房企行業(yè)負債率升至96%創(chuàng)歷史新高 靠什么拿地？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年負債水平保持高位運行，凈負債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

報告稱，高企的長期負債水平反映出企業(yè)擴張依賴借貸的模式?jīng)]有明顯改善。

凈資產(chǎn)負債率，是指企業(yè)負債與企業(yè)凈資產(chǎn)的比重，反映出企業(yè)的負債水平。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，房企資產(chǎn)負債率走高是近來的一個典型趨勢。負債走高，有兩種情況，前者是主動擴張，后者是銷售不暢帶來的資金緩慢，導(dǎo)致負債被動走高。房企的負債走高需要分企業(yè)來看。

新城控股副總裁歐陽捷稱，目前整體貨幣比較寬松，去年下半年以來，房企積極發(fā)債，資質(zhì)較好的企業(yè)發(fā)債成本僅3.5-4%，且相對容易。因此，都在大舉發(fā)債。另一方面，目前一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，銷售去化加速，房企獲取優(yōu)質(zhì)土地的需求暴增。這是平均負債率上升的重要原因。

有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)負責(zé)人表示，不能從一個凈資產(chǎn)負債的平均值來簡單判斷行業(yè)的走勢，還需要分企業(yè)來看。一般而言，要結(jié)合先進、應(yīng)收賬款、是否增資擴股等因素，來判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況。總體看，上市龍頭企業(yè)擴張比較快，拿地兇猛，這也可以從房企整個資產(chǎn)總之看出。

上述報告統(tǒng)計，2015年，上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項規(guī)模指標(biāo)中，總資產(chǎn)均值增速和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值同比增速分別上升7.46%和18.96%，均有所回升。

陳晟稱，在房地產(chǎn)主業(yè)依然擴張迅速的企業(yè)，是去年房企負債率走高的重要原因。

但不可否認(rèn)的是，房企擴張的背后，是盈利能力的走弱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤率的第一年。只有9%，在2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，在2013年凈利潤高達11.97%。2016年一季度6-7%的房企凈利潤率已經(jīng)是歷史最低，這其中最為突出的原因是拿地成本的上升。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止5月25日，年內(nèi)搶地最積極的房企合計拿地為3887億，合計建筑面積為6187.7萬平米，平均拿地成本為6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企業(yè)拿地平均成本增加高達48.4%。

不愿具名的房企投資負責(zé)人表示，不斷走高的房價以及各類建安財稅成本，不斷擠壓房企的利潤空間。主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)，只有擴大規(guī)模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營業(yè)收入，否則將被擠出市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。