泰禾集團(tuán)董事長黃其森：開發(fā)商該降價就降價

“供遠(yuǎn)大于求的高庫存城市，主要是三四線城市。”黃其森表示，在高庫存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。與此同時，開發(fā)商應(yīng)該在開發(fā)品質(zhì)上努力“做加法”。

房地產(chǎn)稅及房地產(chǎn)去庫存情況備受關(guān)注。

泰禾集團(tuán)股份有限公司董事長黃其森日前接受南都記者專訪時表示，在“營改增”實施情況下，不同企業(yè)，由于成本結(jié)構(gòu)、財稅管理水平不同，稅負(fù)會有升有降。另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負(fù)增減與否的關(guān)鍵，建議有關(guān)部門在出臺具體執(zhí)行措施時，能考慮這部分支出中進(jìn)項稅的抵扣。

同樣受到關(guān)注的是，泰禾正在積極發(fā)展金控集團(tuán)，目前持有券商、銀行、保險等牌照。

黃其森曾在建設(shè)銀行福建省分行供職，隨后轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合中，他認(rèn)為，“不懂金融就做不好房地產(chǎn)”。他還建議，在高庫存城市，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動。

談“營改增”：稅負(fù)會有升有降

南都：5月1日開始，營改增試點擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)，對行業(yè)有何影響？

黃其森：從長遠(yuǎn)看，對行業(yè)有利。對行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在：有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)和建安企業(yè)的財稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條，有利于房地產(chǎn)建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

南都：按目前預(yù)計的11%稅率來看，房地產(chǎn)企業(yè)其實稅負(fù)不同，有減少稅負(fù)，也有增加稅負(fù)的，能否具體分析不同房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響？

黃其森：當(dāng)然，不同企業(yè)，由于成本結(jié)構(gòu)不同，以及財稅管理水平不同，稅負(fù)會有升有降。

對于房地產(chǎn)企業(yè)不同的項目影響也不一樣。對于高毛利項目會增加稅負(fù)，低毛利項目很可能會降低稅負(fù)；對于項目工程總包方、分包方、材料供應(yīng)商資格要求會更高。

另外，土地和利息能否抵扣是房地產(chǎn)稅負(fù)增減與否的關(guān)鍵，建議有關(guān)部門在出臺具體執(zhí)行措施時，能考慮這部分支出中進(jìn)項稅的抵扣。

談房產(chǎn)上市企業(yè)：股權(quán)不宜分散

南都：從行業(yè)角度看，房地產(chǎn)公司越來越多地投資金融業(yè)，而保險資產(chǎn)也投資萬科、碧桂園等上市公司，你覺得金融與地產(chǎn)之間的融合趨勢如何？

黃其森：我一直認(rèn)為，“不懂金融就做不好房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)行業(yè)本來就是類金融行業(yè)，和金融有很好的協(xié)同效應(yīng)，“地產(chǎn)+金融”兩條腿走路成為不少企業(yè)的選擇。

在當(dāng)前利率下行導(dǎo)致資產(chǎn)荒的背景下，保險資金青睞投資房地產(chǎn)企業(yè)，本身就是對于行業(yè)的認(rèn)可，也說明房地產(chǎn)依然是國家的經(jīng)濟(jì)支柱，投資房地產(chǎn)上市公司的收益能匹配負(fù)債端的融資成本。

南都：保險的投資盈利周期長達(dá)七八年，你們愿意接受嗎？

黃其森：愿意接受。實際上我們境外投資的醫(yī)療公司盈利周期也是這樣長。現(xiàn)在投資突出問題就是太浮躁、想賺快錢，但（賺快錢）這樣的機(jī)會越來越少。

南都：寶能與萬科引發(fā)股權(quán)之爭，你怎么看待房地產(chǎn)公司股權(quán)治理？

黃其森：前幾年，大家的思維是股權(quán)要分散，是怕被大股東操縱。當(dāng)時的市場不是太規(guī)范，有個別大股東將公司掏空了?，F(xiàn)在情況不一樣，大股東最大的利益是想把上市公司做強(qiáng)做大。

每個公司的治理機(jī)制是不一樣的。從公司治理結(jié)構(gòu)上看，考慮中國目前現(xiàn)狀，還是要有大股東對公司負(fù)責(zé)，才能把相關(guān)利益綁在一起。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。