報(bào)告稱房產(chǎn)庫存壓力超預(yù)期 倡議成立國家住房銀行

“化解房地產(chǎn)庫存并不是單純依靠鼓勵商業(yè)銀行提供優(yōu)惠貸款利率、適當(dāng)降低商品房價(jià)格等手段。中國目前最為欠缺的是國家住房金融體系，這里說的住房金融不是國開行住宅金融事業(yè)部，而是真正的國家住房銀行，這才是未來化解房地產(chǎn)庫存的一把利器。”2月1日，民生證券研究院宏觀經(jīng)濟(jì)組組長朱振鑫向《證券日報(bào)》記者表示。

在推進(jìn)供給側(cè)改革的背景下，化解房地產(chǎn)庫存已經(jīng)成為2016年的重點(diǎn)任務(wù)。2月1日，民生宏觀供給側(cè)改革系列報(bào)告《一個化解房地產(chǎn)庫存的利器：國家住房銀行勢在必行》指出，國家住房銀行是一個給老百姓購房提供融資支持的政策性金融機(jī)構(gòu)。既可以吸收資金直接向居民發(fā)放住房貸款，也可以發(fā)行MBS購買商業(yè)銀行的住房貸款資產(chǎn)，進(jìn)而間接鼓勵商業(yè)銀行放貸。但不管什么形式，最終都是一舉兩得的好事。既可以惠民生，降低住房融資的成本，支持老百姓購房的合理需求，又可以穩(wěn)增長，化解當(dāng)下中央最頭痛的房地產(chǎn)庫存，緩解地產(chǎn)投資下滑帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力。

“國家住房銀行完全不同于國開行的住宅金融事業(yè)部，前者是擴(kuò)大需求，消化庫存，而后者是增加供給，可能惡化供需失衡。”朱振鑫表示，過去的房地產(chǎn)政策有些跑偏。明明庫存很高，需求不足，卻還要“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”，然后對需求搞各種各樣的“限購”。國開行的住宅金融事業(yè)部就是用來支持保障房供應(yīng)的，它和用來支持老百姓購房的國家住房銀行完全不一回事，前者可能會惡化供需失衡，后者才能真正激發(fā)需求，消化庫存。根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)在很多地方不僅商品房過剩，保障房也面臨很大壓力。本來保障房改善民生是好事，但個別地方政府為了完成“套數(shù)”任務(wù)，忽視了保障房的質(zhì)量，如壓縮面積、建到很偏的地方、降低成本等，拉低了入住率。

該報(bào)告同時(shí)建議，國家住房銀行可以在公積金中心的基礎(chǔ)上改建，原有的機(jī)構(gòu)、人員和資金都可以無縫連接。

目前全國共有住房公積金管理中心342個，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個，從業(yè)人員3.8萬人。各管理中心與業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)可以直接改組為分行和支行，在中央層面設(shè)置總行，總行對分行和支行實(shí)行垂直管理，定位和國開行類似，同為政策性銀行。因業(yè)務(wù)類似，原有雇員也可以直接受聘為國家住房銀行員工。而且目前全國住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金中有500億元的超額撥備，可直接轉(zhuǎn)化為國家住房銀行的注冊資本金。借鑒國家開發(fā)銀行模式，財(cái)政部和中央?yún)R金公司可作為出資人向國家住房銀行提供資金作為注冊資本金，行使股東權(quán)利。

“過去一些投資到基建、保障房等領(lǐng)域的資金可以拿過來用，比如PSL、專項(xiàng)債、再貸款等，支持老百姓最基本的需求，既穩(wěn)增長，又惠民生。”朱振鑫表示。

該報(bào)告指出，住房公積金也是亟待盤活的一個重要的存量資金池。2014年住房公積金結(jié)余近1萬億元，這些錢散落在各地公積金中心，他們不是金融機(jī)構(gòu)，不懂專業(yè)的資金管理，只能大部分存在銀行，一是收益率極低，二是可能存在挪用現(xiàn)象，三是可能存在利益交換（最簡單的存款換貸款）。

“住房公積金有潛在的收支壓力，必須加快改革，通過組建國家住房銀行拓展負(fù)債和收入來源，同時(shí)拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。”朱振鑫表示，據(jù)預(yù)測，2015年住房公積金的支出已經(jīng)開始超過收入，余額已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，未來壓力會越來越大，必須通過改組成國家住房銀行，開辟新的收入和負(fù)債來源，更好的發(fā)揮支持住房融資的作用。

“化解房地產(chǎn)庫存的壓力比想象的大，國家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫存最重要的一把利器。”朱振鑫強(qiáng)調(diào)。

化解房地產(chǎn)庫存的壓力比想象的大，國家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫存的一把利器

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。