百億房企金輝地產(chǎn)瞄準(zhǔn)上市 亟待補(bǔ)土儲(chǔ)短板

百億房企金輝地產(chǎn)瞄準(zhǔn)上市亟待補(bǔ)土儲(chǔ)短板

金輝地產(chǎn)的短板在于：一線城市和強(qiáng)二線如蘇州等土地儲(chǔ)備偏少，大部分集中在西南二線和江蘇的三四線；其四季度在上海和蘇州作了上市前的惡補(bǔ)，但金輝的品牌在這兩個(gè)城市仍較弱，這也為未來高價(jià)搶奪這兩個(gè)熱門城市的地塊帶來了障礙。

在面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)周期時(shí)，閩系房企再度相繼活躍在資本市場。今年第一家奔赴掛牌的房企是融信中國（03301.HK）。一個(gè)月之后，金輝集團(tuán)股份有限公司（簡稱金輝）向證監(jiān)會(huì)遞交招股說明書（申報(bào)稿），擬公開發(fā)行不超過6億股股份，計(jì)劃募資60億元。

同為閔系的正榮集團(tuán)與融僑集團(tuán)也在籌備上市；而出于對(duì)資本的追求，越來越多房企也開始選擇登陸A股。

億翰智庫研究總監(jiān)張化東指出，從拿地與銷售來看，近期閩系房企擴(kuò)張比較快速。其間對(duì)于現(xiàn)金流的補(bǔ)充，倒逼企業(yè)與資本市場對(duì)接。

來自第三方機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，全國108家典型房企在2015年融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，規(guī)模為2014年同期兩倍。融資暴增的主要原因，一是國內(nèi)融資環(huán)境改善，市場發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬，公司債利率走低；二是房地產(chǎn)銷售回暖帶來融資信心。

一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，融信、金輝等在2014年年中開始籌備上市，到了2015年年底就可以推進(jìn)得比較順利。他也強(qiáng)調(diào)，最主要還是國內(nèi)資本市場大環(huán)境的改變，推助房企扎堆上市。

與融僑5年合作終“分手”

金輝地產(chǎn)于2009年躋身百億房企俱樂部，上述業(yè)內(nèi)人士指出，相比其他閩系房企，金輝的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%左右，100%多的凈負(fù)債率相比擅用杠桿的閩企來說也不算高。整體而言，金輝現(xiàn)金短債比偏低，但四季度銷售回款后，可以緩解資金壓力。

截至2015年9月30日，金輝地產(chǎn)在全國土地儲(chǔ)備有500萬平方米，其中蘇州、淮安、連云港等所在的華東地區(qū)占比達(dá)到60.42%。同期已開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)包括福州金輝大廈、重慶金輝廣場和西安金輝大廈等，這三處物業(yè)持有面積合計(jì)約18.8萬平方米。

金輝地產(chǎn)的實(shí)際控制人是林定強(qiáng)，林持有金輝控股61.72%已發(fā)行股份，金輝控股持有境外公司JubilancePropertiesLimited（簡稱Jubilance）100%股份，Jubilance持有金輝投資100%股份。林定強(qiáng)間接控制金輝地產(chǎn)96%股份。

2005年，林定強(qiáng)出任融僑執(zhí)行總裁，金輝與融僑以股權(quán)置換的方式開始了戰(zhàn)略合作。據(jù)福建業(yè)內(nèi)人士透露，彼時(shí)雙方合作緣于一個(gè)共同目標(biāo)“上市”，金輝善于操盤，而融僑有品牌。

金輝與融僑在2006年正式展開合作，以“融輝”名義迅速在全國擴(kuò)張，先后進(jìn)入蘇州、西安、連云港、南京、武漢、合肥等城市，共同投資了19家房地產(chǎn)公司，包括北京融輝置業(yè)、重慶長江地產(chǎn)、重慶錦江地產(chǎn)、江蘇融僑置業(yè)有限公司、安徽融僑金輝置業(yè)有限公司等。

2010年，由于雙方公司董事長年齡差距較大、做事風(fēng)格不同，兩家公司正式分手，并對(duì)上述19家公司進(jìn)行股權(quán)重組。除去福州之外，合肥、武漢、無錫等地有項(xiàng)目歸屬于融僑；金輝則將淮安、西安、連云港項(xiàng)目、上海寶山項(xiàng)目收于旗下。

2013年以后，金輝開始通過與其他投資方成立合營公司方式，共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或進(jìn)行股權(quán)收購，使得長期股權(quán)投資賬面余額不斷增加。

此前有媒體報(bào)道，融僑和金輝為了上市而加速擴(kuò)張，甚至買下一些算不上優(yōu)質(zhì)的土地，最終導(dǎo)致2010年業(yè)績收縮，從而影響上市。有一段時(shí)間，金輝曾將天津、江蘇的項(xiàng)目公司進(jìn)行裁員，并將已買下的天津一塊土地退還給海泰控股。

亟待補(bǔ)土儲(chǔ)短板

截至2015年9月，金輝地產(chǎn)的預(yù)收帳款有大約143億元，凈資產(chǎn)達(dá)83億元。與融僑“分家”之后，金輝的房地產(chǎn)開發(fā)毛利率及凈利率水平大幅下滑，盡管行業(yè)整體呈現(xiàn)下滑趨勢，但是金輝的下跌過程較為迅速。主要是近兩年受累于三四線城市去庫存壓力，房企日子并不好過。

金輝在淮安、連云港外，句容、揚(yáng)州和鹽城均有項(xiàng)目在建，這些在江蘇三四線城市的項(xiàng)目有兩大共同點(diǎn)：一是從拿地到開工間間隔時(shí)間長，部分長達(dá)兩年，周轉(zhuǎn)緩慢；二是銷售情況不理想，如連云港四季金輝三期預(yù)售率僅26%，句容四季金輝總體預(yù)售率59%，淮安天鵝灣總體預(yù)售率64%。

其2012年-2015年的盈利指標(biāo)同樣證明了這一點(diǎn)。從2012年以來，金輝的收入一直保持穩(wěn)定增長，凈利潤規(guī)模卻始終維持在14億左右。

從披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，其負(fù)債率較高。截至2015年9月30日，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債67.2億元，應(yīng)付賬款29.7億元，短期借款2億元。長期借款余額47.56億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債67.25億元，面臨一定的長短期償債壓力。2012年-2014年及2015年前9個(gè)月，公司負(fù)債總額分別為290億元、319億元、332億元和330.9億元，合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

金輝地產(chǎn)在預(yù)披露文件中也強(qiáng)調(diào)了其上市后存在的風(fēng)險(xiǎn)，包括由于公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在二三線城市導(dǎo)致業(yè)績下滑，甚至可能導(dǎo)致利潤等指標(biāo)同比下滑50%的情形。

公司在建項(xiàng)目中，位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目銷售率分別達(dá)到84%和94%，幾乎已無貨可賣；三個(gè)擬建項(xiàng)目分別位于淮安、成都和連云港，也沒有一線城市的影子；惟有計(jì)劃自持的項(xiàng)目中，北京有11.9萬平方米商業(yè)用地，上海臨港也有少量商業(yè)用地。

截至2015年前9個(gè)月，金輝共有15個(gè)城市的項(xiàng)目產(chǎn)生銷售業(yè)績，其中貢獻(xiàn)最大的為重慶17.7%，其次為福州15.6%，上海以12.5%位列第三，布局較為分散。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，二線城市銷售金額占60.4%，三四線占26.6%；按區(qū)域分，華東62.8%的占比明顯高于其他區(qū)域。

在2012-2014年及2015年前9個(gè)月，公司整體毛利率呈逐年下降趨勢，分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

對(duì)于選擇A股上市而非港股，克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，港股資本市場傾向于布局一線和二線重點(diǎn)城市的房企，但金輝的布局更多偏向二三線。從金輝的投資戰(zhàn)略中，也看不到足夠讓投資者相信會(huì)得到高回報(bào)的籌碼。

金輝的短板在于：一線城市和強(qiáng)二線如蘇州等土地儲(chǔ)備偏少，大部分集中在西南二線和江蘇的三四線；其四季度在上海和蘇州作了上市前的惡補(bǔ)，但金輝的品牌在這兩個(gè)城市仍較弱，這也為未來高價(jià)搶奪這兩個(gè)熱門城市的地塊帶來了障礙。

在內(nèi)地資本環(huán)境漸趨寬松的當(dāng)下，對(duì)于金輝而言是登陸資本市場較為適合的機(jī)會(huì)。預(yù)披露文件顯示，金輝融資所得將用于開發(fā)建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的加速開發(fā)將有利于提高金輝的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

同時(shí)，金輝也在加速一線城市布局。2015年12月其以28.15億元總價(jià)、43790元/平方米樓板價(jià)拿下上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率高達(dá)143.28%，建筑面積6.42萬平方米；11月，蘇州蘇地2015-WG-43號(hào)地塊也被金輝地產(chǎn)以9.36億元拿下，折合樓面價(jià)8209元/平方米，溢價(jià)149%。

布局欠佳與品牌建設(shè)不夠?qū)⒊蔀榻疠x項(xiàng)目溢價(jià)效應(yīng)的主要障礙，無論是在資本市場，還是對(duì)于購房者，金輝仍在苦練神功。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。