深圳樓市繁榮背面的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)

論及去年深圳房?jī)r(jià)飛漲、樓市空前繁榮的原因，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都將其歸結(jié)為基本面的“特質(zhì)”，比如深圳“有需求”(住房自有率僅30%)、“有錢”(常住人口人均存款和可支配收入全國(guó)第一)、“有產(chǎn)業(yè)”(互聯(lián)網(wǎng)和高科技)和“有故事”(前海、直轄市傳聞)。但是，隨著樓市一系列“大數(shù)據(jù)”相繼發(fā)布，真正驅(qū)動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)可怕動(dòng)力——高杠桿浮出了水面。

論及去年深圳房?jī)r(jià)飛漲、樓市空前繁榮的原因，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都將其歸結(jié)為基本面的“特質(zhì)”，比如深圳“有需求”(住房自有率僅30%)、“有錢”(常住人口人均存款和可支配收入全國(guó)第一)、“有產(chǎn)業(yè)”(互聯(lián)網(wǎng)和高科技)和“有故事”(前海、直轄市傳聞)。但是，隨著樓市一系列“大數(shù)據(jù)”相繼發(fā)布，真正驅(qū)動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)可怕動(dòng)力——高杠桿浮出了水面。

去年，深圳新增個(gè)人住房貸款比2014年翻了2.3倍。截至年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了7000億，比2014年增長(zhǎng)了近40%，余額比京、滬分別高出1200多億和1300多億。問(wèn)題是，深圳7000億住房貸款僅對(duì)應(yīng)162萬(wàn)套住房(含保障性住房)，僅為北京(804萬(wàn)套)、上海(998萬(wàn)套)的20%和16%。據(jù)筆者近期對(duì)金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)中介的調(diào)研，深圳新房貸款購(gòu)置比例基本為100%，二手住房貸款購(gòu)置比例為91.2%，比過(guò)去5年平均值(86.4%)增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。

深圳個(gè)人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬(wàn)元以上的房貸，7成貸款占比超過(guò)70%。因此，用盡、用足杠桿是房貸申請(qǐng)主基調(diào)，也給深圳樓市提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。2014年“9·30”新政是購(gòu)房杠桿率提升的催化劑，該新政將執(zhí)行了4年之久的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(“認(rèn)貸又認(rèn)房”)調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。在原來(lái)“認(rèn)貸又認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)下，只要有房貸記錄，不管還清貸款與否，若再次申請(qǐng)房貸，則執(zhí)行二套房的貸款政策，即首付7成、貸款利率上浮10%-20%。而在新的標(biāo)準(zhǔn)下，只要還清了房貸，再次申請(qǐng)房貸時(shí)，仍舊執(zhí)行首套房的貸款政策，即首付3成、利率最低為基準(zhǔn)利率的0.7倍。這給“短買短賣”的炒房帶來(lái)空前難得的杠桿資源。去年下半年，深圳房?jī)r(jià)之所以一天一個(gè)樣，杠桿疊加獲利優(yōu)厚驅(qū)動(dòng)的炒房實(shí)為最大推手。

鏈家地產(chǎn)近日發(fā)布的《2015年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，去年四季度，深圳二手“明確買房出于投資目的”投資客占比從三季度的20%升至30%。而事實(shí)上，出于投資目的買房者占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%。很多中介從業(yè)人員告訴筆者，二手住房實(shí)際投資比例在40%至50%。新房投資客占比可能更高，一些熱點(diǎn)區(qū)域(如前海)的投資客占比在80%左右。目前，深圳新房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了每平方米4.5萬(wàn)元，原特區(qū)內(nèi)、寶安中心區(qū)、龍華等區(qū)域的新房均價(jià)已在每平方米7萬(wàn)至10萬(wàn)之間。這樣的房?jī)r(jià)水平，估計(jì)也只有投資客能“玩得轉(zhuǎn)”。

除了正規(guī)渠道的住房按揭，消費(fèi)貸款、信用貸款也在為購(gòu)房者提供“彈藥”。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，銀行對(duì)公貸款發(fā)放比較謹(jǐn)慎。在流動(dòng)性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤(rùn)業(yè)績(jī)，各銀行(特別是中小銀行)大力拓展以房屋抵押的消費(fèi)貸款和以個(gè)人銀行賬戶流水保障的信用貸款。各銀行尤其看重深圳這樣高凈值人群聚集、樓市前景看好的城市。目前，中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款利率上浮30%也僅6.4%，在房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期下，很多投資客申請(qǐng)消費(fèi)貸款買房。

以離婚突破限購(gòu)政策，獲得購(gòu)房資格或獲得首套房購(gòu)置低首付優(yōu)惠，是提高杠桿的另一個(gè)途徑。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，深圳離婚購(gòu)房占比去年達(dá)45.2%。也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)刺激下，近一半購(gòu)房者不惜通過(guò)“真離婚”來(lái)購(gòu)房。同時(shí)，提供虛假材料，提高房屋評(píng)估值，實(shí)現(xiàn)“高評(píng)高貸”，套取銀行貸款也是提高杠桿率的一條途徑。

由此可知，限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”已被借道消費(fèi)或信用貸款、離婚購(gòu)房、“高評(píng)高貸”等“加杠桿”現(xiàn)象輕松逾越了。因此，預(yù)計(jì)有大量購(gòu)房者，首付比例不足30%。而且，去年以來(lái)，購(gòu)房“加杠桿”的途徑全面升級(jí)了，突出的就是出現(xiàn)了“首付貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

房貸杠桿率無(wú)限制提高，突破了“月供收入比”不超過(guò)50%的違約警戒線，有投資者甚至靠融資付首付，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者未來(lái)收入下降，或房?jī)r(jià)下跌預(yù)期形成后出現(xiàn)拋盤，或?qū)е路课葑優(yōu)?ldquo;負(fù)資產(chǎn)”后的主動(dòng)違約。近期，三大國(guó)有銀行在深圳的分行收緊了房貸，就是為了防范中低收入或收入不穩(wěn)定人群房貸過(guò)度杠桿化、過(guò)度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)這也讓深圳樓市空前繁榮背后的杠桿驅(qū)動(dòng)暴露無(wú)遺。

盡管我國(guó)房貸沒(méi)有證券化、衍生化，不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式“次貸危機(jī)”，但在銀行進(jìn)入新一輪不良貸款高發(fā)期，30%的P2P平臺(tái)出問(wèn)題的情況下，大力度防范樓市高杠桿融資風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。