貝殼找房《新一線(xiàn)城市居住報(bào)告》：杭州買(mǎi)房負(fù)擔(dān)重 長(zhǎng)沙壓力小

8月20日，貝殼找房發(fā)布《2020新一線(xiàn)城市居住報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)。報(bào)告中貝殼研究院對(duì)包括15個(gè)新一線(xiàn)城市進(jìn)行研究，從購(gòu)房成本、購(gòu)房者畫(huà)像、樓盤(pán)特征、社區(qū)品質(zhì)等多個(gè)維度進(jìn)行對(duì)比，為新一線(xiàn)城市居住基本情況及突出差異進(jìn)行了分析。

此次選取的15個(gè)新一線(xiàn)城市是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、沈陽(yáng)、青島、合肥、佛山。為了更鮮明的對(duì)比分析，報(bào)告還選取了北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和典型的二線(xiàn)城市共38城，對(duì)居住核心指標(biāo)進(jìn)行指數(shù)化分析研究。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，新一線(xiàn)城市長(zhǎng)沙無(wú)論租房還是購(gòu)房的居住選擇自由度都最大；城市居住畫(huà)像上，在30歲-35歲成為主流購(gòu)房人群，合租群體的租住面積集中在15-20平米。在新一線(xiàn)城市中，物業(yè)費(fèi)廣東、成渝領(lǐng)跑全國(guó)；天津樓盤(pán)房齡最老、重慶30層以上樓盤(pán)最多，而武漢“地鐵房”覆蓋率15城最高。

新一線(xiàn)城市居住自由PK，這個(gè)城市脫穎而出

綜合了城市房?jī)r(jià)與房租水平、城市收入水平，報(bào)告將研究重點(diǎn)聚焦在“居住自由”上。

貝殼研究院對(duì)38個(gè)主要城市居住自由度量化分析，發(fā)現(xiàn)新一線(xiàn)城市的居住成本相對(duì)于城市收入水平要比一線(xiàn)城市低很多，居住自由度更大，這讓不少想盡早安家的“漂一族”青年有了出口。

38個(gè)城市中，長(zhǎng)沙雖然區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有沿海城市強(qiáng)，但無(wú)論是租房還是買(mǎi)房，相對(duì)于城市人均收入而言，負(fù)擔(dān)和全國(guó)其他城市相比都較低，在15個(gè)新一城城市中脫穎而出。而新一線(xiàn)城市杭州、南京，雖然人均收入相對(duì)可觀，但房?jī)r(jià)、房租也相對(duì)高企，居住自由相對(duì)受限。

購(gòu)房、租房交易活躍程度，集中反映居住流動(dòng)性指數(shù)上。新一線(xiàn)城市中，成都樓市交易活躍度以80分的成績(jī)領(lǐng)跑，西安與南京以60份的水平緊隨其后，活躍度最低佛山、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙，交易活躍度僅有成都的三分之一。

值得一提的是，流動(dòng)性指標(biāo)上，38城中除了滿(mǎn)分的深圳，位居第二的成都在遠(yuǎn)超越北京、上海，成為交易活躍的重要城市。

而樓市交易中，有很大一部分是改善性換房需求。“換房前要攢夠40萬(wàn)”。此次報(bào)告顯示，杭州、南京、西安等新一線(xiàn)換房成本均維持在40萬(wàn)左右，相對(duì)京滬動(dòng)輒超過(guò)100萬(wàn)開(kāi)銷(xiāo)而言，大多數(shù)新一線(xiàn)城市維持在20萬(wàn)—40萬(wàn)元水平。

同樣，在物業(yè)服務(wù)水平對(duì)比上，從城市來(lái)看，東莞、佛山、重慶、成都等物業(yè)費(fèi)平均水平排名靠前，TOP10排名中新一線(xiàn)占了6個(gè)。其中，深圳以2.8元/平米/月排在38城首位，這相當(dāng)于100平米的房子一年要3360元。19個(gè)一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市，品質(zhì)物業(yè)(物業(yè)費(fèi)超過(guò)2元/月/平米)管理小區(qū)平均占比34.47%，高端物業(yè)(物業(yè)費(fèi)超過(guò)4元/月/平米)平均占比6.12%。

買(mǎi)房租房，你在哪個(gè)階段？

第一次買(mǎi)房你多少歲？面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，城市人群購(gòu)房年齡是個(gè)重要參照指標(biāo)。此次報(bào)告發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是一線(xiàn)、新一線(xiàn)還是二線(xiàn)，主流購(gòu)房人群平均年齡集中在30歲-35歲之間。

三十而立，購(gòu)房置業(yè)。新一線(xiàn)15城中，合肥30歲平均年齡最年輕，這一水平在38個(gè)主要城市也是最低的；而天津以平均35歲的購(gòu)房年齡在15城排行第一。值得關(guān)注的是，廈門(mén)與哈爾濱兩個(gè)城市平均購(gòu)房年齡也達(dá)到35歲，超過(guò)京滬34歲、深圳33歲平均水平。

另外，租房拖不拖后腿，用“租住面積”衡量最合適。此次在租房者居住描述上，報(bào)告重點(diǎn)分析了“合租面積”。在9個(gè)新一線(xiàn)城市中，武漢合租面積與北京水平相當(dāng)，平均以14.7平米在新一線(xiàn)城市中最?。欢?ldquo;多出一張床”的西安以21平米排名新一線(xiàn)第一。

值得一提的是，貝殼研究院對(duì)比38城數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳合租面積比北京還要小2平米，以12平米平均居住空間“住得最擠”；同樣，在合租房中“超小房間”統(tǒng)計(jì)上，深圳以6平米合租面積在14城中排名靠后。

如果在一線(xiàn)和新一線(xiàn)生活的你，在30歲左右能買(mǎi)套房，或是租個(gè)15-20平米房子，在居住上，便已經(jīng)領(lǐng)先很多人了。

給新一線(xiàn)樓盤(pán)畫(huà)個(gè)像

除了從購(gòu)買(mǎi)力及用戶(hù)畫(huà)像上描述，為了科學(xué)客觀描述樓城市盤(pán)狀況，報(bào)告還從樓齡，高層、地鐵房覆蓋等宏觀角度描述樓盤(pán)及社區(qū)狀態(tài)。

存量房時(shí)代，房齡對(duì)價(jià)格影響越發(fā)顯著。分城市看，2020年上半年成交小區(qū)中，天津高樓齡小區(qū)占比搖搖領(lǐng)先，所有售出的房子中，20年以上的房子銷(xiāo)售占比將近六成。相比房齡“最年輕”東莞，20年以上的房子銷(xiāo)售占比不足2.5%。

在地鐵房的覆蓋上，武漢、重慶、成都領(lǐng)跑新一線(xiàn)。在武漢10套房子中有4套是交通便利的“地鐵房”，地鐵房社區(qū)覆蓋度上，武漢甚至超過(guò)了地鐵網(wǎng)絡(luò)北京。相對(duì)來(lái)說(shuō)，廣東的佛山與東莞地鐵房覆蓋在新一線(xiàn)最低，僅有一成左右居民社區(qū)能享受到地鐵的便利。

從層高大于30層樓棟來(lái)看，重慶高樓層小區(qū)數(shù)量占比位列新一線(xiàn)TOP1。“立體的山城”3700多個(gè)社區(qū)中有1600個(gè)社區(qū)是30層以上，重慶以42%高層建筑占比位居所有城市首位。而38個(gè)城市中北京住得“最矮”，5300個(gè)小區(qū)中只有154個(gè)超過(guò)了30層。

同樣，樓盤(pán)名字不僅是個(gè)地理標(biāo)識(shí)，蘊(yùn)藏著居住生活無(wú)盡想象。在社區(qū)名稱(chēng)上，“XX花園”成為新一線(xiàn)城市樓盤(pán)命名的高頻熱詞，15個(gè)城市中有12個(gè)是“花園”排在第一位。而家園、國(guó)際、新村、廣場(chǎng)也被廣泛使用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。