香港低地價加重樓市下跌預(yù)期 開發(fā)商看淡后市

春節(jié)假期后，香港一塊以超低價拍出的住宅用地，引發(fā)了相關(guān)各方的普遍關(guān)注。

2月12日，這塊位于大埔區(qū)荔枝山山塘路的地皮由中國海外旗下子公司國萬投資最終以21.3億元港元投得，合計每平方尺樓面地價僅1848港元。這一價格比此前業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。

受此消息影響，大埔區(qū)內(nèi)有代理稱個別業(yè)主已開始降價，但整體交投仍然疲弱。

一位香港地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《財經(jīng)》記者分析，這塊地以如此低價成交，主要原因有二：首先是司法覆核的風(fēng)險，會令香港本地地產(chǎn)商出手相對謹(jǐn)慎。

早在2014年時，這塊土地的用途，已引起爭議。當(dāng)時城規(guī)會建議將包括這一地塊在內(nèi)的8塊土地由綠化地帶等用途改為住宅用，并在去年通過了其中6幅用地的改劃建議，部分亦已被納入賣地計劃。

2015年5月，香港教育學(xué)院的一位學(xué)生曾向香港高等法院申請臨時禁制令，阻止土地出售。法院雖批出司法覆核許可，但并未發(fā)出暫緩招標(biāo)程序的禁制令。而在開發(fā)商最終砍樹建樓之前，司法覆核申請人可能會再次申請禁制令。

受此影響，這塊原定于2015年11月截標(biāo)的土地，至今年2月5日才最終截標(biāo)，香港地政總署共收到6份標(biāo)書。

中國海外地產(chǎn)董事總經(jīng)理游偉光則向香港本地傳媒表示，這一地塊規(guī)模較大，可塑性高。故在出價時已考慮司法覆核、地皮位置和規(guī)模等一系列因素。

“想要找到發(fā)展和環(huán)保的平衡點，困難比較大。但為了解決更多的基層住房需求，政府應(yīng)該去找地方建房子給他們。這是實實在在的合理住房需求，能夠部分抗衡其他訴求。”香港嶺南大學(xué)公共政策研究中心的一位教授對《財經(jīng)》記者分析。

此塊土地以低價成交的主要背景，是香港樓市價格的普遍下調(diào)，已開始令開發(fā)商看淡后市。

2015年時，香港樓市先后受金管局“加辣”、股市大跌及美國加息等因素影響，導(dǎo)致整體樓宇買賣登記量值具急挫。香港利嘉閣地產(chǎn)估計：當(dāng)年將僅錄得6.58萬宗樓宇買賣登記，按年跌26.6%，創(chuàng)歷史次低紀(jì)錄；總值約5060億元，亦下降14.8%。

進(jìn)入2016年來，由香港差餉物業(yè)估價署公布的私人住宅樓價指數(shù)最新數(shù)據(jù)顯示，香港整體私人住宅售價和租金指數(shù)均進(jìn)一步下調(diào)。部分受此影響，2月初由萬科置業(yè)（香港）投得的深水埗福榮街用地，已接近市場預(yù)期下限；同期開始招標(biāo)的將軍澳日出康城第10期，由地政總署厘定的地價亦下調(diào)了近二成。

“現(xiàn)時樓價指數(shù)已連續(xù)下跌3個月，可以說跌勢已成，加上租金亦下調(diào)，已經(jīng)可以確認(rèn)整個房地產(chǎn)市場都向下調(diào)整。”香港中原集團(tuán)創(chuàng)辦人兼主席施永青稱。“以投資角度，現(xiàn)時不是買樓的時機”。

對于今年局勢，業(yè)界普遍預(yù)計今年樓價最少下調(diào)約兩成。更令業(yè)界擔(dān)心的，是在尚算溫和的調(diào)整局勢下，香港樓價會否出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢，以及會否像九七年樓市泡沫破裂后那樣進(jìn)入長達(dá)七年的熊市。

內(nèi)外雙重因素可能會令這一局面成真：受內(nèi)地及外圍經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)的影響，以及印花稅等調(diào)控手段的制約，來自香港外的購房需求將持續(xù)減少；此外，作為香港經(jīng)濟(jì)支柱的旅游業(yè)及零售業(yè)已因旅客減少陷于寒冬，迫使業(yè)界縮店及裁員；而銀行及金融業(yè)亦普遍宣布凍薪及停止招聘，它們均可能會引發(fā)惡性循環(huán)。

“香港特區(qū)政府及行政長官近日一再強調(diào)沒有計劃為樓市減辣，但若然樓市有機會出現(xiàn)如九七、九八年般的插水式下跌，政府便有必要視乎實際情況調(diào)整政策，以免樓價跌至‘四腳朝天’致連累其他環(huán)節(jié)也大收縮，到頭來嘴巴硬換來經(jīng)濟(jì)軟。”近日，香港《信報》評論稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。