攻堅“去庫存”須創(chuàng)新住房供應(yīng)模式

2016年是樓市去庫存攻堅戰(zhàn)的第一年。去庫存上升為國家“供給側(cè)”改革任務(wù)后，特別是“十三五”全面支持“新市民”住房需求，各界預(yù)計2016年政策面、資金面將更加寬松，樓市或延續(xù)2015年回升的局面。但應(yīng)當意識到，去庫存僅僅是階段性任務(wù)，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更有意義的是對于房地產(chǎn)行業(yè)中長期趨勢的判斷，以及基于這一判斷全面革新住房供應(yīng)模式。

目前，樓市供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。供給端：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年11月商品房待售面積高達6.96億平方米，按人均33平方米的居住面積計算，可滿足2100萬人的住房需求。如果將在建未售、已批未建兩塊庫存算在內(nèi)，整體庫存需要5~7年或以上才能消化；需求端，人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致“剛需”增長放緩。15~64歲的勞動年齡人口是購房主體，其中15~34歲人口購房主要為消費性需求，35~64歲人口購房主要為投資性需求。據(jù)《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》，15~64歲總?cè)丝趯⒃?016年達到高峰，但早在2011年中國人口結(jié)構(gòu)已迎來拐點，比預(yù)期時間提前5年。勞動年齡人口占比從2010年74.5%的頂點開始下降，未來這一趨勢不會改變。

因此，以戶籍人口為主的樓市需求釋放高潮已過去。國際經(jīng)驗看，樓市拐點緊隨總勞動力人口拐點。日本勞動力人口占比在1992年達到峰值，樓市泡沫在1991年已開始破裂；美國總勞動力人口占比在2006年見頂，2007年房價開始下跌。因此，去庫存一方面在于平滑行業(yè)上下游原材料、能源、制造業(yè)等“去產(chǎn)能”進程，“托底”經(jīng)濟不致過快下滑；另一方面，新型城鎮(zhèn)化過程中，占城市常住人口近40%的新市民需要解決住房問題，城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施亟待擴容，房地產(chǎn)需要在去庫存的過程中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

2015年，樓市銷售面積從1~2月同比下跌16.3%，迅速逆轉(zhuǎn)致1~11月同比上漲7.4%，更多的是樓市政策和資金面空前寬松所致。目前，購房首付、利率、稅費等均已降至歷史最低水平，這是2015年樓市回升的驅(qū)動力。但百城房價顯示，2015年只有一線城市房價在上漲，二三線城市則連續(xù)兩年下跌，2015年分別下跌0.53%和1.09%，可見樓市需求有效空間迅速收窄。

因此，“十三五”和攻堅“小康”開局的2016年，去庫存要與深化住房制度改革與外部配套改革（戶籍制度改革）結(jié)合起來，以住房有效供給來滿足現(xiàn)實需求，促進行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型。新年伊始的兩項與樓市相關(guān)的政策發(fā)布，已顯示出這一變化：《居住證暫行條例》于今年1月1日起執(zhí)行，2.7億農(nóng)民工入戶城市有了清晰的路徑；“二孩時代”的到來，包括生育權(quán)在內(nèi)的公民權(quán)利得到全面保障。

在落實業(yè)已在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)的1億農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)，并推進其余1.7億外來人口漸進落戶的目標下，未來樓市的潛在需求很龐大。但“新市民”住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，要靠樓市供給側(cè)改革，即增加有效供給來滿足。中央經(jīng)濟工作會議提出租售并舉、開發(fā)商適當降低房價、公租房擴大到非戶籍人口等等，都在于適應(yīng)“新市民”需求特征，增加住房的有效供給。

鑒于此，2016年樓市政策的重點就在于創(chuàng)新和完善住房供應(yīng)模式，首先就是降低住房供應(yīng)的成本，契合“新市民”為主體的住房需求特征；其次，遵循“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”的規(guī)律，加速推進大城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)住房供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)融合；最后，加強城市公共服務(wù)供給，實現(xiàn)住房供應(yīng)與公共服務(wù)供應(yīng)同步。總之，新的住房供應(yīng)模式，應(yīng)在尊重城鎮(zhèn)化規(guī)律、尊重農(nóng)民工意愿的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)住房、產(chǎn)業(yè)、人口和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)融合發(fā)展，這也是去庫存的重要路徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。