北京樓市庫(kù)存走低商品房住宅逐漸高端化

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，北京(樓盤)商品房住宅簽約2819套，成交價(jià)格繼續(xù)維持在3.2萬(wàn)元每平方米以上的高位，而庫(kù)存則跌至近3年的最低點(diǎn)，實(shí)際可簽約純商品房住宅套數(shù)剔除回遷房只有55954套。相比2015年1月份的6.7萬(wàn)套下調(diào)近1.2萬(wàn)套。包含所有住宅的庫(kù)存數(shù)據(jù)也顯示，最近幾個(gè)月明顯持續(xù)下調(diào)，而供應(yīng)量則持續(xù)走低，從北京未來(lái)的商品房住宅土地供應(yīng)量看，稀缺將持續(xù)，而商品房住宅也可能會(huì)因?yàn)橄∪倍霈F(xiàn)普遍的高端化。

截止到1月25日，北京1月二手房市場(chǎng)簽約已經(jīng)高達(dá)18814套，而在去年12月同期則為17661套。全月二手房簽約將再破2萬(wàn)套，有望超過(guò)去年12月的2.3萬(wàn)套。其中，北京通州地區(qū)的成交下調(diào)十分明顯。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州新建商品房住宅成交從2015年8月開始明顯下調(diào)，特別是9月以后持續(xù)走低，最嚴(yán)格的限購(gòu)政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，其中去年9月簽約508套，10月簽約403套，11月簽約434套，12月簽約560套，2016年1月截至24日簽約363套，相比創(chuàng)造去年新高的6-8月，下滑明顯。跌幅超過(guò)7成。但成交均價(jià)反而繼續(xù)走高，2015年4季度均價(jià)在2.8萬(wàn)元左右。

從目前通州市場(chǎng)的庫(kù)存看，也持續(xù)走低，目前商品房住宅可售只有5774套的歷史低位，相比年初的1.2萬(wàn)套，下調(diào)了一半多。已經(jīng)連續(xù)多月無(wú)新增加商品房住宅供應(yīng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2016年北京樓市出現(xiàn)了開門紅，供應(yīng)量少、市場(chǎng)趨向高端化，二手房成交活躍。地王頻繁出現(xiàn)，這一年北京土地成交額突破2000億元，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊達(dá)到了26宗，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài)。

此外，豪宅化成為市場(chǎng)新常態(tài)，這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價(jià)1000萬(wàn)元+、單價(jià)10萬(wàn)元+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史記錄。即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經(jīng)達(dá)到了370萬(wàn)元。銷冠出現(xiàn)難度加大，大部分項(xiàng)目簽約均在20億元左右。開發(fā)商出貨謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格預(yù)期高。

張大偉認(rèn)為，北京二手房成交熱度超過(guò)新房，但二手房?jī)r(jià)格漲幅低于新建商品房。二手房全年簽約達(dá)到了19.6萬(wàn)套，而純商品房住宅只有5萬(wàn)套。而北京新建商品房住宅市場(chǎng)進(jìn)入了郊區(qū)化，普通住宅中500萬(wàn)-1000萬(wàn)元區(qū)間的物業(yè)在短短2年時(shí)間，成交套數(shù)基本一模一樣。但成交區(qū)位則出現(xiàn)了明顯的外溢。

張大偉表示，雖然北京住宅供不應(yīng)求，但類住宅產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越多，過(guò)去5年，北京的土地供應(yīng)中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬(wàn)平方米。需要注意的是配套的公建超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

從政策走勢(shì)看，2015年，北京受到影響較大的主要是“330新政”，針對(duì)二套信貸的松動(dòng)，因?yàn)橄拶?gòu)政策依然嚴(yán)格，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)了政策窗口期效應(yīng)，未出現(xiàn)太明顯的爆發(fā)時(shí)間點(diǎn)。

從不同的成交結(jié)構(gòu)看，2015年已經(jīng)出現(xiàn)了“剛需歸自住、頂豪遍地跑、中端受擠壓”的情況。成交結(jié)構(gòu)中表現(xiàn)較好的主要在中低端商品房住宅房源。2016年大批地王上市后，預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)的畸形發(fā)展將更加明顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。