北京老舊小區(qū)賣出別墅價(jià) “普宅”標(biāo)準(zhǔn)面臨調(diào)整

今后，無論你買學(xué)區(qū)房或者新房，在計(jì)算房款時，也許也要再考慮一下稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。隨著北京市場一二手房房價(jià)的上漲，北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再次面臨被突破的尷尬。更有來自中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在2015年成交的非別墅類商品住宅中，五環(huán)內(nèi)的新房成交房源，接近五成已經(jīng)突破“非普”的標(biāo)準(zhǔn)。

老舊學(xué)區(qū)房算“非普”

“現(xiàn)在的這些學(xué)區(qū)房，不僅總價(jià)貴，稅費(fèi)還高啊。”從中介門店走出來，看房人高女士皺了皺眉頭。她悄悄算了一下，如果真買下這套房子，她還得再出去借錢。

雖然很多人都說未來北京將沒有“學(xué)區(qū)”的概念，可為了孩子能上個好學(xué)校，高女士還是準(zhǔn)備提前買一套學(xué)區(qū)房。因?yàn)?，在她看來，未來北京核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源只會越來越少。經(jīng)過好朋友的介紹，她選定了西城育翔小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

“朋友的孩子和我家孩子差不多大，她是去年賣大買小，買了套育翔小學(xué)約60平方米的學(xué)區(qū)房，單價(jià)折合7萬元。”高女士說，其實(shí)7萬元的價(jià)格在她看來已經(jīng)不低了，全家猶豫了好久，才下了出手的決心。

然而，前幾天，當(dāng)她自己去看房時發(fā)現(xiàn)，市場早已不是去年的市場，育翔學(xué)區(qū)房的價(jià)格早已上漲了一大截。延安大院小區(qū)一套62平方米的兩居室，業(yè)主答應(yīng)讓價(jià)后，總價(jià)還要589萬元，折合單價(jià)已經(jīng)達(dá)到95000元。換句話說，不到一年的時間，一平方米已經(jīng)多出了2萬元。

“聽到經(jīng)紀(jì)人給我算完單價(jià)時，我都有點(diǎn)兒不敢相信。”然而，經(jīng)紀(jì)人后面的話更讓高女士驚訝。原來，雖然這套房子的面積只有62平方米，可因?yàn)榭們r(jià)和單價(jià)都已超過了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，她不能按照1%的比例繳納契稅。按照經(jīng)紀(jì)人的說法，除非她能多支付首付款，通過做低購房款的方式，才有可能避稅。

“我原本是按照75000元的價(jià)格準(zhǔn)備的首付，本來錢就緊張，我哪里還能多付首付去避稅呢？”高女士思來想去，也沒有找到好的方法。

五環(huán)內(nèi)新房一半成“非普”

新房市場的情況也不樂觀。到了2015年，隨著市場回溫而帶來的又一撥房價(jià)上漲，已有一批高價(jià)地入市，很多商品住宅的成交價(jià)再次突破了“普宅”的限定。

在記者從市場的了解中，北京的新盤市場正被加速“豪宅化”，普通家庭夠得著的新盤越來越少，甚至連南五環(huán)外、義和莊地鐵站附近的50年產(chǎn)權(quán)公寓，單價(jià)都趨近4萬元。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2014年頒布的普宅標(biāo)準(zhǔn)，2015年成交的房源中被認(rèn)定為非普通住宅的比例正在增加。僅從價(jià)格這一個標(biāo)準(zhǔn)看，全市2015年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認(rèn)定為非普通住宅，占比達(dá)到了17.6%，而在2014年非普通住宅在當(dāng)年成交非別墅住宅中的占比只有14%。

具體到各個環(huán)線，五環(huán)內(nèi)變化最大，被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)為2610套，占五環(huán)內(nèi)非別墅成交套數(shù)的47.7%，而在2014年非普通住宅的成交套數(shù)和占比分別為1569套和32.1%。五環(huán)到六環(huán)之間，被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)為4725套，占這一區(qū)域非別墅成交套數(shù)的17.2%，相比2014年分別增加了986套和0.8%。六環(huán)外被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)也達(dá)到了1598套，占這一區(qū)域非別墅成交套數(shù)的8.9%，相比2014年分別增加了419套和2.7%。

二手學(xué)區(qū)房面臨高稅費(fèi)

經(jīng)紀(jì)人口中的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是國家對于商品房的一種界定。

根據(jù)國家規(guī)定，所謂普通住房，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

2014年10月，北京對普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)曾進(jìn)行過一次調(diào)整。當(dāng)時新制定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：五環(huán)內(nèi)單價(jià)39600元、總價(jià)468萬元；五環(huán)到六環(huán)單價(jià)31680元、總價(jià)374萬元；六環(huán)外單價(jià)23760元、總價(jià)281萬元。只要購房人所購買的房屋符合總價(jià)或者單價(jià)中的一個標(biāo)準(zhǔn)，就可以被認(rèn)定為“普宅”。而成為“普宅”，則意味著能夠享受契稅最低1%的優(yōu)惠。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，去年一年，盡管北京的二手房市場平均成交價(jià)格上漲不大，但帶有“學(xué)區(qū)”指標(biāo)的學(xué)區(qū)房，價(jià)格上漲不小。而就像看房人高女士所遇到的，這批二手學(xué)區(qū)房面臨著“非普”的尷尬。

“辣媽”鄭小姐就告訴記者，她在海淀區(qū)“抄底”的一套遠(yuǎn)中悅?cè)R小區(qū)二手房，是當(dāng)時小區(qū)最便宜的一套，折合單價(jià)也達(dá)到了56000元。“因?yàn)槲屹I的是60平方米的小戶型，才滿足了普宅的總價(jià)指標(biāo)，只要買套85平方米的正常兩居室，那就必定是‘非普’了。”

而在和平里一帶，1990年建造的老舊小區(qū)，普遍單價(jià)也超過了7萬元。“買來給孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房，一家三口加上照顧孩子的老人，至少得是個80平方米上下的兩居?？墒牵灰凑者@個標(biāo)準(zhǔn)買房，那一定超過了‘普宅’的標(biāo)準(zhǔn)。”一位經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，僅從單價(jià)上看，老城區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格在水漲船高下已普遍超過了目前對于普通住宅的界定。

普宅標(biāo)準(zhǔn)能否動態(tài)調(diào)整？

“從2015年的市場表現(xiàn)看，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線。”北京中原地產(chǎn)市場分析師張大偉告訴記者，從統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)看，2015年，五環(huán)內(nèi)商品住宅的成交均價(jià)開始進(jìn)入“5萬+”的階段，平均單套成交額為800萬元，而到了2016年1月上旬，已簽約的五環(huán)內(nèi)商品住宅平均單套成交額又上漲到984萬元，五環(huán)內(nèi)房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入泛豪宅化時代。

“成交價(jià)格上漲而普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，就會出現(xiàn)‘普宅非普’的情況。”張大偉認(rèn)為，北京普宅標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房價(jià)變化來調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，這樣才能適應(yīng)市場的發(fā)展，避免誤傷剛需。同時，相比于過去購房人在收房后發(fā)現(xiàn)被“非普”而集體維權(quán)，普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在問題爆發(fā)前主動調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。