廣東樓市去庫(kù)存分化劇烈 部分城市庫(kù)存告急

在全國(guó)大打房地產(chǎn)去庫(kù)存戰(zhàn)的背景下，各省市接力拋出樓市去庫(kù)存方案。

3月1日，廣東省政府官網(wǎng)發(fā)布了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知。

方案公開(kāi)了廣東省未來(lái)三年的房地產(chǎn)去庫(kù)存目標(biāo)。到2018年底，廣東省將實(shí)現(xiàn)全省商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，消化約2630萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，各地級(jí)以上市商品住房去庫(kù)存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi)。同時(shí)，非商品住房去庫(kù)存周期明顯縮短，力爭(zhēng)在現(xiàn)有庫(kù)存基礎(chǔ)上減少10%以上。

由于廣深中心城市和其他二三線城市的庫(kù)存劇烈分化，方案并首次提出，鼓勵(lì)廣州、深圳中心城市居民到周邊城市購(gòu)房的外溢需求。

廣東房地產(chǎn)庫(kù)存分化劇烈

數(shù)據(jù)顯示，待消化的2630平方米的商品房庫(kù)存，包括了2016-2018年供應(yīng)溢出約630萬(wàn)平方米商品房和已經(jīng)存在的2000萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存。各城市負(fù)責(zé)通過(guò)收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃成批量中小套型庫(kù)存商品房，出租給有需求人群，化解1000萬(wàn)平方米商品房庫(kù)存。

在全國(guó)去庫(kù)存戰(zhàn)中，存在一二線城市樓市火熱，三四線城市去化壓力仍然很大的情況。與之類似，廣東省房地產(chǎn)庫(kù)存去化也出現(xiàn)了“冰火兩重天”的情況。在一些城市賣不動(dòng)房的時(shí)候，另一些城市的房地產(chǎn)庫(kù)存卻處在告急狀態(tài)。

東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，1月東莞住宅存量及其消化周期急劇下滑，目前東莞住宅存量面積僅有378萬(wàn)平方米，為10年以來(lái)錄得單月最低，同時(shí)，按照過(guò)去12個(gè)月消化速度，目前東莞住宅存量消化周期僅為4個(gè)月，連續(xù)第6個(gè)月創(chuàng)下歷史新低。

與東莞不同，惠州的原始庫(kù)存量較大，但因?yàn)榻阡N售的火爆，去化速度有明顯改善。

惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份惠州市存量面積達(dá)1500萬(wàn)多平方米，環(huán)比下降4.53%，庫(kù)存壓力明顯緩解，而吸納能力逐漸提高。按照1月的去化速度，去庫(kù)存周期為12個(gè)月，比2015年12月減少了2個(gè)月。

另一庫(kù)存大市佛山的庫(kù)存消化周期也因跑量速度加快從去年4月的10.7個(gè)月回落到去年底的8.5個(gè)月。

但是，清遠(yuǎn)市的房地產(chǎn)去化速度不是那么可觀。清遠(yuǎn)市目前的商品房庫(kù)存量為1378萬(wàn)平方米。清遠(yuǎn)市市長(zhǎng)郭鋒曾表示，清遠(yuǎn)僅城區(qū)就有7.4萬(wàn)套空置住房（不含商業(yè)），按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的周期原理，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)庫(kù)存需要28個(gè)月才能消耗完畢。

另外，同為一線城市的深圳和廣州，去庫(kù)存壓力也存在差異。

根據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局住宅成交數(shù)據(jù)中心“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)，當(dāng)前廣州市十區(qū)二縣商品房市場(chǎng)可售量超過(guò)870萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存需要10個(gè)月，未售量則超過(guò)1960萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存需要20個(gè)月。

對(duì)此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)、廣東省房協(xié)專家委員龍斌指出，與深圳土地供應(yīng)緊缺相比，廣州最近幾年城市向外拓展比較大。且廣州新建住宅供應(yīng)80%在外圍區(qū)域，中心區(qū)和老市區(qū)只占20%。開(kāi)發(fā)量比較大，所以庫(kù)存量大。

這種去庫(kù)存速度分化的情況顯然引起了管理層的重視，廣東省針對(duì)各地市不同的情況“對(duì)癥下藥”，實(shí)行“一類一策”去庫(kù)存政策。

其中，一類城市為庫(kù)存規(guī)模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠(yuǎn)等4個(gè)城市；二類城市為庫(kù)存規(guī)模較大、需求較旺盛城市，包括江門(mén)、肇慶、東莞、韶關(guān)、汕頭、茂名、湛江等7個(gè)城市；三類城市為庫(kù)存規(guī)模小、需求平穩(wěn)的城市，包括河源、梅州、陽(yáng)江、云浮、潮州、揭陽(yáng)、汕尾等7個(gè)城市；四類城市為住房限購(gòu)的廣州、深圳市以及庫(kù)存規(guī)模小、需求旺盛的珠海市。

記者查閱2016-2018年廣東省去庫(kù)存任務(wù)表發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一類城市，每個(gè)城市去庫(kù)存任務(wù)在100萬(wàn)平方米以上；二類城市每個(gè)城市去庫(kù)存任務(wù)在25萬(wàn)-55萬(wàn)平方米之間；三類城市每個(gè)城市去庫(kù)存任務(wù)在10萬(wàn)平方米左右；而同為四類城市的廣州、深圳、珠海，其中深圳、珠海不設(shè)去庫(kù)存任務(wù)，廣州則力爭(zhēng)完成180萬(wàn)平方米的去庫(kù)存任務(wù)。

需求外溢的雙刃劍

為了消化這些庫(kù)存，廣東省提出了包括有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購(gòu)房需求、推進(jìn)住房制度改革、加快化解商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)等措施。

其中，“支持合理住房消費(fèi)”一項(xiàng)提到，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，取消過(guò)時(shí)的限制性措施。加大對(duì)居民自住和改善性住房需求的信貸支持力度，落實(shí)在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市放寬首套房和改善性需求的二套房房貸首付比例政策。

今年2月，中央出臺(tái)各地可根據(jù)實(shí)際情況降低一套房首付政策之后，2月16日廣州市人行宣布，佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門(mén)四城首套房貸首付降為最低20%。

非限購(gòu)城市的各項(xiàng)利好政策出臺(tái)給了無(wú)力承擔(dān)深圳和廣州高房?jī)r(jià)的剛需客一個(gè)機(jī)會(huì)。同時(shí)也能緩解一線城市的供給壓力，增加周邊城市的購(gòu)房去求，促進(jìn)去庫(kù)存。

此次發(fā)布的去庫(kù)存方案中也特別提到，要重點(diǎn)加快推進(jìn)廣州與清遠(yuǎn)、佛山，深圳與惠州、東莞的軌道交通網(wǎng)絡(luò)銜接和建設(shè)，為支持跨地區(qū)購(gòu)房、滿足住房外溢需求提供便利條件。

在中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)2月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十城市中，中山、東莞分別位列第一和第五，這也在一定程度上反映了其旺盛的需求。

但是，外溢的購(gòu)房需求在緩解一線城市供給壓力的同時(shí)也有一定的消極影響。據(jù)了解，廣州的去化壓力大與被周邊城市分流有關(guān)。

“佛山去年成交了1400多萬(wàn)平方米的一手新建住宅，實(shí)際已經(jīng)超過(guò)了廣州，廣州才不到1100萬(wàn)平方米。而僅佛山南海區(qū)成交就超過(guò)500萬(wàn)平方米，占比超過(guò)佛山的三分之一，保守估計(jì)有40%-50%是廣州人購(gòu)買。也就是說(shuō)，廣州有200萬(wàn)平方米的需求流到外地，還不包括清遠(yuǎn)等地。”龍斌對(duì)記者說(shuō)。

此次去庫(kù)存計(jì)劃指出“廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍”恰好說(shuō)明了這一點(diǎn)。

龍斌認(rèn)為，廣州調(diào)整限購(gòu)政策是有必要的，隨著新政策落地，廣州與周邊城市的政策差異越來(lái)越大。加上軌道交通建設(shè)速度加快的同城化影響，這樣使得廣州去庫(kù)存壓力很大。所以供求關(guān)系要重新評(píng)估，但是通過(guò)區(qū)域限購(gòu)政策的調(diào)整可以緩解這樣的影響。

值得關(guān)注的是，在促進(jìn)購(gòu)置住房需求的同時(shí)，廣東省將把控土地供應(yīng)力度。《計(jì)劃》指出，要根據(jù)商品房庫(kù)存規(guī)模及去庫(kù)存任務(wù)完成情況，適度調(diào)節(jié)相應(yīng)類型土地供應(yīng)規(guī)模，必要時(shí)暫停新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。