2015三成房企出現(xiàn)首虧 專家稱房產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀

對(duì)房企而言，2015年是“喜憂參半”。一方面，經(jīng)歷2014年“斷崖式”下跌的房企在2015年迎來(lái)銷售大年，標(biāo)桿房企紛紛超額完成銷售業(yè)務(wù)，另一方面，在日前公布的年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告中，有近三成上市房企出現(xiàn)首虧。這意味著，房企的盈利速度顯著放緩，即便同樣賣力地賣樓，但在各類成本特別是拿地和營(yíng)銷成本攀升的壓力下，利潤(rùn)卻難以推動(dòng)。

“樓市的最大壓力周期可以說(shuō)接近尾聲，現(xiàn)在回暖跡象是有的，重點(diǎn)是多輪樓市調(diào)整政策已經(jīng)初步見效，市場(chǎng)走出低谷，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志告訴南都記者，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰以及資源集中度提高同樣是大勢(shì)所趨。整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，銷售增長(zhǎng)放緩，庫(kù)存水平改善有限，從而購(gòu)地積極性不足，開發(fā)投資持續(xù)走低。

虧損多數(shù)為中小房企

截至1月25日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)23家，占比約五成。其中，13家出現(xiàn)首虧。

雖然上述公布的50家上市房企并不能完全概括A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但截至目前，在50家公布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，近三成企業(yè)首虧，約五成房企凈利潤(rùn)下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象。

在這50家已經(jīng)公布2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，8家業(yè)績(jī)預(yù)增，9家略增，6家扭虧。6家預(yù)減，6家略減，1家增虧，13家首虧。14家房企有13家出現(xiàn)首虧的數(shù)字尤其受人關(guān)注。

其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。而嘉凱城凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大，其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%。按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，招商蛇口預(yù)告凈利潤(rùn)最高，為68.22億元，增長(zhǎng)幅度為29.80%左右。

“一些企業(yè)過(guò)去憑借地方優(yōu)勢(shì)靠土地溢價(jià)謀求高利潤(rùn)的發(fā)展模式已經(jīng)乏力，一線城市土地價(jià)格持續(xù)攀高，也提高了開發(fā)成本，毛利空間縮減顯著。”廣州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫接受南都記者采訪表示，對(duì)企業(yè)而言，目前要著力于控制成本，同時(shí)快速回籠資金。

南都記者梳理有關(guān)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，從目前公布年度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科等千億元級(jí)房企尚未公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。

“事實(shí)上，中小型房企可能更難以維持盈利能力，凈利潤(rùn)下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績(jī)變動(dòng)，都跟大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏弱，以及房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存難以消化有關(guān)。另外中小房企的融資成本更高，”克而瑞機(jī)構(gòu)廣州研究經(jīng)理曾英杰告訴南都記者。目前，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，使得原本布局于中小城市的房企采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

資金成本也侵蝕了房企的利潤(rùn)空間，尤其長(zhǎng)短期債務(wù)搭配不合理的房企，短期債務(wù)資金成本動(dòng)輒超過(guò)10%。

房企尋找新出路

在經(jīng)歷上半年遲緩的“爬坡式”增長(zhǎng)后，2015年年尾地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，大部分房企輕松超額完成銷售任務(wù)。在中國(guó)房地產(chǎn)整體“去庫(kù)存”的主基調(diào)下，站在“白銀時(shí)代”風(fēng)口的房企們正積極尋找新出路。

根據(jù)《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷能力TOP20》排行榜發(fā)布情況。從房企銷售規(guī)模來(lái)看，萬(wàn)科、綠地、恒大三家兩千億房企獲得了該類最高評(píng)級(jí)，隨后是四家千億房企，這使得“七巨頭”獲得了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。從房企銷售效率來(lái)看，恒大憑借超過(guò)60%的去化率以及明顯高于平均水平的銷售金額增長(zhǎng)率、銷售面積增長(zhǎng)率獲得了該類的最高評(píng)級(jí)。做大規(guī)模與提高去化似乎成為大部分房企的發(fā)展方向。

以房地產(chǎn)起家的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，開始大刀闊斧的改革，向多元化方向發(fā)展。“房地產(chǎn)人才未來(lái)只能占萬(wàn)達(dá)總?cè)藬?shù)的三分之一。根據(jù)萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃，未來(lái)萬(wàn)達(dá)將出現(xiàn)在更多領(lǐng)域。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人如是告訴南都記者。

保利集團(tuán)則將眼光投向社區(qū)O2O領(lǐng)域，董事長(zhǎng)宋廣菊的一條微博“保利是個(gè)P！”正式開啟了“5P戰(zhàn)略”，在全國(guó)保利245個(gè)社區(qū)打造社區(qū)O2O，建立標(biāo)準(zhǔn)化、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。