廣州北京路1.5萬平建設(shè)量轉(zhuǎn)移東莞莊建超高住宅

位于歷史文化街區(qū)的北京路一處建筑項(xiàng)目約1.54萬平方米的建筑量將轉(zhuǎn)移到天河區(qū)東莞莊項(xiàng)目，從而使得北京路項(xiàng)目高度降低38米。昨日，這項(xiàng)規(guī)劃在廣州市規(guī)委會(huì)上獲通過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，通過容積率轉(zhuǎn)移方式保護(hù)歷史文化街區(qū)，意義重大。

有必要聯(lián)動(dòng)式容積率轉(zhuǎn)移

北京南路西面的港匯華庭項(xiàng)目，開發(fā)商是廣州市漢國恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目用地面積9455平方米，地塊距離江邊最近105米。歷史上曾批復(fù)該項(xiàng)目總建筑面積87078平方米，建筑高度最高158米。

根據(jù)規(guī)劃，由于這個(gè)項(xiàng)目是廣州名城保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)的歷史審批項(xiàng)目，且項(xiàng)目位置對(duì)名城和文物保護(hù)具有重要意義，2013年，經(jīng)第二屆市規(guī)委會(huì)主任委第八次會(huì)議審議，通過建筑效果評(píng)估后，要求該項(xiàng)目建設(shè)量由87078平方米減少至71646平方米，減少了15432平方米，建筑高度由158米降低至120米，降低了38米。而根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)時(shí)的會(huì)上議定：減少的建設(shè)面積按“等值原則”，轉(zhuǎn)移為這個(gè)公司東莞莊路住宅項(xiàng)目的建筑面積。而根據(jù)等價(jià)值轉(zhuǎn)移原則，東莞莊項(xiàng)目接受轉(zhuǎn)移的住宅面積要達(dá)到18828.56平方米。

為保護(hù)歷史街區(qū)而進(jìn)行容積率轉(zhuǎn)移，不少規(guī)委會(huì)專家表示贊成。規(guī)委會(huì)委員、中山大學(xué)教授袁奇峰表示支持容積率轉(zhuǎn)移的做法，他說，在保護(hù)歷史文化名城建設(shè)的前提下，以前有些審批不恰當(dāng)可能會(huì)觸及規(guī)劃條例，聯(lián)動(dòng)式容積率轉(zhuǎn)移是產(chǎn)權(quán)制度的重要基石，是很重要的工作。

有業(yè)內(nèi)專家提出，應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，在全市范圍設(shè)立容積率轉(zhuǎn)移制度的辦法，把老城區(qū)無法實(shí)現(xiàn)的開發(fā)量轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，既可避免老城區(qū)大拆大建，政府也能從中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。

“遷建”項(xiàng)目將建超高層住宅

擬進(jìn)行容積率交換的東莞莊路項(xiàng)目，用地位于廣州市天河區(qū)東莞莊路中段，是一個(gè)夾在華工南北區(qū)之間的狹長地帶，總用地面積96503平方米，現(xiàn)場已平整。開發(fā)商同樣是廣州市漢國恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目也已經(jīng)通過了相關(guān)的國土和規(guī)劃審批。根據(jù)2012年原廣州市規(guī)劃局天河分局對(duì)該項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)，地塊計(jì)容面積265768平方米，平均容積率3.33，建筑密度29.7%，綠地率30%.

因承接北京南路項(xiàng)目等值轉(zhuǎn)移的建筑面積，項(xiàng)目地塊總計(jì)容建筑面積由265768平方米修改為284596.56平方米，即增加了1.88萬平方米，比原來北京路項(xiàng)目需增加的1.54萬平方米略有增加。而平均容積率由3.32修改為3.57，容積率增加了0.25.

根據(jù)原規(guī)劃，項(xiàng)目將建15棟100米的高層，和11棟低層住宅。但這次規(guī)委會(huì)上提出了兩個(gè)新的方案：方案一是，建15棟100米高層和11棟低層住宅；方案二是，建12棟125米到150米高層，和11棟低層住宅。最終，方案二獲通過，這個(gè)方案通過抽疏降低該地塊的建筑密度，留出更多綠地和公共空間。

地塊修規(guī)后居住人口將超過8000人，原方案中設(shè)置的6班幼兒園規(guī)模偏小，再加上全面二孩政策，將進(jìn)一步增大幼兒園的入學(xué)需求，所以方案二將幼兒園規(guī)模擴(kuò)為9班。同時(shí)增加了社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)中心等多項(xiàng)公建配套。

此外，也有專家指出，東莞莊地區(qū)是地鐵盲點(diǎn)，交通壓力巨大，現(xiàn)在要增加建設(shè)量，必須首先解決交通問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。