香港地價(jià)大跌66% 樓市悲觀情緒加速蔓延

    剛領(lǐng)過(guò)了開(kāi)工利是的好心情并沒(méi)有持續(xù)太久，香港市民就迎來(lái)了一個(gè)樓市的壞消息。繼香港樓市1月份成交數(shù)量跌到25年內(nèi)最低值之后，香港新界一幅地塊又在2月競(jìng)標(biāo)出超低價(jià)——香港政府拍賣新界一塊土地的單位面積成交價(jià)格跟去年9月一塊類似土地的成交價(jià)相比，足足低了66%。香港樓市似乎就要繃不住了，悲觀情緒在加速蔓延。

2月15日，香港金管局總裁陳德霖公開(kāi)回應(yīng)媒體稱，香港經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)。而對(duì)于壞消息連連的香港樓市，陳德霖表示，金管局仍需要時(shí)間來(lái)判斷香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入下行周期。

來(lái)自香港地政總署的公告顯示，2月12日，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221號(hào)用地，以總價(jià)21.3億港元（約合17.82億元人民幣）的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了中國(guó)海外發(fā)展有限公司旗下的一家子公司——國(guó)萬(wàn)投資有限公司，批租期為50年。

公告稱，這塊土地的地盤面積約為37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的樓面面積分別為64260平方米及107100平方米。按照當(dāng)前1港元約為0.834元人民幣的匯率，這一地塊每平方米的樓面價(jià)僅為1.66萬(wàn)人民幣。

就在五個(gè)月前，新界大埔的第226號(hào)用地拍賣中，地盤面積為1.71萬(wàn)平方米的一塊土地，同樣是被指定作私人住宅用途，批租期50年，最低及最高的樓面面積分別為36981平方米及61635平方米。該地塊成交價(jià)30.3億港元。按照最高面積計(jì)算，折合每平方米樓板價(jià)為4.887萬(wàn)人民幣。

從上述兩塊土地的樓板價(jià)的對(duì)比上看，最近五個(gè)月時(shí)間內(nèi)，香港同一個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格下降了66%。參與上述地塊的投標(biāo)者總計(jì)有六家，除了中標(biāo)的中海外子公司國(guó)萬(wàn)，包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、信和置業(yè)與萬(wàn)科置業(yè)香港有限公司，以及恒基兆業(yè)等知名地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)子公司均參與了這次投標(biāo)。但這些公司用行動(dòng)表示，這一土地并不值得耗費(fèi)更多資金爭(zhēng)奪。

對(duì)此，香港業(yè)內(nèi)人士表示，2月份的這塊香港新界土地拍出超低價(jià)，原因之一在于該項(xiàng)目有受到司法復(fù)核、土地存在斜坡等問(wèn)題；原因之二則是受到香港樓市前景不明的影響。

自去年下半年以來(lái)，香港樓市迎來(lái)了房?jī)r(jià)下探的拐點(diǎn)。多家券商投行機(jī)構(gòu)看空香港樓市，瑞銀發(fā)布2016年投資展望報(bào)告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦。香港過(guò)去歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價(jià)在未來(lái)三年將有極大可能會(huì)累計(jì)下跌30%。

在香港樓價(jià)下跌之時(shí)，香港股市和匯市也同時(shí)受挫。2016年以來(lái)，恒指累計(jì)下跌3500多點(diǎn)，創(chuàng)兩年來(lái)新低；港元對(duì)美元匯率也在轉(zhuǎn)弱，一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動(dòng)區(qū)間上限，港元也跌至2007年以來(lái)的新低。香港知名富豪李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)在2015年6月完成重組后，股價(jià)暴跌。從最高時(shí)的77.2港元跌至最低的38.2港元，腰斬有余，總市值跌去1400多億。

在整個(gè)市場(chǎng)悲觀情緒蔓延的態(tài)勢(shì)下，香港開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)拍中呈現(xiàn)出非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，悲觀情緒在2015年年底時(shí)就已在土地市場(chǎng)上反映出來(lái)。2015年11月4日及今年1月25日，香港特區(qū)政府兩幅土地拍賣皆因“投標(biāo)報(bào)價(jià)未達(dá)港府預(yù)期底價(jià)”，以流標(biāo)告終。

在樓市前景未明的狀態(tài)之下，多數(shù)購(gòu)房者呈現(xiàn)持幣觀望狀態(tài)，香港開(kāi)發(fā)商則將精力更多的放在提供優(yōu)惠吸引購(gòu)房人。從2015年年底開(kāi)始，香港九龍建業(yè)位于紅磡的環(huán)海東岸項(xiàng)目（UpperEast）就在為客戶提供一系列返款和隱藏折扣，買家購(gòu)房成本最多將降低14%，還可以申請(qǐng)二次抵押貸款。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)也推出了鼓勵(lì)購(gòu)房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。

里昂證券（CLSA）預(yù)測(cè)，香港地產(chǎn)商的“價(jià)格戰(zhàn)”可能導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)今年第一季度每月跌幅達(dá)到3%，第一季度整體跌幅8%，全年跌幅達(dá)10%。樓市前景不明朗，加上今年香港供應(yīng)土地大多在并不容易銷售的郊區(qū)，因此，香港開(kāi)發(fā)商并不愿意再為土地付出過(guò)多資金。本月香港新界土地拍出的超低價(jià)，只是一個(gè)開(kāi)始。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。