商品房待售面積7億平米攀新高 各地開藥方加快去庫存

回顧2015年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)與成交額均呈現(xiàn)回溫趨勢(shì)，但與此同時(shí)，庫存量也在上升。

日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。如果按照各地統(tǒng)計(jì)中常常提到的人均住房面積35平方米來計(jì)算，“空置”住房可供超過2000萬人口居住。

在此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫存”被圈定為2016年五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一，面對(duì)再創(chuàng)紀(jì)錄的7億平方米庫存，中央及地方政府將如何落子

去庫存“攻堅(jiān)戰(zhàn)”迫在眉睫

縱觀近幾年數(shù)據(jù)，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米。其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，中國商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢(shì)。從2007年到2015年的9年時(shí)間內(nèi)，中國商品房待售面積增加了4倍多。

分化也成為了2015年的房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。研究顯示，北上廣深等一線城市去化周期較短，并無太大庫存壓力，與此形成鮮明對(duì)比的是三四線住宅是最難消化區(qū)域，其中四線庫存中有相當(dāng)大的比例是已經(jīng)建成卻銷售不暢的樓盤。面對(duì)不同的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士均指出應(yīng)有不同政策方針加以應(yīng)對(duì)。

“去庫存是2015年中國樓市的首要任務(wù)”，2015年年初提出這一觀點(diǎn)的任志強(qiáng)再次“開炮”，稱“有些庫存只能炸掉”——因?yàn)?億庫存中存在大量難以消化的部分，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨簟?/p>

較為偏激的言論背后，體現(xiàn)出要打好化解房地產(chǎn)庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)難度著實(shí)不小。

此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，為市場(chǎng)開出支持農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等“藥方”。

國家發(fā)改委主任徐紹史也曾在此前會(huì)議中也提到，目前三四線城市的商品房庫存壓力比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動(dòng)制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，釋放剛性需求和改善性需求。

地方密集開出針對(duì)性藥方

新年伊始，在庫存壓力分化、高企的情況下，已有不少省市地方積極行動(dòng)，密集出臺(tái)去庫存的樓市政策。

福建省從供求端源頭入手，減少土地供應(yīng)。1月19日，福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議提出，在省內(nèi)庫存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

湖南省以及山東省濟(jì)南市宣布將控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。今年將加大棚戶區(qū)改造、貨幣化補(bǔ)償安置力度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，改善住房供給結(jié)構(gòu)。其中，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出2017年起將不再新建公租房，要全部通過租賃市場(chǎng)解決，政府給予租金補(bǔ)貼。

1月21日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)丁式江在海南住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上透露，海南將采取10條措施全力推進(jìn)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

除卻供給端發(fā)力以外，如何有效激活需求側(cè)，也成為不少地方政策布局的突破口。梳理各地近期出臺(tái)的政策，不難發(fā)現(xiàn)鼓勵(lì)新市民落戶購房、降低購房成本成為供給側(cè)改革的發(fā)力重點(diǎn)。

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，大力支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，各地要因地制宜積極出臺(tái)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的政策措施；內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款；重慶則在日前出臺(tái)一份新政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在去庫存的大方向下，各地在密集發(fā)布去庫存政策，預(yù)計(jì)后續(xù)將針對(duì)房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2016年一季度迎來一輪密集的政策寬松。不過，由于市場(chǎng)繼續(xù)分化，分城施策將是未來政策放松的主要特點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。