滬深樓市成交量腰斬 但房價仍在死扛

滬深樓市新政出臺一個多月后，市場量價齊跌，投資性需求得到了較好的打壓，但后市仍有止跌回升的可能性。

易居研究院智庫中心近期公布的報告顯示，“3.25”新政出臺一個月后，深圳的成交量環(huán)比下跌迅猛，跌了57%；上海的成交量則下跌了52%。

同樣，成交價總體上也處于下跌趨勢。但是與成交量的表現(xiàn)不同，深圳的成交均價環(huán)比新政出臺前只下降了1%，而上海成交均價環(huán)比則下降了6%。

易居上海研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向界面記者解釋說，一方面深圳房源比上海更為不足，另一方面，深圳房價在去年已經(jīng)處于高位，新政出臺前的交易日，價格并沒有出現(xiàn)過多的炒作。因此，深圳房價在新政后并沒有出現(xiàn)大幅跌落。

根據(jù)以往的經(jīng)驗，樓市遭遇調(diào)控后，往往是成交量先下跌，賣家死扛價格，買家嚴(yán)重觀望。如果政策執(zhí)行嚴(yán)格，供需結(jié)構(gòu)沒有大的變化，數(shù)月后，市場判斷出現(xiàn)分歧，才會出現(xiàn)價格下跌的情況，進(jìn)而形成成交均價的下跌。

現(xiàn)在滬深兩地樓市的情況，就處于價格上的“橫盤”時期，或俗稱“有價無市”。此外，滬深兩地樓市還呈現(xiàn)出區(qū)域兩級分化的特點。

以上海為例，對比新政出臺前后各30天的成交數(shù)據(jù)，可以看出，各個區(qū)域在成交面積和成交價格上表現(xiàn)有別。其中，虹口區(qū)的成交面積跌幅最大，為94%；而青浦區(qū)的成交面積跌幅最小，為16%。

同時，上海各個區(qū)的價格表現(xiàn)也不同。新政后，上海16個區(qū)中8個區(qū)出現(xiàn)了價格下跌，而剩下的8個區(qū)則出現(xiàn)了價格上升。其中，黃埔區(qū)價格增幅最大，為26%；而普陀的跌幅最大，為6%；此外，此前新政前熱度較大的虹口區(qū)，也出現(xiàn)了5%的跌幅。總體上，由于價格上漲的區(qū)域成交量小于價格下跌的區(qū)域，所以，上海整體的成交均價出現(xiàn)小幅下跌（約6%），而區(qū)域價格出現(xiàn)較大增幅的，如黃埔區(qū)，與當(dāng)月高端樓盤入市拉高區(qū)域均價有直接關(guān)系。

與上海相比，深圳的區(qū)域兩極分化要小的多。坪山跌幅最大，光明跌幅最小，成交面積跌幅最大與最小之間的差比上海小16個百分點。成交價上，深圳10個區(qū)中有3個區(qū)價格下跌，而剩下的7個區(qū)則呈上漲態(tài)勢。其中，房價增幅最大的為寶安區(qū)，為21%，而大鵬區(qū)的跌幅最大，為10%。

易居研究院認(rèn)為，此類跌幅的變動，一方面和區(qū)域市場購房心態(tài)有所變化有關(guān)，另一方面也和此類區(qū)域庫存結(jié)構(gòu)的不同有關(guān)。

需要指出的是，上海首次出現(xiàn)改善型物業(yè)價格下調(diào)的情況。嚴(yán)躍進(jìn)稱，這和此前此類物業(yè)價格虛高有關(guān)系，所以政策打壓下容易出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象。這同時也是上海比深圳成交均價下跌更多的原因之一。

對于后市滬深兩地的走勢，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場預(yù)測看，上半年是擠泡沫的階段，這個時候價格會有所下調(diào)，但不大會弱于去年年末的水平，“到了今年下半年或出現(xiàn)房價繼續(xù)上漲的情況”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。