房地產(chǎn)開發(fā)投資回升恐難持續(xù)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年1至2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。雖然全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度時(shí)隔兩年首次出現(xiàn)回升，但從全年看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長難言樂觀，化解房地產(chǎn)庫存仍是當(dāng)前我國樓市運(yùn)行主線。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資回升可能更多受到東部地區(qū)土地價(jià)格過快上漲的驅(qū)動(dòng)。近年來，隨著我國土地出讓價(jià)格節(jié)節(jié)上升，土地購置費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中的比重也呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中的土地購置費(fèi)用同比增長29.3%，分別高出建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購置增速20個(gè)、8.3個(gè)和24.7個(gè)百分點(diǎn)。2015年全國土地價(jià)格走勢分化，但全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中的土地購置費(fèi)增長速度仍高出建筑工程完成額1.1個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到2015年東部地區(qū)土地價(jià)格明顯上漲，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速中的土地購置費(fèi)用增速也將明顯加快，并帶動(dòng)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5536億元，約占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資額的61.15%，較上年同期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為3.7%，比去年全年提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

未來房產(chǎn)投資回升可持續(xù)性謹(jǐn)慎樂觀，化解房地產(chǎn)庫存仍是當(dāng)前樓市運(yùn)行主線。最近一段時(shí)間熱點(diǎn)城市樓市“發(fā)燒”，加劇了住房市場恐慌購房心理，導(dǎo)致市場需求透支。隨著管理層對(duì)樓市“首付貸”的治理，以及對(duì)中介行為和投機(jī)炒作的打擊，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將會(huì)理性降溫。從房地產(chǎn)周期運(yùn)行看，考慮到我國住宅市場供求關(guān)系拐點(diǎn)已經(jīng)到來，市場機(jī)會(huì)更多體現(xiàn)在區(qū)域結(jié)構(gòu)分化上。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升，但因?yàn)榈貎r(jià)過高，不可避免影響到投資增長的穩(wěn)定性。

目前看，非熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫存仍在上升，而熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格過度偏離基本面，蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前2個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積41.46億平方米，約為2015年全國商品房銷售面積的3.23倍，以三口之家一百平方米計(jì)算，可以支持1.24億人口居住需求。而房地產(chǎn)庫存的60%以上分布在三線、四線城市。熱點(diǎn)城市近期交易火爆，雖然市場“首付貸”規(guī)模難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，但從住宅交易總額放大和交易時(shí)間縮短兩個(gè)特征分析，熱點(diǎn)城市類似“首付貸”的杠桿融資規(guī)模應(yīng)該不會(huì)太小，否則也無法支持熱點(diǎn)城市住宅交易集中放量；特別是2015年熱點(diǎn)城市住宅需求已經(jīng)明顯增長的情況下，2016年年初住宅市場繼續(xù)高位放量，不排除是投機(jī)炒作回潮驅(qū)動(dòng)的可能性。盡管從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，熱點(diǎn)城市住宅配置價(jià)值邏輯仍在，若價(jià)格過快上漲，勢必面臨未來資產(chǎn)變現(xiàn)難題。

綜合各方面情況分析，需要理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度回升。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的土地購置費(fèi)用比重上升，那么即使投資增速回升，也無法帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，那么恐怕又會(huì)引發(fā)新的房地產(chǎn)庫存壓力?？梢?，與其關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度回升，不如關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成變化與區(qū)域差異。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。