福州實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣 樓市恐難以得到足夠支撐

53歲的老陳坐在自家寬敞的客廳里，一邊泡著福建名茶“大紅袍”，一邊抽煙?！拔覍?shí)話跟你說(shuō)，我以前弄那個(gè)礦，東湊西湊投了幾個(gè)億進(jìn)去，現(xiàn)在開(kāi)不了工，一天就損失幾十萬(wàn)。你說(shuō)我哪有錢買什么房子？”老陳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年年初，有相熟的房地產(chǎn)銷售向他推銷商品房，他拒絕了。

老陳原籍福清，是福州市轄的一個(gè)縣級(jí)市，當(dāng)?shù)厝藦氖碌V業(yè)者居多。5年前，老陳和家人在福州市晉安區(qū)買了4套房子，并陸續(xù)搬來(lái)居住。

他彼時(shí)的“大手筆”來(lái)源于早期在江西經(jīng)營(yíng)的一處銅礦。這處礦產(chǎn)曾給他帶來(lái)豐厚的收益，但在去年年初，當(dāng)?shù)卣原h(huán)評(píng)不達(dá)標(biāo)為由將其關(guān)停。老陳說(shuō)，由于銷路不好，在關(guān)停之前，那個(gè)銅礦已經(jīng)很久沒(méi)開(kāi)工了。

在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，老陳代表了一個(gè)特殊的群體。雖然看似與房地產(chǎn)并不相干，但從某種意義上說(shuō)，他們代表著福州樓市過(guò)去的盛與衰，也決定了福州樓市的未來(lái)。

“八縣人”

雖然貴為福建省省會(huì)，但由于廈門（計(jì)劃單列市，行政級(jí)別為副省級(jí)）的存在，福州樓市一直不溫不火。當(dāng)?shù)氐膹臉I(yè)者表示，福州的輻射力主要集中在閩北地區(qū)，其中，來(lái)自福州市下轄的“八縣”的需求，是最不可忽視的一股力量。

福州現(xiàn)轄5個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣級(jí)市、6個(gè)縣。其中，5個(gè)市轄區(qū)構(gòu)成福州市的中心區(qū)。另外8個(gè)行政單位位于福州轄區(qū)的周邊地帶，被習(xí)慣合稱為“八縣”，分別是福清市、長(zhǎng)樂(lè)市、閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平潭縣。無(wú)論從面積還是人口，“八縣”都占據(jù)福州全市的多數(shù)。

從傳統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看，“八縣”交通不便、土地貧瘠，不適合傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但這也促成了經(jīng)商傳統(tǒng)的形成。如今，“八縣人”遍布全國(guó)乃至全球各地，并形成了各自占據(jù)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，如平潭的道橋和航運(yùn)、長(zhǎng)樂(lè)的鋼貿(mào)和紡織、福清的礦業(yè)和海外經(jīng)商、連江的服裝，等等。

“八縣”的經(jīng)濟(jì)覆蓋了多個(gè)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，又帶有一定的外向型性質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)受益于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。2008年，這些產(chǎn)業(yè)曾受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的創(chuàng)傷，但在各項(xiàng)刺激政策出臺(tái)后，又很快勃興。多年來(lái)，“八縣人”也由此積累了大量的財(cái)富。

這些財(cái)富很快和福州樓市產(chǎn)生了聯(lián)系。

當(dāng)?shù)囟辔粡臉I(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2013年以前，福州樓市的購(gòu)買力中，有超過(guò)半數(shù)來(lái)自于“八縣”，并極大促進(jìn)了福州樓市的繁榮。

福州市閩侯縣某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，正如福建人家族式經(jīng)商的傳統(tǒng)，“八縣人”的買房特點(diǎn)也是“家族性購(gòu)買”?！耙粋€(gè)家族的幾個(gè)男性主人，在考察完市場(chǎng)后，往往會(huì)選定一個(gè)項(xiàng)目的整層、上下幾層或整個(gè)單元，來(lái)集中購(gòu)買?！?/p>

他還補(bǔ)充道，這些人購(gòu)買房屋的目的，帶有自住和投資雙重屬性。一方面，家族成員可以實(shí)現(xiàn)聚居。另一方面，一些購(gòu)房者會(huì)多買幾套，享受升值收益。在福州樓市的投資性需求中，“八縣人”無(wú)疑是主力。

這種局面曾一度促成福州樓市的大漲。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2013年，福州樓市商品住宅成交22003套，達(dá)到階段性高點(diǎn)。成交均價(jià)為16372元／平方米，同比上漲15.4%。此前的2010年和2011年，福州市房?jī)r(jià)漲幅分別為46.2%和19.1%。

但進(jìn)入2014年，福州房?jī)r(jià)陷入滯漲，與前一年基本持平。2015年，福州房?jī)r(jià)降至14910元／平方米的水平，降幅為9.9%。今年以來(lái)，福州市場(chǎng)火爆，但房?jī)r(jià)仍未達(dá)到2013年的高點(diǎn)。

在這一過(guò)程中，投資客們并未獲得預(yù)期的收益，部分入市較晚的投資者甚至蒙受了損失。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這極大地打擊了投資者的積極性，并使之對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生忌憚。即便今年以來(lái)福州部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲迅速，投資性需求仍然未被激活。

“標(biāo)會(huì)”與“暗股”

事實(shí)上，在福建人的資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)并不是最主要的渠道。當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，福建民間資本發(fā)達(dá)，民間借貸一直較為興盛。

他表示，這些民間借貸最初只是家族或宗族內(nèi)部的資金流動(dòng)，但如今已跨越出家族的范疇，且多數(shù)民間借貸是游走于法律框架之外的。

從形式上看，最主要的表現(xiàn)有兩種。

其一為“標(biāo)會(huì)”，也是“放高利貸”的另一種說(shuō)法。通常由一人做擔(dān)保，募集資金用于某些項(xiàng)目的投資，并事先約定收益率。這種做法被稱為“做會(huì)”。如果項(xiàng)目失敗，投資人未能獲得預(yù)期的收益，甚至出現(xiàn)虧損，則稱為“倒會(huì)”。在“做會(huì)”中，有時(shí)投資人對(duì)項(xiàng)目一無(wú)所知，完全靠“做會(huì)人”的擔(dān)保。

2014年以來(lái)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，因無(wú)法償還債務(wù)而跑路的商人和“做會(huì)者”明顯增多，“倒會(huì)”的情況時(shí)有發(fā)生。

其二為“暗股”，意為在一個(gè)項(xiàng)目中，投資者可按照一定的比例獲得分紅，卻并不入股。也即，投資人不參與項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)，屬于民間意義上的“財(cái)務(wù)投資者”。

文首提及的老陳的銅礦項(xiàng)目，曾同時(shí)采用過(guò)上述兩種方式進(jìn)行融資，但如今經(jīng)濟(jì)不景氣，銅礦出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，他也面臨巨大的損失。

從收益率上看，“標(biāo)會(huì)”的收益率較高，往往在20%以上，甚至有超過(guò)30%的情況存在，但這種方式風(fēng)險(xiǎn)也大?！鞍倒伞毕鄬?duì)穩(wěn)妥，但在項(xiàng)目運(yùn)行較好的情況下，收益率也會(huì)超過(guò)10%。

單看收益率，除2010年的房?jī)r(jià)大漲外，與以往任何一年的福州房?jī)r(jià)變化相比，這種投資方式都毫不遜色。而最近兩年，福州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌和止?jié)q，使得資金更容易轉(zhuǎn)向民間借貸。

即便拋開(kāi)收益率的因素，與投資房產(chǎn)相比，這兩種方式的好處在于，可以持續(xù)滾動(dòng)投資。即當(dāng)投資人看好某個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，在第一期投資結(jié)束后，可將收益部分折算入下一期的投資中，或者以追加投資的方式，獲取更大的收益。前幾年，很多投資者即是采用“滾動(dòng)投資”。

平靜之下的暗涌

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這種結(jié)論有其道理。多位從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前福州市場(chǎng)的購(gòu)房者中，年齡段以“80后”為主，其中，“85后”所占的比重較大。從置業(yè)特征上看，多數(shù)為首次購(gòu)房，還有相當(dāng)部分為首次改善需求。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，福州五區(qū)新房住宅簽約8810套，與去年同期的6716套相比，增幅為30.3%。

房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，盡管福建樓市近期“量?jī)r(jià)齊升”，但更多是由政策刺激下的剛需釋放所帶動(dòng)。由于福州樓市的投資性需求占比較少，因此市場(chǎng)整體是較為健康的。

主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，這實(shí)際上是宏觀經(jīng)濟(jì)低迷帶來(lái)的一種“福利”。正如老陳的案例，產(chǎn)能過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)增速下降的現(xiàn)象，極大打擊了這部分群體的購(gòu)買力，使得曾經(jīng)以“八縣人”為主的投資客不敢再進(jìn)入市場(chǎng)。

但這也是一把“雙刃劍”。經(jīng)濟(jì)增速的下降，會(huì)使當(dāng)?shù)氐拿耖g借貸產(chǎn)生擠兌。在缺乏有效投資渠道的情況下，房地產(chǎn)有可能再度作為一種主要投資工具而出現(xiàn)。

福建社科院一內(nèi)部人士表示出了這種擔(dān)心，他認(rèn)為，現(xiàn)階段，有幾種因素正在促成后者的出現(xiàn)。

其一，供需關(guān)系。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，福州市中心五區(qū)的新增住宅分別為1581套（145309.4平方米），而同期的簽約量為2756套（312231平方米），樓市整體形勢(shì)連續(xù)十個(gè)月出現(xiàn)“供小于求”。

其二，“地王”刺激。今年2月24日，福州共拍賣4宗土地，其中的三宗成為“地王”。洋洽河舊屋改造地塊以16251元／平方米的樓面價(jià)成為倉(cāng)山區(qū)新“地王”；鶴林片區(qū)HLB1B10地塊以14895元／平方米的樓面價(jià)成為東二環(huán)“地王”；海峽金融商務(wù)區(qū)B地塊則以23183元／平方米的樓面價(jià)成為福州市的新“地王”。

其三，房?jī)r(jià)異動(dòng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月，福州市新建商品住宅價(jià)格同比上漲11.1%，僅次于北上廣深四個(gè)一線城市和南京、杭州、廈門三個(gè)“強(qiáng)二線”城市。在市場(chǎng)較為火爆的東二環(huán)區(qū)域，部分項(xiàng)目的均價(jià)從去年的1.5萬(wàn)－1.8萬(wàn)元，上漲到今年的2萬(wàn)元以上。

上述人士認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)遭受沉重打擊，福州樓市恐難以得到足夠的支撐。但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)獨(dú)大的局面正在形成?！耙坏┦袌?chǎng)的心理預(yù)期發(fā)生變化，投資者再度進(jìn)場(chǎng)，均衡狀態(tài)就會(huì)被打破，新一輪的泡沫就有可能出現(xiàn)?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。