貨幣政策寬松邊際效應(yīng)減弱 下半年全國房價(jià)難現(xiàn)普漲

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2020年6月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報(bào)》。報(bào)告指出，一年期國債收益率拐點(diǎn)可能已至，預(yù)計(jì)首套房貸利率仍會下調(diào)，但空間不會很大。隨著貨幣政策寬松邊際效應(yīng)減弱，下半年全國房價(jià)難現(xiàn)全面上漲。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。報(bào)告稱，從近期央行表態(tài)來看，下半年的貨幣政策會更加常態(tài)化，強(qiáng)調(diào)總量適度和價(jià)格適度。近日，央行貨幣政策司副司長郭凱表示，貨幣政策現(xiàn)在更加強(qiáng)調(diào)適度。適度有兩個(gè)含義：一是總量適度，信貸投放要和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏相匹配，如果信貸投放節(jié)奏過快，快于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就會產(chǎn)生資金淤積，產(chǎn)生信貸資金沒法有效使用的問題；二是價(jià)格適度，利率適當(dāng)下行并不是越低越好，過低也是不利的，利率如果嚴(yán)重低于和潛在經(jīng)濟(jì)增長率相適應(yīng)的水平，就會產(chǎn)生套利的問題，產(chǎn)生資源錯配的問題，產(chǎn)生資金可能流向不應(yīng)該流向領(lǐng)域的問題。多位金融業(yè)內(nèi)人士表示，下半年寬信用或呈現(xiàn)邊際收斂，信用最寬松的階段正在過去，4月有可能是本輪周期一年期國債收益率的低點(diǎn)。但短期內(nèi)貨幣政策不會大幅轉(zhuǎn)緊，預(yù)計(jì)一年期國債收益率后續(xù)還將低位震蕩。報(bào)告指出，從以往規(guī)律來看，首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會滯后一年期國債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間，因此目前來看房貸利率仍有小幅下調(diào)空間。從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢來看，有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場利率顯著下行，資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢來看，5月創(chuàng)兩年來新高，6月雖小幅下降，但不排除后續(xù)有繼續(xù)提高的可能。從2012年四季度和2015年下半年的經(jīng)驗(yàn)來看，M1增速如能持續(xù)提高的話，股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格將會上漲。但易居研究院研究員沈昕指出，目前樓市政策與2015年時(shí)鼓勵居民住房消費(fèi)的政策有很大差異。今年兩會的政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”，這是自2018年政府工作報(bào)告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。沈昕認(rèn)為，從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，難以出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最低值；2020年下半年百城二手房價(jià)格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤整。

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