。綜合中原、鏈家等機構數據，分析購房人群可發(fā)現(xiàn)，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益。

但伴隨而來的，是房價抬升給購房者帶來更大的月供壓力。在2015年，深圳樓市出現(xiàn)了用現(xiàn)金供房的現(xiàn)象。這類人群認為自己未來的收入足以支撐月供，當下則留出一年甚至是三年的現(xiàn)金用于月供。

肖小平指出，用現(xiàn)金來供房是不安全的；這部分現(xiàn)金不一定會存在銀行，大部分人用這筆資金進行再投資，分分鐘可能會被蒸發(fā)掉。

房價上漲空間將變窄

2016年，深圳樓市是否將持續(xù)這種形勢？深圳業(yè)內人士目前傾向于認為，2016年樓市降溫是大勢，房價上漲空間將變窄。

對于2015深圳房價近40%的升幅，施永青認為有一定的泡沫存在，“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺得有15%是有實際支撐，另有10%是興奮過度的結果。”

施永青認為，一線樓市和宏觀經濟之間出現(xiàn)了“蹺蹺板”效應，“經濟不是太好的時候，一線城市房價反而升得快；經濟轉好，增幅就會壓低?，F(xiàn)在因為經濟下行，政府才不得不重新依賴房地產方面的動力。”施永青分析，因為國家的貨幣政策在2015年是寬松的，所以會出現(xiàn)一線城市逆市上漲的情況。

但當前經濟現(xiàn)狀已經接近2008年金融危機水平，一旦數據繼續(xù)下行，深圳樓市也難獨善其身，樓市將受其拖累。

施永青提醒，深圳市場的特色是調整較快，敏感度較高。同時，深圳樓市投資者的比例相對高，“投資者可能一剎那之間改變了看法和行動，風險比較高。我覺得現(xiàn)在需要謹慎一點，找機會減持，減少借貸比例”。

施永青通過自己對資產配置結構的調整予以解釋，“我一貫的資產分配是4：3：2：1，就是40%是房地產，30%是股票，20%是債券和現(xiàn)金，10%是貴金屬。但是，在香港，我的資產比例做了一個調整，改成3：3：3：1，就是房地產從4成改成3成，增加了債券和現(xiàn)金的部分。”

但同時，施永青也表示，他對深圳樓市仍有信心，“現(xiàn)在是反映未來，如果現(xiàn)在的勢頭不變的話，我認為起碼今年還是會好的。”

鄭叔倫也預測，2016年上半年深圳房地產市場將大概率繼續(xù)慣性沖高，延續(xù)2015年的高漲勢頭。2016下半年，樓市漲幅將更多取決于全球經濟復蘇能力及中國經濟轉型結果。

鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平認為，在相關政策沒有較大變化的前提下，預計2016年成交會高位回落至8-9萬套的正常水平，房價漲幅在15%到20%。

深圳一位資深投資客則判斷，在過去的2015年里，想換房的人換了，湊熱鬧的也湊了，深圳樓市已經透支了未來1-2年的購買力。“我對今年上半年的市場相對樂觀一點，但對于下半年不怎么樂觀，好的話，高位盤整，有價無市；差的話個別項目還會出現(xiàn)下跌。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。