誰在低價兜售北京三環(huán)回遷房？

“魏公村佳苑，海淀北三環(huán)，70年大產(chǎn)權，送精裝修，單價7.8萬元/平方米?！?/p>

這是一張彩色的樓盤宣傳單上標注的關鍵詞。在北京北三環(huán)一處公交站旁邊，興家地產(chǎn)的中介林光不時地向行人揮著手中的樓盤宣傳單。他知道，在寸金寸土的海淀區(qū)魏公村地區(qū)，周邊房價普遍超過10萬元/平方米的情況下，這些關鍵詞絕對是打動客戶的核心賣點。

與鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介公司做一二手商品房買賣不同，興家地產(chǎn)只做回遷房、安置房業(yè)務。2020年8月至今，興家地產(chǎn)把位于海淀的魏公村佳苑作為主推樓盤。

公開資料顯示，這是海淀區(qū)第一個大規(guī)模棚改征收項目，魏公村小區(qū)棚改自2017年啟動，歷時3年，共建成1320套安置房，居民于2020年7月底完成原址回遷入住。

根據(jù)正常流程，作為二類經(jīng)濟適用房，魏公村佳苑的房子需要等取得房屋產(chǎn)權證2年后，再補交3%的土地出讓金變成商品房才能上市交易。林光又是通過什么方式幫購房者買到魏公村佳苑的房子？

兜售回遷房

據(jù)林光透露，想要購買魏公村佳苑項目，首先通過拆遷辦渠道獲得回遷資格，他將這一方式稱之為改底單，“可以讓你通過后天努力，成為回遷戶”?！俺蔀榛剡w戶”的好處不是房子被拆遷一夜暴富，而是以低于市場價三成價格買到三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房，魏公村佳苑的均價僅為7.8萬元/平方米。

林光聲稱，在魏公村小區(qū)拆遷時，有部分居民選擇貨幣安置，所以，回遷小區(qū)多出一部分指標，拆遷辦和開發(fā)商委托興家地產(chǎn)銷售，中介從中收取總房款2個點的傭金。

魏公村佳苑回遷房對購買者也設有門檻，購房需滿足三個條件：北京市戶口；名下無2008年以后的經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性房產(chǎn)；必須全款購買。

根據(jù)北京市住建委公開信息，魏公村佳苑小區(qū)由北京天地助房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司為北京金力控股集團有限公司旗下全資孫公司，實際控制人沙力釗持股80%、沙小煥持股20%。

金力控股官網(wǎng)顯示，該公司業(yè)務涉及生態(tài)綠色、文化、餐飲、礦業(yè)等業(yè)務，投資業(yè)務遍及中國大陸、香港和美國。在北京曾開發(fā)了紫御香山、紫御華府、紫御府、紫御長安、金暉總部、紫御國際及廣東鼎山湖等房地產(chǎn)項目。

和普通商品房不同，魏公村佳苑沒有實體樣板間，不能指定具體樓層，只能提前選擇戶型大小、朝向，后續(xù)拆遷部門根據(jù)同一批辦理的拆遷戶按序排號分配樓層。林光向購房者保證，不會被分配到首層和頂層，如果客戶傾向于某個樓層區(qū)間，如10-20層，亦可協(xié)商安排。

據(jù)林光介紹，購房者先交給中介公司5萬元定金，提交身份證、戶口本及復印件，然后由中介人員提交給拆遷辦審核資質(zhì)（實際由拆遷辦向住建部門提交審核），只要滿足上述三個條件基本就能順利通過。

審核通過后，拆遷部門會提前通知中介公司具體辦理日期，一般在3個月后，購房者需與中介人員一起去拆遷指揮中心簽署“貨幣補償協(xié)議”，并需要付總房款的30%。

3-4個月內(nèi)，拆遷部門根據(jù)選定的樓房面積、大小，匹配一套回遷房源指標；購房者與興家地產(chǎn)簽署委托購房合同，繳納40%的房款。

前述手續(xù)辦完后，購房者與開發(fā)商簽購房合同，開具購房發(fā)票，再去物業(yè)處辦理入住手續(xù)，再支付30%購房尾款。據(jù)此，從第一次辦理申請手續(xù)到選房入住，大概需6-8個月時間來完成。

林光說，購房者共需三次付錢給中介公司，一次是5萬元保證金，若資質(zhì)審核通過，該筆5萬元轉(zhuǎn)為購房款，若審核不通過則全額退還；第二次是簽貨幣補償協(xié)議時，支付一個點傭金；第三次是辦理入住手續(xù)時，支付剩余一個點的傭金。

低價誘惑

與市場價之間較大剪刀差，是多數(shù)購房者購買回遷房的動力。以魏公村佳苑為例，其價格相當于周邊商品房的6折-8折。

海淀三環(huán)內(nèi)已多年未供應新房，與魏公村佳苑僅一街之隔的韋伯豪家園、魏公村8號院，每平方米均價在10萬元-13萬元之間，且建成年份在90年代、20世紀初。

2020年建成的魏公村佳苑，距離地鐵站僅500米，小區(qū)綠化率達30%以上，且在建的配套有養(yǎng)老中心、體育館、游泳館等。一位海淀房管局人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，該小區(qū)是全北京市建筑品質(zhì)最好的回遷項目之一。

一般來說，魏公村佳苑作為二類經(jīng)濟適用房，需等到取得房本后才能上市交易，一般需要2-3年。由于現(xiàn)在還沒有拿到房本，鏈家等中介機構上甚至查詢不到樓盤相關信息。

中介想做魏公村佳苑的生意，只能在“地下”進行。

除了上述改底單的方式，另一種方式是中介與原回遷業(yè)主簽訂協(xié)議后，把房源鎖定，再尋找買家，原業(yè)主與買家簽訂房屋買賣合同，待房本下來后再過戶。

去年8月至今，許多網(wǎng)站上早已發(fā)布該小區(qū)的買賣信息。門店位于回龍觀的嘉華地產(chǎn)也是從事回遷房生意的中介公司，該中介公司的員工陳恬表示，他們在貼吧、豆瓣等平臺上廣布收房、賣房廣告。

如果業(yè)主選擇賣給中介公司，價格為8萬元/平方米，因朝向和樓層不同而略有高低；如果業(yè)主等找到買家再簽約，則可以和買家直接談價，交易價格在9萬元/平方米左右。

“業(yè)主只需要將房子的拆遷協(xié)議、騰退補償協(xié)議等相關資料原件交給我們，再把房子鑰匙、水卡、電卡等交出，公司和業(yè)主協(xié)商簽約，支付總房款的80%，這一流程10天內(nèi)就能完成。尾款需拿到房本、完成過戶再支付?！标愄裾f，如果業(yè)主選擇和客戶直接簽約，“一般1個月內(nèi)，最遲不超過2個月，肯定能找到買家”。2020年下半年，其個人便成交了3套魏公村佳苑的房子。今年以來一套也沒有成交，主要是因為沒有房源。

林光不建議客戶和業(yè)主或中介直接簽約，他提醒，按照倒賣回遷房流程，過戶手續(xù)完成前，客戶買下的回遷房實際上屬于小產(chǎn)權房，可能因后續(xù)房價上漲，原業(yè)主不愿意辦理過戶，而導致購房者錢房兩空，其中糾紛很難厘清。

北京英淇律師事務所主任夏廣域表示，一般不建議客戶購買尚無房本的回遷房，但如果客戶執(zhí)意，他提醒：房屋買賣協(xié)議上，必須要求賣房方簽上拆遷協(xié)議上的所有人的名字。若只簽其中一個人，后續(xù)可能有其他親屬以不知情為由，起訴至法院要求解除合同。

6月2日，一位魏公村佳苑的回遷居民告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，房本至少還有1年才能下來，目前還不能上市交易。但從去年8月入住以來，小區(qū)里的中介與購房者絡繹不絕，每天遛彎時都能看到中介帶著購房者看房。

關于中介說的7.8萬元/平方米能買到一手新房，魏公村佳苑的業(yè)主表示不可能，“2018年拆遷時，大多數(shù)居民都選擇了拿房，有鄰居家里長輩去世，沒有留遺囑，兄弟姐妹談不妥分配方案，最后選擇了貨幣補償，拆遷辦給出的價格已經(jīng)到6萬元/平方米”。

現(xiàn)在還可以去哪買到小區(qū)的房子？除了叫不出名的小中介，該居民還指向了小區(qū)大門側的物業(yè)公司——北京京越物業(yè)服務有限公司（下稱“京越物業(yè)”）。

京越物業(yè)的一位工作人員看到興家地產(chǎn)的宣傳單后說：“又來一個要找7.8萬房子的（人）了?！?/p>

據(jù)他介紹，去年小區(qū)剛交鑰匙時，有多家大中介也賣小區(qū)房源，被住建委處罰后便偃旗息鼓?，F(xiàn)在物業(yè)公司可以為買家推薦有賣房意愿的業(yè)主，買賣雙方自行談條件，物業(yè)只作見證?！耙娮C者”收取的手續(xù)費是總房款1%的傭金。該京越物業(yè)人士透露，交房以來，物業(yè)撮合下至少成交40套房子，成交均價在11.5萬元/平方米-11.6萬元/平方米之間?！澳苜u11萬元的房子為什么賣7.8萬元？一套下來差三四百萬元，是中介傻還是賣房人傻呢？”

中介的騙局

林光多次強調(diào)，魏公村佳苑回遷指標稀缺。他說：“魏公村小區(qū)最早的一批拆遷戶已經(jīng)入住了，現(xiàn)在走的是異地安置，小區(qū)規(guī)劃建設的時候，原回遷戶沒有住滿，政府把部分指標給了周邊拆遷征收小區(qū)作定向安置。”“現(xiàn)在只剩下一個指標了?！绷止獯叽倏蛻舯M快決定，同時聲稱，想直接通過拆遷辦走回遷安置手續(xù)買魏公村佳苑一手新房只能找他的公司，“其他公司都做不了，我們和拆遷部門有關系，沒有任何風險?！?/p>

海淀房管局一位人士告訴經(jīng)濟觀察報，去年8月以來，關于魏公村佳苑是否可以買賣的咨詢多了起來，“1300多套房子基本都‘名花有主’，如果有多余指標則按照安置房處理，不是拆遷戶一定買不了（回遷指標）”。

“這是中介的騙局，（整個拆遷辦）沒有一個人敢給改底單。”一位接近海淀住建委拆遷辦的人士介紹，拆遷安置房是一套對應一個拆遷戶，拆誰的就補給誰。

北京中唐律師事務所律師孫雨寒表示，北京拆遷征收有三種補償方式，一是貨幣補償，二是產(chǎn)權置換，三是結合型補償。作為被拆遷人，要么選擇貨幣，要么選擇房子置換，或者貨幣加房子綜合補償，但總補償金額是一定的。因此，不存在部分被拆遷人選擇了貨幣補償，同時，新建成的回遷小區(qū)還有他回遷指標的情況。

前述京越物業(yè)工作人員表示，首先，有拆遷戶選擇貨幣補償，或其他小區(qū)異地安置多了指標等說法，“不存在，不可能！”他解釋，拆遷辦在老魏公村小區(qū)收到多少份產(chǎn)權置換協(xié)議，就會在新小區(qū)建同等數(shù)量的房子，即便有少數(shù)房源富余，開發(fā)商也必須按照商品房市場價出售。且該小區(qū)沒有異地安置的指標，全部為原地回遷。

魏公村佳苑共7棟樓，除了4號樓、5號樓總高分別為11、13層，其余均是28層高層板樓。共有26種戶型，面積在60平方米-133平方米間不等。

該物業(yè)工作人員解釋，老魏公村小區(qū)有不同面積的拆遷房，還有少數(shù)面積不一的平房，統(tǒng)一按照1:1.5或1:1.6補償。“一份拆遷協(xié)議對應一套回遷房，‘改底單’的可能性幾乎為0”。

按照要求，回遷房取得房產(chǎn)證并繳納相關稅費后，可以進行買賣。但在取得房產(chǎn)證之前交易，無論購房者還是業(yè)主均存在較大風險。

北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅表示，早在2007年前后，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的法律效力已不受影響，因為合同是債權行為，至于是否取得產(chǎn)權登記，這是物權行為，雙方?jīng)]有必然的聯(lián)系。

“盡管房子還沒有取得產(chǎn)權，但法律上對轉(zhuǎn)讓合同的效力是不否定的，買家在不違約的情況下，可以依據(jù)雙方的合同去要求原業(yè)主履行過戶義務?！蓖跫鸭t解釋。

王佳紅進一步說明，在房價出現(xiàn)大幅上漲時，會有出賣人反悔，希望到法院起訴協(xié)議無效；但在房價下跌時，則會有買家提出訴訟，希望解除協(xié)議?！胺ㄔ何幢貢薪獬贤?，會認為合同有效，因為買賣雙方都沒有違約行為?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。