深圳“十三五”保障房放量供應(yīng) 五年35萬(wàn)套

2015年深圳房?jī)r(jià)漲幅達(dá)40%以上，超過(guò)京滬居全國(guó)之首。高房?jī)r(jià)已經(jīng)引發(fā)人們對(duì)深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的擔(dān)憂，創(chuàng)新人才是否會(huì)被高房?jī)r(jià)嚇退？為此，深圳市住房保障規(guī)劃（2016-2020）提出，“十三五”計(jì)劃供應(yīng)35萬(wàn)套保障房，比“十二五”翻了3倍多，有望超過(guò)商品房供應(yīng)量。深圳市住建局副局長(zhǎng)洪海靈告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房?jī)r(jià)。

2015年房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的深圳，開(kāi)出了一劑平抑房?jī)r(jià)的藥方——大規(guī)模供應(yīng)保障房。

根據(jù)深圳住建局近日的消息，深圳住房保障規(guī)劃（2016-2020）已公開(kāi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。該規(guī)劃征求意見(jiàn)稿提到，“十三五”期間，深圳計(jì)劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬(wàn)套，供應(yīng)保障性住房35萬(wàn)套。

這一規(guī)劃超出了市場(chǎng)預(yù)期。按照“十二五”期間深圳每年供應(yīng)五六萬(wàn)套商品房的情況來(lái)看，未來(lái)五年內(nèi)，深圳的保障房供應(yīng)有望超過(guò)商品房。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒稱，這將創(chuàng)下全國(guó)紀(jì)錄。

一個(gè)值得注意的背景是，1月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，深圳新房價(jià)格同比漲幅為46.8%，在全國(guó)堪稱“一枝獨(dú)秀”。多位市場(chǎng)分析人士指出，部分區(qū)域的漲幅更在70%以上。

調(diào)節(jié)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，保持深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力，成為了保障房的一大歷史使命。深圳市住建局副局長(zhǎng)洪海靈告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房?jī)r(jià)。

但有分析指出，短期影響或許并不明顯；長(zhǎng)期來(lái)看，在有限的土地資源供應(yīng)下，保障房的放量或使商品房愈發(fā)稀缺，價(jià)格進(jìn)一步上漲。這一規(guī)劃的背后，或?qū)⑹巧钲谧》拷Y(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期調(diào)整。

保障房供應(yīng)量翻三倍

王鋒不久前曾撰文指出，“十三五”期間深圳將有效供應(yīng)包括人才安居住房、人才公寓在內(nèi)的各類(lèi)保障性住房約20萬(wàn)套，這一規(guī)模將比“十二五”有效供應(yīng)總量翻一番。

但根據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)稿，有效供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了王鋒的預(yù)想，達(dá)到了35萬(wàn)套，比“十二五”期間11萬(wàn)套的供應(yīng)量翻了3倍有余。“十一五”期間，這一數(shù)據(jù)僅為1.1萬(wàn)套。

這也意味著，未來(lái)五年內(nèi)深圳每年的保障性住房供應(yīng)需達(dá)到7萬(wàn)套，而過(guò)去5年，深圳新建商品住房每年供應(yīng)能力僅為五六萬(wàn)套。

在多位深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)研究人士看來(lái)，對(duì)照過(guò)去的數(shù)字，這幾乎是一項(xiàng)“不可能完成的任務(wù)”。

緊缺的土地資源是一大阻礙因素。規(guī)劃方案指出，“十三五”期間保障房總共用地5.5平方公里，其中新增用地1.5平方公里，存量用地4平方公里。

根據(jù)深圳土地利用總體規(guī)劃（2006-2020），到2020年規(guī)劃期末新增建設(shè)用地規(guī)模僅為8平方公里，包括住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地等。

深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年，深圳每年僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)。據(jù)此測(cè)算，新增住宅用地90%以上將提供給保障性住房。

根據(jù)深圳住建局公布的“十二五”保障房完成情況，新增安排24萬(wàn)套，完成數(shù)為24.62萬(wàn)套；但計(jì)劃竣工21萬(wàn)套，實(shí)際僅完成10.2萬(wàn)套。所以，“十三五”期間35萬(wàn)套的供應(yīng)目標(biāo)中，包含了上一個(gè)周期的13萬(wàn)套續(xù)建項(xiàng)目。

“在當(dāng)前深圳住房形勢(shì)嚴(yán)峻的情形下，這一規(guī)劃的制定是基于客觀需要。”王鋒稱，剩下的新增部分并非完全不可能實(shí)現(xiàn)。就算靠新增土地不夠，深圳仍有多種盤(pán)活存量土地的方式，包括清退閑置土地、征收違法建筑、利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地等等。

解決人才住房需求

2015年，深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40%以上。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《百城房?jī)r(jià)盤(pán)點(diǎn)》顯示，2015年12月，深圳房?jī)r(jià)達(dá)到42591元/平方米，超越了北京和上海，位居全國(guó)之首。事實(shí)上，這已經(jīng)催生了市場(chǎng)對(duì)深圳整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

在近日的一場(chǎng)“珠三角2.0，重新定義發(fā)展”小型研討會(huì)上，曾任中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師的學(xué)者趙燕菁說(shuō)，估計(jì)十年內(nèi)深圳不會(huì)產(chǎn)生第二個(gè)華為，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)使創(chuàng)業(yè)者逐漸在失去生存空間。

2015年的高交會(huì)上，針對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提出的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快對(duì)城市創(chuàng)新環(huán)境的影響問(wèn)題，深圳市市長(zhǎng)許勤給出了三點(diǎn)應(yīng)對(duì)方案，除了對(duì)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)加大支持力度外，另外兩點(diǎn)即是加大保障性住房建設(shè)力度和深入實(shí)施人才安居工程。

規(guī)劃解釋指出，“十三五”期間加大住房保障供應(yīng)規(guī)模，擴(kuò)大覆蓋群體，對(duì)降低商品房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的影響、減輕居民住房消費(fèi)壓力有重要意義，這是保障房無(wú)法回避的歷史使命。

具體目標(biāo)為，“十三五”期末，住房保障覆蓋常住人口比率要確保達(dá)到20%，爭(zhēng)取達(dá)23%；全市保障性住房和商品住房套數(shù)比例從31%提高至40%。其中，面向人才群體供應(yīng)的保障房不少于70%。

深圳市住建局副局長(zhǎng)洪海靈告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，制定這一規(guī)劃，就是希望能解決人才的住房需求。

王鋒認(rèn)為，深圳若要持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，對(duì)人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的資源進(jìn)行統(tǒng)籌，優(yōu)先供應(yīng)人才，讓稀缺資源發(fā)揮最大的效應(yīng)。未來(lái)大規(guī)模建保障房，還應(yīng)會(huì)持續(xù)下去。

一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，這對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響或許并不明顯。深圳中原研究中心總監(jiān)王飛稱，很難說(shuō)究竟有多少需求能真正轉(zhuǎn)向保障房。而且，深圳的供需缺口大，調(diào)整將是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。

此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，意味著對(duì)商品房將形成一定的“擠壓作用”。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹指出，畢竟深圳的土地資源有限，如果要求配建更多的保障房，商品房的供應(yīng)將變少，長(zhǎng)期會(huì)進(jìn)一步助漲房?jī)r(jià)。而在王鋒看來(lái)，隨著深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)，高房?jī)r(jià)必將是一種長(zhǎng)期的客觀存在。

深圳政協(xié)委員金心異則提醒，這一規(guī)劃固然能顯示出深圳改善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境的決心，但落實(shí)還需要更好的制度設(shè)計(jì)，使之能真正惠及有實(shí)際需要的人才，避免規(guī)劃最終只成為一場(chǎng)數(shù)字游戲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。