今年南京3082套別墅上市 上半年是豪宅銷售窗口期

編者的話2015年南京樓市在“3·30新政”、“五改二”、多次降準(zhǔn)降息的影響下，開始復(fù)蘇，回暖、高漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，創(chuàng)新了樓市十大數(shù)據(jù)。其中，別墅成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，下半年的銷量更是出其不意，傳統(tǒng)銷售淡季的7、8月份銷量是“金三銀四”的兩倍，12月份成交量到達(dá)了頂峰。

那么，2016年南京別墅市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生什么的行情?一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從物業(yè)類型來看，平民化的經(jīng)濟(jì)型別墅去化將遲緩，而高端獨(dú)棟豪宅將告急;從銷售的期限來看，由于供給與需求端現(xiàn)雙重壓力，上半年是豪宅銷售的窗口期。也就是說，今年別墅市場(chǎng)走勢(shì)圖，將呈高開低走的走勢(shì)。

財(cái)信網(wǎng)(記者蘭文)2015年南京別墅在利好政策不斷刺激，創(chuàng)造銷售了2697套好成績(jī)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年南京至少有33個(gè)樓盤推出3082套別墅房源，比去年增加385套房源，同比漲幅為14.3%。其中，碧桂園湖光山色、萬科安品園舍、泰禾南京院子、景楓雙龍湖山莊、綠城桃花源為純新盤。而未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的帝景天譽(yù)、證大九間堂、瑞安翠湖山、牧龍?jiān)?、?guó)信自然天城均有別墅房源上市，但是體量未定。

都市圈別墅上市量穩(wěn)坐第一

去年南京別墅上市量前三名分別是江寧1274套、江北532套、溧高314套。而今年發(fā)生了變化，都市圈板塊憑借850套的上市量穩(wěn)坐頭把交椅，占總套數(shù)的27.6%;江寧板塊則以730套屈居亞軍，占總套數(shù)的23.7%;溧高板塊以528套房源位居第三。而江北板塊、城東仙林、城中三個(gè)板塊上市量接近分別為349套、320套和305套，這三個(gè)板塊的總推盤量?jī)H比都市圈板塊多出124套。

都市圈板塊憑借優(yōu)異的山水資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)為南京主城貢獻(xiàn)了大量的別墅房源，包括碧桂園歐洲城、錦隆云山墅、鴻信大宅門、同城世家、香山壹境、新湖仙林翠谷、逸品湯山、林楓墨莊、湯山鎏園在內(nèi)的多家項(xiàng)目貢獻(xiàn)了850套別墅房源。

值得一提的是，除了新湖仙林翠谷和錦隆云山墅之外，板塊內(nèi)其他項(xiàng)目均為經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅，而湯山鎏園和林楓墨莊作為供應(yīng)大戶，上市量均超200套，分別為272套、207套。

城墻內(nèi)彰顯中式頂級(jí)別墅

今年作為人們翹首以待的高端豪宅——萬科安品街項(xiàng)目和泰禾南京院子將要上市。兩個(gè)項(xiàng)目位于老城南寸土寸金之地，再加上打造具有傳統(tǒng)文化的院落，以及都是中式風(fēng)格的頂級(jí)別墅，格外令人矚目。

泰禾南京院子所處的顏料坊地塊在2008年8月26日成交之后，閑置近7年時(shí)間，后經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，終于在去年4月16日被泰禾集團(tuán)(000732,股吧)拿下旨在打造“院子系列”，然而由于該地塊涉及到古城歷史文物保護(hù)，在規(guī)劃上限制頗多，且受到拆遷問題阻礙及文物修復(fù)等工程，工期一直延誤，導(dǎo)致原去年12月份左右開盤的既定計(jì)劃將推遲到至少今年節(jié)后才能公開。

雖同樣遭遇歷史問題，但萬科安品街項(xiàng)目命運(yùn)顯然更為多舛。資料顯示，萬科自2007年接手地塊至今，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案共經(jīng)歷3次變更，持地及運(yùn)營(yíng)成本被迫大幅提高。據(jù)了解，萬科安品園舍目前已動(dòng)工，預(yù)計(jì)去年底今年初有望拿到首批銷許共計(jì)10余套，而項(xiàng)目展示區(qū)計(jì)劃在今年7月份公開。

為何金陵核心之地中式院落層出不窮，一方面是各界對(duì)于老南京文化傳統(tǒng)復(fù)興的期許，以及政府在歷史文化保護(hù)過程中對(duì)建筑風(fēng)格的限制，另一方面也是富豪們對(duì)于人文的追求。有人說在高房?jī)r(jià)時(shí)代，已不是人選房子，而是房子選人。然而在豪宅市場(chǎng)，富豪們有資本選擇自己的世外桃源，他們想回歸古老中國(guó)的人文居住環(huán)境，尋找那一方窄巷高墻、小橋流水、青磚小瓦。

兩江加溧高是別墅供應(yīng)大戶

江寧和江北一直是別墅的供應(yīng)大戶，但是由于江寧板塊多家項(xiàng)目2016年上市量沒有確定，所以反映在數(shù)據(jù)上暫低于都市圈。其中，純新盤碧桂園湖光山色和景楓雙龍湖山莊將會(huì)為板塊注入新的“血液”。去年在南京別墅市場(chǎng)上，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的景楓你山今年依然火力不減，將推出180套法式聯(lián)排別墅，而同區(qū)域的銀城一方山洋房今年的銷售重點(diǎn)是200套疊加別墅。

借助去年7月份江北新區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)規(guī)劃的利好，江北板塊大吉公元、正源尚峰尚水、山河水等項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，為幾近“枯竭”的板塊進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”，銷售行情一路看漲。值得一提的是，山河水作為為數(shù)不多的純獨(dú)棟項(xiàng)目，將貢獻(xiàn)其最后30套獨(dú)棟別墅，而板塊內(nèi)的通宇林景雅苑今年將迎來別墅的首次上市。

溧高板塊維持去年的常量，僅有臥龍湖小鎮(zhèn)和世紀(jì)天城兩個(gè)項(xiàng)目推盤，臥龍湖小鎮(zhèn)明年的推盤量高達(dá)500套，這也是上市量最高的項(xiàng)目，占板塊總套數(shù)的94.7%，全市總套數(shù)的16.2%。

上半年是別墅豪宅銷售窗口期

今年豪宅市場(chǎng)將冷熱不均。盡管2015年樓市的利好釋放了改善市場(chǎng)的需求，但對(duì)比銷售數(shù)據(jù)不難看出，2016年南京別墅市場(chǎng)分化越來越明顯，“平民化”的經(jīng)濟(jì)別墅市場(chǎng)去化周期放緩，遇到了“瓶頸”，而獨(dú)棟別墅由于稀缺變得格外搶手。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)的本質(zhì)是資源的集聚，豪宅由于占有和集聚資源的稀缺性，往往會(huì)受到市場(chǎng)的追捧和高端置業(yè)群體的青睞。而上半年股市的動(dòng)蕩讓很大一部分財(cái)富階層獲利，轉(zhuǎn)而投入到保值增值的高端別墅市場(chǎng)。此外，高端階層有著獨(dú)特的消費(fèi)理念和理財(cái)觀念，高端豪宅是資源配置不可缺少的工具。

南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心副經(jīng)理張麗君認(rèn)為，2016年上半年是最好的跑量窗口期，豪宅房企應(yīng)適當(dāng)增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤M管外圍環(huán)境在下半年會(huì)不可避免的發(fā)生變化，但房企仍可通過自身產(chǎn)品定位與定價(jià)來撬動(dòng)豪宅市場(chǎng)中的潛在客群，以免成交量出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。