摩根大通：年內(nèi)房價將小幅走高 房地產(chǎn)投資繼續(xù)減速

2月3日，中國人民銀行(人行)與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(銀監(jiān)會)聯(lián)合宣布進(jìn)一步放松住房貸款政策，摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家對政策作了解讀。

朱海斌認(rèn)為，進(jìn)一步放松個人住房貸款政策，符合房地產(chǎn)行業(yè)去庫存作為2016年政府五項(xiàng)執(zhí)政要務(wù)之一的現(xiàn)實(shí)。在政府重點(diǎn)解決幾個傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩問題的同時，制造業(yè)在今年將繼續(xù)面臨下行壓力。在這種情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)將是穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵所在。該項(xiàng)政策措施，結(jié)合持續(xù)推進(jìn)的戶籍制度改革，均旨在提振住房需求(或至少避免住宅市場交易突然下滑)，減輕住宅市場調(diào)整所造成的拖累。目前看來，住宅市場政策仍有可能在未來進(jìn)一步放松(如取消限購、進(jìn)一步放松個人住房貸款政策和公積金貸款政策、下調(diào)個人住房貸款利率、研究個人住房抵押貸款還款稅前扣除的可行性)。

縱觀2016年宏觀走勢，一個重要問題是未來幾個季度，房地產(chǎn)投資活動是否可以隨著住宅交易和房價回暖而反彈。對此，我們?nèi)猿种?jǐn)慎觀點(diǎn)。我們在預(yù)測2016年房價將小幅走高的同時，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資將從2015年同比1.0%的小幅減速擴(kuò)大到2016年同比2%的下降。

首先，盡管庫存水平稍有改善，開發(fā)商仍然對未來市場展望保持謹(jǐn)慎，認(rèn)為當(dāng)前市場環(huán)境提供了去庫存的良機(jī)，但不適宜推新盤，12月新房開工量進(jìn)一步同比下降6.5%。

第二，大城市，包括一線城市和表現(xiàn)較好的二線城市與小城市的市場表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。去年，住宅市場交易和房價回暖，大城市整體表現(xiàn)優(yōu)于小城市。但仍在供應(yīng)過剩和需求疲軟的困境里掙扎的三四線城市才是房地產(chǎn)活動和投資的主力軍，這一部分市場將限制住宅市場進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。該政策對一線城市(仍實(shí)施限購)采取的區(qū)別對待就反映了一線城市和小城市市場走勢的分化。

第三，在未來1-2年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)(辦公樓、百貨商店、購物中心)方面仍存在變數(shù)，受數(shù)個不利因素影響或?qū)⒔?jīng)歷更明顯的調(diào)整，尤其是在二線和三線城市。一是與住宅價格回暖相反，多數(shù)城市商用地產(chǎn)價格繼續(xù)下挫，市場情緒萎靡。二是在經(jīng)濟(jì)活動放緩和新消費(fèi)結(jié)構(gòu)(電商對購物中心和百貨商店需求造成重大負(fù)面影響)的沖擊下，供應(yīng)過剩與需求疲軟對商業(yè)地產(chǎn)市場形成雙重打擊。三是住宅市場繼續(xù)獲得政策支持，商業(yè)地產(chǎn)卻可能無法獲得同等政策支持力度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。