傳上海深圳樓市政策將收緊 房?jī)r(jià)大漲或是主因

昨日，有消息稱，上海近期將正式部署上海房地產(chǎn)新政，主要包括房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項(xiàng)銀行信貸政策。

隨后，深圳也傳出“28日起收緊房貸，兩年內(nèi)貸款兩次者拒絕受理”的消息。

不過，截至昨日19時(shí)，上述傳聞中的政策并未得到官方的證實(shí)。

同時(shí)，昨日營(yíng)改增稅率規(guī)定公布，對(duì)于一線城市和非一線城市也給出了不一樣的政策，一線城市稅率會(huì)更高。

業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市房?jī)r(jià)大漲是系列政策出臺(tái)主因。

有媒體透露，近日，上海相關(guān)監(jiān)管部門召集各家銀行開會(huì)，對(duì)銀行信貸部分的最新房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)研和部署。會(huì)議要點(diǎn)包括：房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折；執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；二套房政策中，嚴(yán)格區(qū)分普通和非普通住房等。

無獨(dú)有偶，昨日，網(wǎng)上流傳一份深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)的“關(guān)于下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》的通知”，稱應(yīng)適當(dāng)控制住房信貸規(guī)模，嚴(yán)格控制“首付貸”，實(shí)行差別化的住房貸款條件等，并詳細(xì)列出“不予受理假離婚客戶的住房貸款申請(qǐng)”，“住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的應(yīng)拒絕受理”，“對(duì)于總價(jià)高于2000萬元的高端樓盤、房?jī)r(jià)波幅較大的郊區(qū)樓盤、收入來源不穩(wěn)定客戶及投資購(gòu)房等情況，相關(guān)住房貸款應(yīng)從嚴(yán)確定首付及利率”等執(zhí)行層面的條款。上述通知稱，3月28日起執(zhí)行決議內(nèi)容。

不過，截至昨日19時(shí)，上述傳聞中的政策并未得到官方的證實(shí)。業(yè)內(nèi)人士稱，最終的政策應(yīng)以官方發(fā)布的文件為準(zhǔn)。

與此同時(shí)，財(cái)政部昨日公布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)于一線城市和非一線城市也給出了明顯的區(qū)別對(duì)待，適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市的政策為：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

本周上海房貸政策暫未調(diào)整

“實(shí)行9折房貸對(duì)銀行來說有點(diǎn)難度。”昨日，某股份制銀行內(nèi)部人士告訴記者，其實(shí)，目前銀行都在加大對(duì)個(gè)人按揭的投放力度，因此價(jià)格已調(diào)整到了市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中，不少銀行還在爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)的時(shí)候不時(shí)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶，“如果規(guī)定嚴(yán)格要求，也并不是不可能。”

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，各家銀行目前已經(jīng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，根據(jù)不同的地區(qū)，各家銀行的差異化定價(jià)和處理權(quán)已下放到各級(jí)分行處理，因此各地的房貸利率都是不同的。

而融360房貸報(bào)告顯示，上月，上海首套房平均利率折扣低至8.8折，執(zhí)行利率為4.3%，在監(jiān)測(cè)的30家銀行中全部執(zhí)行首套房首付3成。二套房方面，有10家銀行執(zhí)行首付4成，10家銀行執(zhí)行首付5成，6家銀行執(zhí)行首付6成，4家銀行執(zhí)行首付7成。貸款利率方面，4家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，其余26家銀行全部執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

記者從上海銀行業(yè)人士及中介機(jī)構(gòu)了解到，本周上海房貸政策并未調(diào)整，現(xiàn)階段申報(bào)的房貸，均按照此前的政策批復(fù)。

針對(duì)上海可能提高二套房首付的傳聞，摩根大通分析師李洛衡認(rèn)為，即使上海將二套房首付比例升至70%，也不會(huì)動(dòng)搖市場(chǎng)信心，上海樓市的成交面積最多減少10%。

昨日，有消息稱，招行已提高上海非普二套房首付比至70%，遠(yuǎn)高于央行40%的最低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此傳言，招行總行否認(rèn)，表示嚴(yán)格執(zhí)行央行目前關(guān)于二套住房首付比例的規(guī)定。

據(jù)傳，目前，若二套房面積在144平方米以下，招行要求最低50%的首付，而超過144平方米的二套房則要求首付70%。

而據(jù)融360昨日的監(jiān)測(cè)顯示，招行在上海未實(shí)行7成首付，現(xiàn)階段二套貸款只是放緩（暫停）辦理，據(jù)稱是在等新政出臺(tái)。而在此之前，招商銀行(16.110,-0.07,-0.43%)上海分行二套房貸是首付5成。

溯因

滬深房?jī)r(jià)大漲

或是樓市政策趨緊原因

一線城市，尤其是上海和深圳兩地的政策收緊，直接原因是去年尤其是今年以來的房?jī)r(jià)飛漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)成交看，一線城市漲幅領(lǐng)先，同比數(shù)據(jù)看，深圳、上海超過了20%，其中深圳漲幅高達(dá)57.8%。上海新房二手房漲幅均超過20%。而北京和廣州漲幅相對(duì)較低，北京新房同比上漲14.2%，二手房上漲27.7%，而廣州新房和二手房上漲也都超過10%。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，深圳環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)再次高居全國(guó)第一。其他三個(gè)一線城市之中：上海環(huán)比上漲2.9%，同比上漲25.1%；北京環(huán)比上漲2.3%，同比上漲14.2%；廣州環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.9%。

“上海和深圳的房?jī)r(jià)上漲太兇猛，這會(huì)改變后續(xù)市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向，進(jìn)而改變市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于這些城市實(shí)際上需要有一個(gè)比較明顯的調(diào)控和管控政策，這是為了一線城市市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳和上海市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模其實(shí)是比較小的。這樣一波收緊政策，實(shí)際上主要是從市場(chǎng)預(yù)期的角度來影響市場(chǎng)，可能會(huì)使得市場(chǎng)背后的購(gòu)房和投資策略更加成熟，大家對(duì)于市場(chǎng)的判斷會(huì)更加有獨(dú)立性。

本地

廣州二套房首付全部七成

廣州方面，記者昨日從招行廣州分行了解到，近期房貸政策未有變化，二套房貸一直是首付七成。據(jù)介紹，近期該行房貸情況變化不大，審批時(shí)間依然是備齊資料后七天放款。

招商銀行總行相關(guān)人士表示，銀行機(jī)構(gòu)各分支機(jī)構(gòu)關(guān)于房貸政策的制定，是依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r和當(dāng)?shù)卣咧贫ǖ摹?/p>

融360昨日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本周廣州房貸暫無變化。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州對(duì)二套房的限制最嚴(yán)格，所有銀行的二套房首付最低都是七成。利率方面，廣州首套房利率大多是8.5折，二套房利率普遍是基準(zhǔn)上浮10%。

融360分析師認(rèn)為，上海所傳房貸新政一旦落地，在嚴(yán)格監(jiān)管下，各家銀行不會(huì)再打價(jià)格戰(zhàn)，而是會(huì)對(duì)各類購(gòu)房者嚴(yán)格審核，區(qū)別對(duì)待，限制投資炒房客，保障剛需人群貸款買房。“不過，上海房貸首付及利率的調(diào)高可能只是個(gè)例，不會(huì)波及到北上深。”該分析師說。

但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類模式后續(xù)也會(huì)傳導(dǎo)到北京和廣州，一線城市總體上會(huì)持續(xù)收緊，“當(dāng)然對(duì)于廣州市場(chǎng)來說，可能反而會(huì)因?yàn)榇祟愓咭雠_(tái)，而購(gòu)房需求積極釋放，這會(huì)帶來整個(gè)市場(chǎng)成交量持續(xù)上升。”

而房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉表示，對(duì)于去年房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)的廣州市場(chǎng)來說，在北上深均已上漲的情況下，今年將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)補(bǔ)漲的態(tài)勢(shì)，“量增價(jià)升”將是全年的基調(diào)。廣州購(gòu)房者稍微可以慶幸的是，由于北上深率先“發(fā)燒”，接下來廣州很有可能陪著“吃藥”。如果早前預(yù)期的限購(gòu)區(qū)域調(diào)整等政策紅利落空，對(duì)于穩(wěn)定本身供應(yīng)相對(duì)充足的廣州市場(chǎng)還是有幫助的。

相關(guān)機(jī)構(gòu)最新監(jiān)測(cè)表明，3月份北京二手房看房比、成交量環(huán)比已呈下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)有下行風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。