樓市去庫存新政遭遇現(xiàn)實(shí)尷尬 投資集中轉(zhuǎn)至北上廣深

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式確立房地產(chǎn)“去庫存”基調(diào)，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺(tái)。“支持農(nóng)民進(jìn)城購房”也成政策著力點(diǎn)，不過，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但依然面臨諸多現(xiàn)實(shí)的“尷尬”，這包括一些地方人口持續(xù)外流，樓市價(jià)格高企等。業(yè)內(nèi)人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提升?！　⌒抡l出欲破庫存難題　　我國房地產(chǎn)庫存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預(yù)想，再增近萬億?！　〗?，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺(tái)相關(guān)調(diào)控細(xì)則，以加速樓市去庫存?！　∪涨埃?a href="http://www.wqcgm.cn/city/hainan/" target="_blank">海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》決定，從2月23日起實(shí)施“兩個(gè)暫停”，即對(duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批?！　　锻ㄖ分赋觯瑢?duì)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、消化庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對(duì)市縣政府主要負(fù)責(zé)人和分管負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。　　無獨(dú)有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》要求，力爭用2至3年時(shí)間將房地產(chǎn)庫存調(diào)整到合理水平。其中，對(duì)于庫存嚴(yán)重的地區(qū)，暫停供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。同時(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。　　日前出臺(tái)的《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》也提出，要加大合理購房消費(fèi)支持力度、支持農(nóng)民進(jìn)城購房、打通庫存轉(zhuǎn)換通道等八條意見，要求各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對(duì)性的實(shí)施意見，化解房地產(chǎn)庫存。對(duì)于非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)?！　?duì)于樓市庫存高企的困局，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算，將達(dá)10年10個(gè)月。　　投資集中轉(zhuǎn)至北上廣深　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個(gè)一線城市和部分重點(diǎn)二線城市。多數(shù)三四線城市開發(fā)商的一些項(xiàng)目已經(jīng)不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”?！　√┖碳瘓F(tuán)董事長黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進(jìn)的拿地方式。“我們現(xiàn)在投資開發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢(shì)在短期內(nèi)無法逆轉(zhuǎn)，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。”據(jù)悉，泰禾集團(tuán)2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州?！　⌒褫x集團(tuán)董事長林中也認(rèn)為，由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問題并非在短期內(nèi)可以解決，因此全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)熱的趨勢(shì)難以改變。“今后只會(huì)在全國25個(gè)重點(diǎn)城市投資開發(fā)。未來，一、二線城市的交易量約占全國所有城市交易量的45%。”　　多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的房企負(fù)責(zé)人均表示，在庫存高企的城市，房地產(chǎn)有效需求較一線等重點(diǎn)城市相比較少，價(jià)格敏感度更高，降價(jià)、轉(zhuǎn)售為租、兼并重組等的政策落地“有點(diǎn)難”，遭遇現(xiàn)實(shí)“尷尬”：　　尷尬一：開發(fā)商想降價(jià)，但土地成本及行業(yè)稅費(fèi)居高不下。“現(xiàn)階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實(shí)際降價(jià)空間并不大，對(duì)于對(duì)價(jià)格敏感的‘新市民’來說，僅小幅下降的房價(jià)仍是難以承受的，因此降價(jià)去庫存的難度仍然較高?！　擂味合朕D(zhuǎn)售為租，規(guī)?；?jīng)營卻成本高、收益低。租賃市場(chǎng)曾被房企視為未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍(lán)海，然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營并不容易。目前標(biāo)桿房企中只有萬科在“試水”。 上一頁12下一頁

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。