17年27萬(wàn)億賣地款詳解：成本補(bǔ)償性費(fèi)用約用去八成

1999年至2015年，這17年是中國(guó)土地資產(chǎn)化最迅猛的時(shí)期。這17年中，全國(guó)土地出讓收入總額約27.29萬(wàn)億元，年均1.6萬(wàn)億元。

這筆巨額收入更是一本大賬：其收入結(jié)構(gòu)什么樣？怎么花？未來(lái)趨勢(shì)如何？

從2007年開始，全國(guó)土地出讓收支全額納入政府性基金預(yù)算管理。因此，現(xiàn)行土地出讓收入為“毛收入”，包含了成本補(bǔ)償性費(fèi)用。在土地出讓支出上分為兩大類：一類為成本性支出，包括征地拆遷補(bǔ)償支出、土地出讓前期開發(fā)支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出等，這類支出為政府在征收、儲(chǔ)備、整理土地等環(huán)節(jié)先期墊付的成本，通過土地出讓收入予以回收，不能用于其他開支。

按照財(cái)政部過往推算，此類成本性開支大約占土地出讓收入的八成。如2014年，扣除成本性支出后，當(dāng)年形成的土地出讓收益為8987.93億元，同比增長(zhǎng)13.3%，占全國(guó)土地出讓收入的20.9%。從2008年到2014年7年間的數(shù)據(jù)看，土地出讓純收入為58281億元，總收入為199228億元，收益比為29.2%。

除了上述成本性支出，還有一類為非成本性開支，從扣除成本性支出后的土地出讓收益中安排，依法用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程三個(gè)方面。

我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不均衡，東部大城市對(duì)于土地的需求遠(yuǎn)大于中西部地區(qū)，地方政府獲得的土地出讓總體收入也遠(yuǎn)高于后者。

從2014年的情況看，東部地區(qū)土地出讓收入為24605.86億元，增長(zhǎng)7%，占57.3%;中部地區(qū)為10483.35億元，下降0.8%，占24.4%；西部地區(qū)7851.09億元，下降2.6%，占18.3%。分省情況看，北京、天津、湖南、陜西、青海、西藏等16個(gè)省份正增長(zhǎng)，遼寧、黑龍江、海南、云南等15個(gè)省份負(fù)增長(zhǎng)。

從2014年到2015年，這兩年全國(guó)土地出讓收入增幅持續(xù)回落，并在2015年出現(xiàn)了超過20%的降幅。主要有兩部分原因：首先投資增速放緩導(dǎo)致用地需求不足。其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致土地出讓面積萎縮。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，2014年全國(guó)土地出讓面積27.18萬(wàn)公頃，同比下降25.9%。其中，住宅用地下降26.1%。全年土地出讓合同價(jià)款3.34萬(wàn)億元，同比下降20.6%。2015年，國(guó)內(nèi)樓市除了少數(shù)幾個(gè)特大城市外，其他地區(qū)基本上仍然處于去庫(kù)存階段，開發(fā)商拿地意愿很低，地方土地收入一降再降。

財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2015年1至12月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。

目前，我國(guó)大部分地區(qū)樓市前景不明朗，未來(lái)土地出讓收入勢(shì)必會(huì)受到直接影響，能否再創(chuàng)新高看來(lái)難度很大了。中國(guó)的土地市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)了嗎？

土地出讓收入目前幾乎全額歸地方政府，像北京、上海等地土地出讓收入常年在千億以上，這也為當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了很大支持。一旦土地收入下滑，對(duì)這些城市的沖擊有多大，也需進(jìn)一步觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。