樓市遭逢“小陽(yáng)春” 加杠桿仍應(yīng)有度

一系列利好新政之下，樓市分化明顯：一線城市火熱，二三線城市慢熱。商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款也沒有采取“一刀切”，而是因地制宜、隨時(shí)調(diào)整，目前一線城市首套房8.5-8.8折利率優(yōu)惠較為普遍。

專家指出，居民部門“加杠桿”對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果確實(shí)更為明顯和直接，但在政策推進(jìn)的過(guò)程中需把握政策力度，不宜過(guò)快推高居民部門杠桿率，預(yù)計(jì)未來(lái)的去庫(kù)存政策會(huì)避免刺激一線城市的樓市。

一線城市最低現(xiàn)8折

北京一家房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前北上廣等一線城市的首套房貸力度相當(dāng)大。一是2016年一系列利好刺激剛需積極入市；二是這些地區(qū)的融機(jī)構(gòu)和資源相對(duì)集中；三是許多準(zhǔn)購(gòu)房者差不多于今年滿足5年社保的“限購(gòu)”要求。“目前多數(shù)銀行都提供8.5-8.8折的套房貸利率優(yōu)惠，信貸審批、放貸速度等也明顯加快。”

融360金融平臺(tái)最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告印證了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，北上廣深四個(gè)一線城市首套房貸利率低至8.2折，全國(guó)平均利率降至歷史新低，為4.60%。折扣方面，1月全國(guó)530家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有98家，環(huán)比增加17家，占比18.49%。利率最低的為北京、上海、廣州和深圳的匯豐銀行，提供8.2折優(yōu)惠利率；上海的中信銀行提供8.3折優(yōu)惠；另有66家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，比上月增加14家。

融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市和地區(qū)中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低是廣州，為4.22%。在上海，有19家銀行首套房貸利率低于9折，其中，平安銀行(9.56,-0.23,-2.35%)春節(jié)后辦理的首套房貸款首付比例為3成，貸款利率可打8.5折，選擇“雙周供”的客戶最低可享受8折。

二三線城市“慢半拍”

相較一線城市個(gè)人房貸市場(chǎng)的火熱，二三線城市由于庫(kù)存壓力大、需求增幅較緩等因素，仍舊處于“慢半拍”狀態(tài)。中國(guó)證券報(bào)記者采訪寧波、南昌、?？?/strong>等二三線城市商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，目前首套房個(gè)人房貸利率優(yōu)惠的“底限”仍舊是8.5折，9折基本是市場(chǎng)上的“主流”。

作為經(jīng)歷過(guò)多輪房地產(chǎn)泡沫的城市，?？跇鞘性谌珖?guó)二三線城市中反應(yīng)較為敏感。某大型房企?？谑蹣翘幑ぷ魅藛T告訴記者，“一系列房地產(chǎn)新政以來(lái)，的確感覺到銷售量回暖，不過(guò)并沒有傳說(shuō)中火爆。值得注意的是，省外投資人群又開始多了起來(lái)，非本地購(gòu)房者占到兩三成。目前只要符合相關(guān)資質(zhì)審核條件，非本地居民購(gòu)房，也只需要首付兩成并享受房貸利率8.5-9折的優(yōu)惠。”

在天津、?？?、寧波等城市，多位銀行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，目前純公積金貸款、純商業(yè)按揭貸款、組合貸款，只要貸款人名下無(wú)房或者有1套房貸款已還清，都可以實(shí)現(xiàn)兩成首付，同時(shí)按揭部分貸款利率最低可享受8.5折。某國(guó)有大行寧波地區(qū)的銀行客戶經(jīng)理表示，“目前的主流折扣是8.8-9折，但如果是有合作的樓盤或者客戶資質(zhì)特別好，也可以拿到8.5折的利率優(yōu)惠。”

多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人房貸雖然期限長(zhǎng)、利率低，但有房產(chǎn)作抵押，相對(duì)安全；而且從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，逾期、不良比例非常低，無(wú)疑是目前信貸投放的優(yōu)選之一。

居民“加杠桿”應(yīng)適度

央行行長(zhǎng)周小川上周末表態(tài)稱“房貸首付比例還有降低空間”，且“銀行有愿望發(fā)展個(gè)人住房貸款，將來(lái)會(huì)更加加強(qiáng)銀行總體健康度的考核，在加強(qiáng)考核的前提下給銀行定價(jià)更靈活的空間”。因此，部分觀點(diǎn)認(rèn)為，在樓市去庫(kù)存壓力仍大、銀行貸款競(jìng)爭(zhēng)加大的背景下，加大房貸利率折扣是大勢(shì)所趨。但是也有不少專家認(rèn)為，居民部門加杠桿應(yīng)適度，商業(yè)銀行布局個(gè)人房貸時(shí)也必須因地制宜。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊認(rèn)為，鑒于2016年國(guó)內(nèi)去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)，以及海外經(jīng)濟(jì)疲軟給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，政府適度推動(dòng)居民加杠桿來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非。但結(jié)合最近北上廣深一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，以及1月新增信貸中居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng)等情況來(lái)看，居民部門“加杠桿”駛上了快車道。在政策推進(jìn)過(guò)程中需要把握政策力度，不宜過(guò)快推高居民部門杠桿率。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可指出，為去化庫(kù)存、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)政府將出臺(tái)更多樓市利好措施，或包括進(jìn)一步降息、加快戶籍制度改革、房貸利息抵扣個(gè)稅等，但新政仍將延續(xù)不同城市間的差別化調(diào)控，尤其就一線城市而言，由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，政策“松綁”的力度可能有限。