北京房價狂歡將持續(xù)多久 二手房漲價惜售

“黃村的地價都4萬多了？真不敢相信。”2月23日，一央企開發(fā)商人士對《第一財經(jīng)日報》記者感慨。

23日下午，北京土地市場迎來了春節(jié)之后的首拍，這也是2016年以來的第二宗住宅用地拍賣。雖然接近南六環(huán)，此次入市的大興黃村地塊還是獲得了較高的關(guān)注度，因?yàn)楦偱默F(xiàn)場來的都是財力雄厚的“金主”，共有9家房企或綜合體，包括葛洲壩、綠地、中鐵建與萬科等。

在土地供給減量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高價。最終，該地塊以39億元的總價，及配建15000平方米的代價為來自上海的綠地取得。經(jīng)機(jī)構(gòu)測算，該地塊實(shí)際樓面價高達(dá)4.7萬元/平方米。

南五環(huán)外地價接近5萬

4.7萬元/平方米，這一樓面價在地王頻出、頂豪動輒每平方米15萬的北京遠(yuǎn)不算高，但放到南五環(huán)外的位置上，它便有了值得關(guān)注的理由。它創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價格的新高，并且地價已超區(qū)域標(biāo)桿華潤某項(xiàng)目的售價，預(yù)計未來銷售價格也將直逼10萬元。這也意味著，北京居民一貫認(rèn)為的價格洼地南郊，也將出現(xiàn)單價10萬元/平方米的頂級豪宅。去年北京土地如此大熱，該區(qū)域3宗住宅用地最終樓面價也不過是每平方米3萬元上下的級別。

是什么原因推高了這塊地的價格？亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對本報記者說，新年伊始，三部委即聯(lián)合再發(fā)減稅政策，其中對于北京影響較大的是取消“普通住房”的定位，由此也將解救出一批中小戶型的高價項(xiàng)目。而從這一政策導(dǎo)向也可以看出2016年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍會以放松為主，寬松的政策環(huán)境也刺激了開發(fā)企業(yè)購地的積極性。微觀來說，決定地價的核心因素還是位置。

郭毅稱，大興區(qū)近年來發(fā)展重點(diǎn)已外延至六環(huán)外天宮院板塊，原本的地處五六環(huán)之間的區(qū)域核心黃村已近開發(fā)飽和，已鮮見住宅用地出讓，因此遭到了激烈爭奪。

但區(qū)域核心并不等同于城市核心。該地塊地處京開高速以東，遠(yuǎn)離京開高速以西的新城核心區(qū)，距離地鐵相對較遠(yuǎn)，位于老城區(qū)邊緣南鄰回遷房，周邊居住環(huán)境有待提高。郭毅說，對于一個預(yù)計售價將近10萬的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目來說，周邊環(huán)境也將成為項(xiàng)目最大的短板。

二手房漲價惜售

相比新房而言，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動。本報記者上周末走訪發(fā)現(xiàn)，還沒出農(nóng)歷正月十五，就有很多年輕情侶出現(xiàn)在了中介門店詢問房源。經(jīng)過春節(jié)前的漲勢之后，一些區(qū)域品質(zhì)較高的二手房價格還在上漲。以東四環(huán)內(nèi)朝陽公園附近某地鐵精裝房為例，房齡五年的60平方米左右的一居室，現(xiàn)在報價在270萬元~290萬元，而去年10月的價格在260萬元上下，2014年的價格在230萬元左右，開盤時價格僅僅在100萬元至150萬元之間。服務(wù)于該小區(qū)開發(fā)商租售中心的李欣(化名)告訴本報記者，隨著房價上漲，業(yè)主開始惜售，從前動輒20套在售，而現(xiàn)在業(yè)主誠意出售的小戶型房源僅有不到5套，而且不報價格很難約業(yè)主見面。

成交數(shù)據(jù)也說明了春節(jié)前后北京二手房市場的活躍度。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2016年北京市二手住宅市場迎來開門紅，1月份全月網(wǎng)簽量突破2.4萬套，超過去年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%，較去年同期增加90.9%。鏈家研究院李巧玲表示，由于市場預(yù)期向好，業(yè)主惜售情緒有所上升。

賣還是不賣，以什么樣的價格賣，劉江(化名)想了很久。為了研究當(dāng)下是不是樓市高點(diǎn)，畢業(yè)于北京一所知名大學(xué)文科專業(yè)的他，最近甚至看了多本經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)書籍。身為上述地鐵精裝房的年輕業(yè)主，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現(xiàn)在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室，這套一居室正在出租，形同投資。關(guān)于為什么出手，他對本報記者說出了自己對大勢的判斷：兩年內(nèi)上漲，五年內(nèi)可能下跌。他的邏輯是：利率下降，通貨膨脹，泡沫吹大，核心城市核心物業(yè)價格必然上漲，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，如果一些過剩行業(yè)的“僵尸”企業(yè)和中小企業(yè)大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐，同時不排除拋售潮出現(xiàn)。所以他選擇套現(xiàn)這套房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司，雖然經(jīng)營的也是傳統(tǒng)機(jī)械產(chǎn)品，但他看好優(yōu)勝劣汰之后自己公司將獲得的空間。

還有一位正在投資北京地鐵兩居室的“80后”告訴本報記者，利率如此之低，資金沒有去處，房價再漲，很多人預(yù)期都是向上的。他的判斷是這樣的剛需兩居室必然會漲，巧合的是，他跟劉江一樣，也認(rèn)為上漲的期限在兩年左右，因?yàn)?ldquo;還是有泡沫的，長期來看下跌是有可能的”。

一線城市熱度持續(xù)多久

一線城市房價到底怎么走？對此，中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報告中分析，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當(dāng)價格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。在產(chǎn)業(yè)政策不可能發(fā)力刺激一線房價上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房價的重要因素。

中信證券該研究團(tuán)隊(duì)表示，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場可能會因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩(wěn)定，降息預(yù)期升溫，可能推動一線城市房價上漲；如果2016年不出現(xiàn)降息，盡管市場在慣性作用下還會表現(xiàn)一兩個季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至有可能出現(xiàn)房價下跌。

劉江說，每天都有好幾家中介公司的經(jīng)紀(jì)人給他打電話約面談簽約，如果不出所料，他的房子將在3月完成交易。還有一個值得注意的細(xì)節(jié)是，劉江正在賣的房子，是2013年的“高點(diǎn)”時買的，加上稅290萬元購入，現(xiàn)在含稅報也是290萬元，而2014年的低點(diǎn)時，曾經(jīng)跌到過240萬元。

“我們都不愿談周期，實(shí)際上，它真的存在，并且距離我們沒有想象的那么遠(yuǎn)。”劉江說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。